Réception d'un appartement neuf en Serbie : ce qu'il faut vérifier pièce par pièce

En Serbie, la remise d'un appartement neuf par le promoteur s'appelle la primopredaja. Lors de ce rendez-vous, vous signez le procès-verbal de remise (zapisnik o primopredaji), vous recevez les clés et vous prenez possession du logement. Ce qui ne figure pas au procès-verbal ce jour-là sera difficile à faire valoir par la suite. Cet article est donc volontairement une simple liste de contrôle : quels documents exiger, que tester dans chaque pièce et comment consigner les défauts pour qu'ils tiennent. Le déroulement général d'un achat auprès d'un promoteur et les échéanciers de paiement courants sont présentés dans l'article Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner (en allemand).

Pourquoi la réception pèse si lourd sur le plan juridique

La loi serbe sur les obligations (Zakon o obligacionim odnosima, ZOO) fixe pour la vente des délais clairs et courts. Selon l'art. 481 ZOO, l'acheteur doit, après la remise, examiner la chose de la manière habituelle et signaler les défauts apparents dans un délai de huit jours. Si l'examen a lieu en présence des deux parties, les réserves concernant les défauts apparents doivent être formulées immédiatement, faute de quoi le droit est perdu. C'est précisément le cas lors de la primopredaja : vous parcourez l'appartement avec le représentant du promoteur. Une fissure visible qui ne figure pas au procès-verbal sera, en cas de doute, considérée comme acceptée.

Les vices cachés relèvent de l'art. 482 ZOO : ils doivent être signalés dans les huit jours suivant leur découverte, et le vendeur ne répond en principe que des défauts qui se manifestent dans les six mois suivant la remise, sauf si le contrat prévoit un délai plus long. S'y ajoutent deux niveaux de protection plus longs :

La manière dont ces garanties sont aménagées vis-à-vis du promoteur dans votre contrat de vente varie d'un contrat à l'autre. Faites-le confirmer par un avocat sur la base de votre contrat avant la réception. Concrètement : plus le procès-verbal est complet, moins vous dépendrez plus tard des délais et des questions de preuve.

Avant le rendez-vous : les documents à demander

Quelques jours avant la remise, demandez par écrit au promoteur les documents suivants. Beaucoup de promoteurs ne les fournissent que sur demande.

• Permis d'utilisation (upotrebna dozvola) avec son numéro et sa date. Sans lui, le bâtiment n'est pas formellement autorisé à l'usage, et l'inscription définitive au cadastre est retardée.
• Descriptif des équipements (specifikacija opreme) figurant au contrat de vente ou à son annexe. C'est votre référence pour les sols, le carrelage, les fenêtres, les sanitaires et les portes.
• Plan avec tableau des surfaces pièce par pièce. En Serbie, le calcul des surfaces des bâtiments suit la norme SRPS U.C2.100:2002. Vérifiez avec quels coefficients le balcon, la loggia ou la terrasse sont comptés dans le contrat.
• Certificats de garantie et notices d'utilisation des appareils intégrés, comme la climatisation, le chauffe-eau, l'interphone ou les volets roulants.
• Certificat de performance énergétique (energetski pasoš) du bâtiment, qui fait partie de la documentation technique pour les constructions neuves.
• Justificatifs relatifs à l'installation électrique, par exemple un rapport de mesure de la résistance d'isolement et de la mise à la terre. Demandez au promoteur si un tel rapport est remis séparément pour votre lot.

Emportez aussi des outils : un télémètre laser, un niveau à bulle ou une règle de maçon, un testeur de prises, un humidimètre simple, une lampe de poche, une bouteille d'eau pour le test du balcon et un smartphone dont l'appareil photo enregistre la date et l'heure.

Le contrôle pièce par pièce

Remesurer les surfaces

Mesurez chaque pièce au laser et notez les valeurs directement sur le plan. Les prix de vente se réfèrent souvent à une surface dans laquelle les balcons ou terrasses sont comptés en partie. Ce qui compte, c'est la comparaison entre la surface nette de chaque pièce indiquée au contrat et ce que vous mesurez réellement. De petits écarts dus à l'épaisseur de l'enduit sont normaux. Si une pièce s'écarte nettement, consignez la mesure par écrit et renvoyez à la clause du contrat sur les écarts de surface, s'il y en a une. La différence de principe entre mètres carrés bruts (bruto) et nets (neto) est déjà expliquée dans l'article cité sur l'achat dans le neuf ; ici, il s'agit uniquement du contrôle le jour de la remise.

