Se faire représenter à la remise d'un appartement neuf à Belgrade : quelqu'un réceptionne votre logement à votre place

Le promoteur vous informe que votre appartement est terminé et peut être remis. Vous vivez à l'étranger, le rendez-vous a lieu dans dix jours et un vol n'est pas envisageable pour l'instant. C'est la situation habituelle des acheteurs étrangers d'appartements neufs à Belgrade. La remise peut tout à fait être confiée à un représentant, à condition d'avoir clarifié trois points au préalable : ce que le représentant a juridiquement le droit de faire, ce qu'il ne doit en aucun cas signer et tout ce qu'il faut basculer à votre nom après le rendez-vous.

Cet article traite du volet organisationnel et juridique d'une remise à distance. Les points techniques à vérifier lors de la réception, comme la chape, les fenêtres, l'étanchéité ou l'électricité, constituent un sujet à part, que nous traitons dans l'article Réception d'un appartement neuf en Serbie. Le déroulement global d'un achat auprès d'un promoteur est décrit dans notre article Appartement neuf à Belgrade avec un interlocuteur germanophone (en allemand).

Ce qui se passe juridiquement lors de la remise

Lors de la remise (primopredaja), la possession de l'appartement passe du promoteur à vous. Elle est consignée dans le procès-verbal de remise (zapisnik o primopredaji). Ce procès-verbal est important pour trois raisons :

• Il documente l'état de l'appartement au moment de la remise et constitue donc la base de toute réclamation ultérieure pour défauts.
• Il consigne les relevés de compteurs à partir desquels l'électricité, l'eau, le chauffage et le gaz vous sont facturés.
• De nombreux contrats de vente conclus avec des promoteurs lient à la remise un paiement du solde ou le décompte d'une surface supérieure ou inférieure à celle prévue.

Signer le procès-verbal, c'est donc faire des déclarations qui ont des conséquences juridiques. Il faut par conséquent définir clairement ce que votre représentant a le droit de faire.

La procuration : ce qu'elle doit contenir

La représentation repose sur une procuration écrite (punomoćje). La manière de l'établir dans la forme requise, auprès d'un notaire allemand avec apostille ou directement auprès d'une représentation diplomatique ou consulaire serbe, est décrite dans notre article sur la gestion immobilière à Belgrade pour les étrangers sans domicile sur place (en allemand). Il s'agit ici de son contenu.

Une procuration pour la remise doit désigner l'appartement avec précision : projet, bâtiment, numéro de l'appartement et, s'ils existent déjà, les références cadastrales. Elle doit énumérer une à une les actions autorisées. Une répartition a fait ses preuves : d'un côté les actions que le représentant peut accomplir seul, de l'autre celles qui exigent votre accord écrit préalable, par exemple par e-mail.

Précisez expressément si votre représentant peut déléguer ses pouvoirs à une autre personne. Certains promoteurs exigent en outre de recevoir la procuration quelques jours avant le rendez-vous. Renseignez-vous à l'avance.

Ce que votre représentant ne devrait pas signer

Le jour de la remise, la pression est souvent forte. Le promoteur veut clôturer le projet, les artisans attendent et un formulaire est déjà prêt. Voici des formulations typiques que votre représentant ne devrait pas signer sans vous consulter :

• « L'appartement a été réceptionné sans défauts », alors que des défauts sont visibles
• « L'acheteur n'a aucune autre prétention »
• une confirmation de la surface habitable définitive si elle diffère des documents contractuels
• la reconnaissance de frais supplémentaires, par exemple pour des équipements optionnels ou des raccordements

Un procès-verbal de remise sérieux énumère les défauts un par un et fixe un délai pour y remédier. Si le formulaire du promoteur est trop succinct, votre représentant peut joindre sa propre liste de défauts en annexe et y faire référence dans le procès-verbal. Cette liste doit être rédigée en serbe, et une traduction vous est remise en plus.

Relevé des compteurs et transfert des contrats

Après la remise, les frais sont à la charge du propriétaire. Votre représentant devrait donc photographier tous les compteurs le jour même de la remise et transférer les comptes des fournisseurs à votre nom.

Selon EPS, il suffit pour le changement d'une demande accompagnée d'une pièce d'identité et d'un justificatif de propriété, par exemple le contrat de vente. La demande peut être déposée en personne, par courrier ou par e-mail. Si vous mandatez quelqu'un d'autre, cette personne a besoin d'une procuration. Les documents pour Infostan et le distributeur de gaz sont similaires, mais faites confirmer les exigences exactes sur place, car elles évoluent.

Dans un immeuble neuf, pensez aussi à la copropriété : en Serbie, chaque immeuble d'habitation est organisé par une communauté de copropriétaires (stambena zajednica) dotée d'un gestionnaire (upravnik). Votre représentant devrait vous déclarer auprès du gestionnaire comme nouveau propriétaire et laisser vos coordonnées, afin que vous receviez les décisions et les décomptes.

Impôt foncier : ne pas oublier la déclaration

L'obligation de payer l'impôt foncier (porez na imovinu) commence avec l'utilisation de l'appartement. Pour les particuliers, le formulaire prévu est le PPI-2. La déclaration doit être déposée dans un délai de 30 jours à compter de la naissance de l'obligation fiscale. Selon le cas, cette obligation naît au début de l'utilisation, à la délivrance du permis d'utilisation ou à la date à partir de laquelle l'appartement peut effectivement être utilisé. À Belgrade, c'est le Secrétariat aux recettes publiques de la Ville qui est compétent.

