Representación en la entrega de un piso de obra nueva en Belgrado: cómo otra persona recibe su vivienda por usted

La promotora le comunica que su piso está terminado y listo para la entrega. Usted vive en el extranjero, la cita es dentro de diez días y ahora mismo no le viene bien coger un vuelo. Es la situación habitual de los compradores extranjeros de pisos de obra nueva en Belgrado. La entrega puede encargarse sin problema a un representante, siempre que antes se aclaren tres cosas: qué puede hacer legalmente el representante, qué no debe firmar en ningún caso y qué hay que cambiar a su nombre después de la cita.

Este artículo trata la parte organizativa y jurídica de una entrega a distancia. Qué puntos técnicos importan en la recepción, como el solado, las ventanas, la impermeabilización o la instalación eléctrica, es un tema aparte que tratamos en el artículo Entrega de un piso de obra nueva en Serbia. Cómo funciona en conjunto la compra a una promotora se explica en nuestro artículo sobre el piso de obra nueva en Belgrado con una persona de contacto de habla alemana (en alemán).

Qué ocurre jurídicamente en la entrega

Con la entrega (primopredaja), la posesión del piso pasa de la promotora a usted. Esto se recoge en el acta de entrega (zapisnik o primopredaji). El acta es importante por tres motivos:

• Documenta el estado del piso en el momento de la entrega y es, por tanto, la base para reclamar defectos más adelante.
• Recoge las lecturas de los contadores a partir de las cuales la electricidad, el agua, la calefacción y el gas se le facturan a usted.
• Muchos contratos de compraventa con promotoras vinculan a la entrega un pago final o la liquidación de una superficie mayor o menor que la pactada.

Quien firma el acta hace, por tanto, declaraciones con consecuencias jurídicas. Por eso debe quedar claro qué puede hacer su representante.

El poder: qué debe incluir

La base de la representación es un poder por escrito (punomoćje). Cómo otorgarlo en la forma correcta, ante un notario alemán con apostilla o directamente en una representación diplomática o consular de Serbia, lo explicamos en el artículo sobre la administración de inmuebles en Belgrado para extranjeros sin residencia en el país (en alemán). Aquí nos centramos en el contenido.

Un poder para la entrega debe identificar el piso con precisión, es decir, la promoción, el edificio, el número de piso y, si ya existen, los datos del catastro. Debe enumerar una por una las actuaciones permitidas. Ha dado buen resultado separar las actuaciones que el representante puede realizar solo de aquellas para las que necesita su consentimiento previo por escrito, por ejemplo por correo electrónico.

Conviene dejar expresamente regulado si su representante puede delegar el poder en otra persona. Algunas promotoras exigen además recibir el poder unos días antes de la cita. Pregúntelo con antelación.

Qué no debería firmar su representante

El día de la entrega a menudo se ejerce presión. La promotora quiere cerrar el proyecto, los operarios están esperando y hay un formulario ya preparado. Formulaciones típicas que su representante no debería firmar sin consultarle:

• «El piso se ha recibido sin defectos», cuando hay defectos visibles
• «El comprador no tiene más reclamaciones»
• una confirmación de la superficie útil definitiva si difiere de la documentación del contrato
• el reconocimiento de costes adicionales, por ejemplo por equipamiento extra o acometidas

Un acta de entrega seria enumera los defectos uno por uno y fija un plazo para subsanarlos. Si el formulario de la promotora es demasiado escueto, su representante puede adjuntar su propia lista de defectos como anexo y hacer referencia a ella en el acta. La lista debe redactarse en serbio y usted recibe además una traducción.

Contadores y cambio de suministros

Después de la entrega, los gastos corren a cargo del propietario. Por eso, su representante debería fotografiar todos los contadores el mismo día de la entrega y cambiar las cuentas de los suministros a su nombre.

Según EPS, para el cambio basta con una solicitud acompañada del documento de identidad y de un justificante de propiedad, por ejemplo el contrato de compraventa. La solicitud puede presentarse en persona, por correo postal o por correo electrónico. Quien autoriza a otra persona necesita un poder. La documentación para Infostan y la distribuidora de gas es similar, pero conviene confirmar los requisitos exactos sobre el terreno, porque cambian.

En una obra nueva, piense también en el edificio: en Serbia, cada edificio de viviendas se organiza mediante una comunidad de propietarios (stambena zajednica) con un administrador (upravnik). Su representante debería darle de alta ante el administrador como nuevo propietario y dejar sus datos de contacto para que reciba los acuerdos y las liquidaciones.

Impuesto sobre bienes inmuebles: no olvide la declaración

Con el uso del piso nace la obligación de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles (porez na imovinu). Para las personas físicas existe el formulario PPI-2. La declaración debe presentarse en el plazo de 30 días desde que nace la obligación tributaria. Según el caso, esta obligación nace con el inicio del uso, con la concesión de la licencia de uso o en la fecha a partir de la cual el piso puede utilizarse efectivamente. En Belgrado es competente la Secretaría de Ingresos Públicos de la ciudad.

