Wegzugsbesteuerung und Immobilien – Was beim Wegzug nach Serbien gilt

Wer beim Wegzug nach Serbien Immobilien in Deutschland oder Österreich hält, muss verstehen, dass der Wegzug die Immobilienbesteuerung nicht vollständig beendet. Das DBA Deutschland–Serbien regelt klar, wer was besteuern darf – und die Antwort enthält einige Überraschungen.

Immobilien und Wegzugsbesteuerung: Der Unterschied zu GmbH-Anteilen

Ein wichtiges Missverständnis gleich zu Beginn: Die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG gilt für Kapitalgesellschaftsanteile – nicht für Immobilien im Privatvermögen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland halten und nach Serbien ziehen, löst das keine § 6-AStG-Steuer aus.

Was durchaus eintreten kann: beschränkte Steuerpflicht in Deutschland für Mieteinnahmen und ggf. für Gewinne aus einer späteren Veräußerung. Das DBA regelt, wie die Besteuerungsrechte aufgeteilt werden.

Das DBA Deutschland–Serbien und Immobilien

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Serbien folgt dem OECD-Musterabkommen. Für Immobilien gilt Art. 6 und Art. 13 DBA:

Art. 6 DBA: Mieteinnahmen

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Mieteinnahmen) dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt (Belegenheitsstaat). Das bedeutet:

• Deutsche Mieteinnahmen: Deutschland darf besteuern – auch nach Ihrem Wegzug
• Serbien als Ansässigkeitsstaat darf ebenfalls besteuern, muss aber die deutsche Steuer anrechnen oder freistellen
• In der Praxis: Serbien wendet oft die Freistellungsmethode an – deutsche Mieteinnahmen werden in Serbien freigestellt, erhöhen aber ggf. den serbischen Steuersatz (Progressionsvorbehalt)

Art. 13 DBA: Veräußerungsgewinn bei Immobilien

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien dürfen ebenfalls im Belegenheitsstaat besteuert werden. Das bedeutet:

• Wer eine deutsche Immobilie aus Serbien heraus verkauft, zahlt in Deutschland die Steuer auf den Veräußerungsgewinn
• Die Spekulationssteuer-Frist (10 Jahre) gilt weiterhin – nach 10 Jahren Haltezeit ist der Gewinn in Deutschland in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG)
• Achtung: Diese Steuerfreiheit gilt ausschließlich für Immobilien im Privatvermögen — nicht für Betriebsvermögen

Fallstrick: Immobilien in GmbH, Holding oder Firmenbilanz

Ein häufiger Beratungsfehler: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die 10-Jahresfrist universell gilt. Das ist falsch, sobald die Immobilie nicht im Privatvermögen gehalten wird.

Folgende Strukturen schließen die § 23-Befreiung aus:

• Vermögensverwaltende GmbH: Die Immobilie gehört der GmbH, nicht Ihnen als Privatperson — § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG greift nicht. Auch nach 10 Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn voll körperschaftsteuerpflichtig (15% KSt + Gewerbesteuer).
• Betriebsvermögen / Firmenbilanz: Immobilien, die als Betriebsmittel oder Investment in der Firmenbilanz aktiviert sind, unterliegen beim Verkauf der normalen Unternehmensbesteuerung — unabhängig von der Haltedauer.
• Holding-Struktur: Hält eine Holding-GmbH die Immobilie (direkt oder über Tochtergesellschaft), gilt dieselbe Logik: keine private Spekulationsfrist, volle Steuerpflicht beim Verkauf.

Das Ergebnis: Wer eine Immobilie über eine GmbH oder Holding hält und nach Serbien zieht, hat nach 10 Jahren keinen steuerfreien Verkauf zu erwarten — im Gegensatz zu einer identischen Immobilie im Privatvermögen. Dieser Unterschied wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt oder von Steuerberatern ohne Immobilien-Schwerpunkt übersehen.

Beschränkte Steuerpflicht in Deutschland nach Wegzug

Nach dem Wegzug nach Serbien werden Sie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig – das bedeutet: nur für inländische Einkünfte (§ 49 EStG) müssen Sie in Deutschland Steuern zahlen.