Il n'est pas toujours évident de savoir si, dans votre cas, le notaire a déjà transmis les données ou si vous devez déposer vous-même une déclaration. Faites-le confirmer sur place. Un représentant disposant d'une procuration adaptée peut déposer la déclaration pour vous.

Clés et moyens d'accès

Dans un immeuble neuf, on reçoit rarement un simple trousseau. Demandez à votre représentant de tout lister individuellement dans le procès-verbal :

• clés de l'appartement avec leur nombre, et la carte de propriété pour les serrures de sûreté
• clés ou badges pour l'entrée de l'immeuble, la cave et le local de rangement
• télécommande ou carte du parking souterrain
• clé de la boîte aux lettres
• codes ou accès à l'application pour l'interphone et les fonctions domotiques
• certificats ou bons de garantie et modes d'emploi des appareils compris dans l'équipement

S'il manque quelque chose, cela doit figurer au procès-verbal. Cela paraît anodin, mais une carte de garage manquante peut ensuite coûter des semaines.

Le compte rendu qui vous est adressé

Après la remise, vous ne devriez pas recevoir un simple message. Un compte rendu utile contient :

1. Le procès-verbal de remise signé, scanné, en serbe et accompagné d'une traduction
2. Des photos de chaque pièce et de chaque défaut constaté
3. Des photos de tous les index de compteurs avec les numéros des compteurs
4. La liste des clés et moyens d'accès remis
5. L'état des transferts auprès d'EPS, d'Infostan et du distributeur de gaz
6. Les coordonnées du gestionnaire de l'immeuble et l'état de votre déclaration auprès de lui
7. Les points en suspens avec leurs délais, par exemple la levée des défauts par le promoteur

Avec ce compte rendu, vous disposez des documents nécessaires pour faire valoir vos droits en cas de défauts, pour une future mise en location ou pour une vente. Le déroulement d'une remise à un locataire, avec son propre procès-verbal, est présenté dans l'article État des lieux et bail d'un appartement à Belgrade.

Qui peut vous représenter

Formellement, toute personne majeure peut recevoir une procuration. Dans la pratique, trois options se sont imposées :

• Amis ou proches sur place : peu coûteux, mais la personne doit parler la langue, comprendre les documents et savoir tenir tête au promoteur.
• Avocat : sûr sur le plan juridique, mais souvent surdimensionné pour les compteurs, les fournisseurs et les clés, et facturé en conséquence.
• Gestionnaire immobilier ou property manager : prend en charge la remise, les transferts et le compte rendu en un seul processus, puis continue à s'occuper de l'appartement.

Si l'appartement doit être loué ou géré après la remise, la troisième option est généralement la plus simple, car la personne qui réceptionne l'appartement s'en occupe aussi par la suite. Notre article sur la gestion immobilière tout compris pour les propriétaires de logements neufs à Belgrade (en allemand) décrit à quoi ressemble une telle formule. Si vous avez déjà organisé l'achat à distance, vous connaissez les démarches décrites dans Faire organiser un achat immobilier à Belgrade à distance (en allemand).

Exgentum prend en charge les remises d'appartements à Belgrade pour les propriétaires qui vivent à l'étranger, les documente en deux langues, transfère les contrats des fournisseurs et, sur demande, suit les travaux de reprise du promoteur.

Check-list avant le rendez-vous de remise

• Procuration avec désignation précise de l'appartement et liste des actions autorisées
• Accord clair sur ce qui ne peut être signé qu'avec votre accord
• Copies du contrat de vente, des justificatifs de paiement et de la notice descriptive chez le représentant
• Vérification auprès du promoteur : la procuration doit-elle être transmise à l'avance ?
• Votre disponibilité le jour de la remise pour répondre aux questions par téléphone ou en visio
• Contenu convenu du compte rendu

Questions fréquentes

Puis-je organiser entièrement depuis l'étranger la remise de mon appartement neuf à Belgrade ?

Oui, grâce à une procuration donnée à une personne sur place. L'essentiel est que la procuration définisse précisément ce que le représentant peut faire et qu'il ne fasse de déclarations risquées qu'après vous avoir consulté.

La procuration pour la remise doit-elle être certifiée par un notaire ?

Pour les démarches auprès des administrations et des fournisseurs, une procuration certifiée est généralement exigée. Certains promoteurs acceptent une forme plus simple pour le rendez-vous de remise lui-même. Renseignez-vous à l'avance et, en cas de doute, choisissez la forme certifiée avec apostille.

Que se passe-t-il si mon représentant signe un procès-verbal « sans défauts » ?

Il devient alors difficile de faire valoir ultérieurement des défauts qui étaient décelables lors de la remise. C'est pourquoi la procuration devrait subordonner précisément cette déclaration à votre accord.

Qui paie l'électricité et le chauffage avant la remise ?

Jusqu'à la remise, en règle générale le promoteur, ensuite vous. C'est pourquoi les relevés de compteurs photographiés dans le procès-verbal sont si importants.

Dois-je déclarer l'impôt foncier après la remise ?

Oui. Une déclaration doit être déposée dans un délai de 30 jours à compter de la naissance de l'obligation fiscale. Faites vérifier sur place si cela a déjà été fait par l'intermédiaire du notaire dans votre cas.