No siempre está claro si en su caso el notario ya ha transmitido los datos o si usted debe presentar la declaración. Conviene confirmarlo sobre el terreno. Un representante con el poder adecuado puede presentar la declaración por usted.

Llaves y medios de acceso

En una obra nueva rara vez se recibe un solo juego de llaves. Pida a su representante que lo detalle todo en el acta:

• llaves del piso con su número y, en las cerraduras de seguridad, la tarjeta de seguridad
• llaves o chips para el portal, el sótano y el trastero
• mando o tarjeta del garaje subterráneo
• llave del buzón
• códigos o acceso a la aplicación para el videoportero y las funciones domóticas
• tarjetas de garantía y manuales de los aparatos incluidos en el equipamiento

Si falta algo, debe constar en el acta. Parece una nimiedad, pero la falta de una tarjeta de garaje puede costar semanas más adelante.

El informe para usted

Después de la entrega no debería recibir solo un mensaje breve. Un informe útil contiene:

1. El acta de entrega firmada, escaneada, en serbio y con traducción
2. Fotos de cada estancia y de cada defecto detectado
3. Fotos de todas las lecturas de los contadores con los números de contador
4. La lista de las llaves y medios de acceso entregados
5. El estado de los cambios de titularidad en EPS, Infostan y la distribuidora de gas
6. Los datos de contacto del administrador del edificio y el estado de su alta
7. Los puntos pendientes con plazos, por ejemplo la subsanación de defectos por parte de la promotora

Con este informe tiene la documentación que necesita para reclamar defectos, para un futuro alquiler o para una venta. Cómo se hace la entrega a un inquilino, con su propia acta, lo explica el artículo Entrega del piso y contrato de alquiler en Belgrado.

Quién puede representarle

Formalmente, se puede apoderar a cualquier persona mayor de edad. En la práctica se han consolidado tres opciones:

• Amigos o familiares en Belgrado: cuesta poco, pero la persona debe hablar el idioma, entender la documentación y saber plantarse ante la promotora.
• Abogado: jurídicamente seguro, pero a menudo excesivo para contadores, suministros y llaves, y con el precio correspondiente.
• Administración de inmuebles o property manager: se encarga de la entrega, los cambios de titularidad y el informe en un solo proceso y después sigue ocupándose del piso.

Si el piso se va a alquilar o administrar después de la entrega, la tercera opción suele ser la más sencilla, porque la persona que recibe el piso es la que se ocupa de él más adelante. Cómo es un paquete de este tipo lo describe nuestro artículo sobre la administración integral de inmuebles para propietarios de obra nueva en Belgrado (en alemán). Si ya organizó la compra a distancia, conocerá los procedimientos del artículo sobre cómo organizar a distancia la compra de un inmueble en Belgrado (en alemán).

Exgentum se encarga de entregas de pisos en Belgrado para propietarios que viven en el extranjero, las documenta en dos idiomas, cambia los suministros a su nombre y, si lo desea, hace el seguimiento de las reparaciones de la promotora.

Lista de comprobación antes de la cita de entrega

• Poder con la identificación precisa del piso y la lista de actuaciones permitidas
• Acuerdo claro sobre lo que solo se firma con su consentimiento
• Copias del contrato de compraventa, de los justificantes de pago y de la memoria de calidades en poder del representante
• Consulta a la promotora sobre si el poder debe entregarse con antelación
• Su disponibilidad el día de la entrega para consultas por teléfono o videollamada
• Alcance acordado del informe

Preguntas frecuentes

¿Puedo organizar la entrega de mi piso de obra nueva en Belgrado completamente desde el extranjero?

Sí, con un poder a favor de una persona sobre el terreno. Lo importante es que el poder determine con exactitud qué puede hacer el representante y que este solo haga declaraciones arriesgadas después de consultarle.

¿El poder para la entrega tiene que llevar la firma legitimada ante notario?

Para trámites ante organismos públicos y compañías de suministro suele exigirse un poder con firma legitimada (ante notario). Algunas promotoras aceptan una forma más sencilla para la propia cita de entrega. Pregúntelo con antelación y, en caso de duda, elija el poder con firma legitimada ante notario y apostilla.

¿Qué pasa si mi representante firma un acta «sin defectos»?

Entonces resulta difícil reclamar más adelante defectos que eran reconocibles en la entrega. Por eso el poder debería supeditar precisamente esa declaración a su consentimiento.

¿Quién paga la electricidad y la calefacción antes de la entrega?

Hasta la entrega, por lo general la promotora; después, usted. Por eso son tan importantes las lecturas de los contadores fotografiadas en el acta.

¿Tengo que declarar el impuesto sobre bienes inmuebles después de la entrega?

Sí. La declaración debe presentarse en el plazo de 30 días desde que nace la obligación tributaria. Si en su caso ya se ha hecho a través del notario, conviene aclararlo sobre el terreno.