Murs, plafonds et chape

Éclairez murs et plafonds en lumière rasante avec la lampe de poche. Les irrégularités et les fissures fines deviennent ainsi visibles. Les microfissures de l'enduit à la jonction entre plafond et mur sont fréquentes dans le neuf et sont souvent reprises après la première saison de chauffage. Notez-les quand même, avec photo et emplacement.

Soyez particulièrement attentif à l'humidité. À Belgrade, les constructions neuves ne sèchent souvent complètement qu'au cours du premier hiver. Mesurez avec l'humidimètre dans les angles des pièces, sur les murs extérieurs derrière les futurs emplacements des meubles et dans la salle de bains. Des auréoles sombres, une odeur de moisi ou une peinture qui s'écaille sont des signaux d'alerte. Si le revêtement de sol n'est pas encore posé, vérifiez la planéité de la chape avec la règle et demandez si une mesure de l'humidité résiduelle est prévue avant la pose du parquet.

Fenêtres, portes-fenêtres du balcon et de la terrasse

Ouvrez, basculez et fermez chaque fenêtre plusieurs fois. Les ouvrants ne doivent pas frotter, les poignées doivent fonctionner sans effort et les joints doivent être bien appliqués sur tout le pourtour. Repérez les rayures sur le vitrage et les profilés abîmés ; après la remise, ce type de dégât est volontiers attribué au déménagement des meubles.

Sur le balcon, vérifiez la pente : versez de l'eau et observez si elle s'écoule vers l'évacuation ou le bord, et non vers le seuil de la porte. Contrôlez la jonction entre le revêtement de sol et la façade ainsi que le seuil de la porte-fenêtre. Les raccords non étanches à cet endroit sont l'une des causes les plus fréquentes de dégâts des eaux ultérieurs dans l'appartement du dessous ou dans votre propre séjour.

Installation électrique

Testez chaque prise avec le testeur et chaque interrupteur. Ouvrez le tableau électrique (razvodna tabla) et vérifiez si les circuits sont étiquetés et si un interrupteur différentiel (appelé FID sur place) est installé. Appuyez sur son bouton de test : il doit déclencher immédiatement. Notez l'emplacement du raccordement de la cuisinière et s'il convient à la plaque de cuisson prévue. Testez l'interphone (interfon) avec une deuxième personne à l'entrée de l'immeuble, ainsi que la sonnette, les volets roulants et, le cas échéant, les gaines préinstallées pour la climatisation (predinstalacija za klimu).

Salle de bains, cuisine et eau

Faites couler l'eau quelques minutes à chaque robinet, chaude et froide. Soyez attentif à la pression, aux bruits et à la rapidité de l'évacuation. Avec la lampe, regardez sous le lavabo et derrière l'habillage des WC si les siphons et les raccords restent secs. Tapotez le carrelage par sondage : un son creux indique un manque de mortier derrière. Vérifiez que les joints silicone de la douche ne présentent pas de lacunes et contrôlez la pente vers le siphon de sol. Comparez la marque et le modèle des sanitaires avec le descriptif des équipements, car le remplacement par un produit moins cher est un sujet de litige classique.

Chauffage et ventilation

De nombreuses constructions neuves de Belgrade sont raccordées au chauffage urbain (daljinsko grejanje), d'autres disposent de leurs propres pompes à chaleur ou chaudières à gaz. Faites-vous montrer comment le chauffage de votre appartement est réglé et facturé, et notez s'il existe un comptage de chaleur par appartement. Si la remise a lieu en dehors de la saison de chauffage, le chauffage ne peut souvent pas être testé en charge. Mentionnez-le expressément au procès-verbal, avec une phrase précisant que l'essai de fonctionnement du chauffage sera effectué ultérieurement.

Portes, débarras, cave et place de parking

Contrôlez la porte d'entrée (fermeture, verrouillage, nombre de clés) et toutes les portes intérieures. Vérifiez le débarras (ostava) ou la cave ainsi que, le cas échéant, la place de parking achetée : le numéro et l'emplacement correspondent-ils au contrat ? La place est-elle réellement utilisable comme sur le plan, sans que des piliers gênent la montée et la descente du véhicule ?