Inländische Einkünfte, die relevant bleiben:

• Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien
• Gewinne aus dem Verkauf von deutschen Immobilien (innerhalb der Spekulationsfrist)
• Dividenden von deutschen Kapitalgesellschaften (25% KESt, Abgeltungswirkung)
• Zinseinkünfte aus Deutschland (in bestimmten Fällen)

Steuererklärung in Deutschland nach Wegzug

Als beschränkt Steuerpflichtiger müssen Sie in Deutschland eine Steuererklärung abgeben, wenn Sie inländische Einkünfte erzielen. Aber: Sie verlieren bestimmte Abzüge (Grundfreibetrag, Sonderausgaben), die nur unbeschränkt Steuerpflichtigen zustehen. Ausnahme: Sie können die Behandlung als unbeschränkt Steuerpflichtiger beantragen (§ 1 Abs. 3 EStG) wenn mindestens 90% der Einkünfte deutsch sind – das lohnt sich aber selten nach vollständigem Wegzug.

Praktische Szenarien

Szenario 1: Vermieter mit deutschen Wohnungen

Sie wohnen in Belgrad, vermieten 2 Eigentumswohnungen in München. Ergebnis:

• Mieteinnahmen: Deutschland besteuert (beschränkte Steuerpflicht)
• Deutsche Steuererklärung bleibt Pflicht
• In Serbien: Freistellung dieser Einnahmen (DBA Art. 23)
• Effektiv: Nur deutsche Steuer relevant; Serbien freigestellt

Szenario 2: Immobilienverkauf kurz nach Wegzug

Sie ziehen im Januar nach Serbien, verkaufen im März eine Wohnung in Frankfurt mit Gewinn. Haltedauer: 4 Jahre.

• Spekulationssteuer in Deutschland: fällig (unter 10 Jahren)
• Steuerpflicht: beschränkt steuerpflichtig, Deutschland hat Besteuerungsrecht
• Serbien: freigestellt (DBA)
• Gestaltungsidee: Verkauf vor Wegzug prüfen – als unbeschränkt Steuerpflichtiger ggf. niedrigerer Satz durch Grundfreibetrag etc.

Szenario 3: Eigengenutzte Immobilie, Umzug nach Serbien

Sie haben in Ihrem Haus in Deutschland gewohnt, ziehen nach Serbien und behalten das Haus als Feriendomizil. Kein Verkauf geplant.

• Keine sofortige Steuerauslösung
• Wenn Haus verkauft wird (innerhalb 10 Jahre, nicht vermietet): Beachten Sie die Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) – nur in Deutschland für steuerrechtliche Zwecke
• DSGVO/Meldrecht: Serbische Steuerbehörde informiert werden über Auslandsvermögen?

Österreich: Ähnlich, aber nicht gleich

Für österreichische Staatsbürger oder Inhaber österreichischer Immobilien gelten das DBA Österreich–Serbien und das österreichische Einkommensteuerrecht. Das DBA AT–RS folgt ebenfalls dem OECD-Muster – Belegenheitsstaat hat Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte.

Österreich hat aber keine direkte Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG-Äquivalent für Immobilien (wohl für Kapitalgesellschaftsanteile analog). Die Grundprinzipien sind ähnlich.

Immobilienkauf in Serbien

Viele Expats kaufen in Serbien eine Immobilie. Das hat eigene Steuerfolgen:

• Grunderwerbsteuer: 2,5% des Kaufpreises (vom Käufer)
• Mieteinnahmen in Serbien: 15% Pauschalsteuer oder 20% (je nach Wahl und Struktur)
• Verkaufgewinn in Serbien: 15% auf Gewinn, nach 10 Jahren ggf. steuerfrei

Fazit

Immobilien sind nicht das § 6-AStG-Problem – aber sie sind nach dem Wegzug nach Serbien keineswegs steuerlich vergessen. Das DBA regelt die Besteuerungsrechte klar: Deutschland (und Österreich) behält das Recht, inländische Immobilieneinkünfte zu besteuern. Serbien freigestellt sie in der Regel. Wer gut plant, kann die Situation optimieren – besonders bei geplanten Verkäufen, die nach dem Wegzug anstehen.

Weiterführend:

• Wegzugsbesteuerung minimieren – Strategien
• DBA Deutschland–Serbien im Detail
• Steuerlich auswandern – Schritt für Schritt
• Steuern in Serbien – Komplettüberblick