Relevés de compteurs et fournisseurs

Le jour de la remise, photographiez tous les compteurs avec un numéro de compteur bien lisible : électricité, eau et, le cas échéant, compteur de chaleur ou compteur de gaz. Ces relevés doivent figurer au procès-verbal. Ils marquent le point à partir duquel les frais de consommation sont à votre charge. Clarifiez au nom de qui sont ouverts les comptes clients auprès des fournisseurs (électricité via Elektrodistribucija Srbije et EPS, chauffage urbain à Belgrade via Beogradske elektrane) et comment ils seront transférés à votre nom. Faites confirmer sur place les documents que chaque fournisseur exige à cet effet, car les procédures ont changé plusieurs fois ces dernières années.

Comment consigner correctement les défauts

Un bon procès-verbal décrit chaque défaut séparément, avec la pièce, l'emplacement précis, le numéro de photo et une demande claire, par exemple « Fenêtre chambre, ouvrant gauche frotte, à régler ». Des formules générales comme « quelques défauts mineurs » ne vous serviront à rien plus tard. Convenez dans le procès-verbal d'un délai pour les reprises et faites-vous remettre un exemplaire signé.

Ne signez pas de procès-verbal indiquant que l'appartement a été réceptionné « sans défauts » si vous en avez constaté. Le suivi des reprises après la réception fera l'objet d'un article distinct.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer

De nombreux acheteurs étrangers ne sont pas en Serbie le jour de la remise. La primopredaja peut alors être effectuée par un mandataire ; la forme et l'étendue de la procuration seront traitées dans un article distinct. L'essentiel est que cette personne suive réellement la liste de contrôle, fournisse des photos horodatées et vous envoie la liste des défauts pour validation avant de signer. Exgentum assure ce type de réception à Belgrade pour les propriétaires qui vivent à l'étranger : Marin parcourt l'appartement avec vous par appel vidéo ou à partir de la documentation photo, et le procès-verbal est établi en deux langues. Si vous souhaitez ensuite louer l'appartement, les étapes suivantes sont décrites dans All-Inclusive Immobilienverwaltung für Belgrad Neubau-Eigentümer (en allemand).

L'article Acheter du neuf ou de l'ancien à Belgrade : avantages et inconvénients comparés aide à savoir si le neuf est vraiment le bon choix. L'ensemble du processus d'achat, de la réservation à l'inscription, est présenté dans Acheter un appartement à Belgrade : les étapes expliquées pas à pas.

Questions fréquentes

Puis-je refuser la remise si je constate des défauts ?

Pour des défauts mineurs, il est d'usage de prendre possession de l'appartement et de consigner les défauts au procès-verbal avec un délai de reprise. En cas de défauts graves qui empêchent l'usage, par exemple l'absence de raccordement à l'eau ou à l'électricité, un refus peut être envisagé. C'est à un avocat d'apprécier, sur la base de votre contrat, s'il est justifié dans votre cas.

Combien de temps ai-je pour signaler des défauts qui n'apparaissent que plus tard ?

Selon l'art. 482 ZOO, les vices cachés doivent être signalés dans les huit jours suivant leur découverte. Pour la solidité du bâtiment, la responsabilité de dix ans prévue à l'art. 644 ZOO s'applique, avec notification dans les six mois suivant la constatation. Signalez toujours les défauts par écrit et de manière à pouvoir le prouver.

Le permis d'utilisation doit-il déjà exister lors de la remise ?

Idéalement, oui. Une remise sans upotrebna dozvola arrive en pratique, mais cela signifie que le bâtiment n'est pas encore formellement autorisé à l'usage et que l'inscription définitive de votre propriété sera retardée. Dans ce cas, demandez une confirmation écrite de l'état d'avancement de la procédure.

Faut-il faire appel à un expert pour la réception ?

Pour un appartement ordinaire, une liste de contrôle rigoureuse et un accompagnateur expérimenté suffisent généralement. En cas de fissures importantes, d'humidité ou de doutes sur l'installation électrique, il est judicieux de faire appel à un ingénieur agréé qui consigne ses constatations par écrit.

Que faire des défauts dans les parties communes ?

Les défauts dans la cage d'escalier, sur la façade ou sur le toit concernent tous les propriétaires. Notez-les malgré tout dans votre procès-verbal et transmettez-les à l'association des copropriétaires (stambena zajednica) dès qu'elle est constituée, afin qu'ils soient signalés collectivement au promoteur.