Mnogi zainteresovani kupci dolete u Beograd, za jedan vikend obiđu osam stanova i vrate se kući sa gomilom prospekata, ali bez odluke. Drugi već trećeg dana potpišu rezervaciju jer im je rečeno da ponuda važi samo do sutra. I jedno i drugo može da se izbegne. Dobro isplanirano investiciono putovanje nije odmor sa nekoliko razgledanja, već radni program sa jasnim užim izborom, zakazanim terminima i spiskom stvari koje se mogu proveriti samo na licu mesta.
Za mnoge naše ljude u dijaspori takvo putovanje znači i nekoliko dana godišnjeg odmora, pa je utoliko važnije da se ti dani dobro iskoriste. U ovom tekstu pokazujemo kako da sastavite obilazak od tri do četiri dana. Pojedinačne korake kupovine, od predugovora do upisa u katastar, ovde ne ponavljamo; za to imamo vodič Kupovina stana u Beogradu: korak po korak.
Pre puta: pravi posao počinje kod kuće
Većina putovanja ne propadne u Beogradu, već u pripremi. Pre nego što rezervišete let, odgovorite sebi pismeno na četiri pitanja:
- Cilj: sopstveno korišćenje, dugoročno izdavanje, kratkoročno izdavanje ili čisto ulaganje. Od toga zavise lokacija, kvadratura i opremljenost.
- Budžet: ukupan iznos sa troškovima kupovine, opremanjem i rezervom, a ne samo cena stana.
- Vrsta nekretnine: novogradnja od investitora, stan u starogradnji ili stan u izgradnji. Za stanove koji još nisu završeni važe posebne tačke provere koje treba da poznajete unapred.
- Eliminacioni kriterijumi: šta ni u kom slučaju ne dolazi u obzir, na primer prizemlje, zgrada bez lifta ili stan bez upotrebne dozvole.
Sa tim odgovorima možete da napravite prvi izbor iz ponude. Pokazalo se korisnim da sa interneta i od dve do tri agencije za nekretnine prikupite 20 do 30 stanova i da pre puta od njih izdvojite osam do dvanaest koje zaista želite da vidite. Za svaki stan unapred tražite osnovu stana, sprat, godinu izgradnje ili rok završetka, podatke o upotrebnoj dozvoli i aktuelni izvod iz katastra nepokretnosti. Ko te dokumente ne može ili ne želi da dostavi, ispada sa liste.
Na šta treba obratiti pažnju pri izboru agencije, saželi smo u tekstu Immobilienmakler in Belgrad: Worauf Sie als Neuling achten sollten (na nemačkom).
Obilaske grupišite po delovima grada
Beograd je veći nego što izgleda na mapi, a saobraćaj u špicu je spor. Zato obilaske planirajte po delovima grada, a ne prema tome kada agenti imaju vremena. Dva dela grada dnevno su realna, tri brzo postanu jurnjava.
Praktično je, na primer, ovako grupisati:
- Vračar, Stari grad i Dorćol: centralne lokacije sa starogradnjom i novogradnjom u istorijskom jezgru
- Novi Beograd i Zemun: veliki projekti novogradnje i mirnija stambena naselja s druge strane Save
- Senjak, Dedinje i Zvezdara: elitni vilski delovi grada ili mirnija stambena naselja dalje od centra
Pregled delova grada sa prednostima i slabostima naći ćete u tekstu Stadtteile in Belgrad (na nemačkom). Odvojite i vreme da okolinu obiđete peške: koliko je daleko najbliži supermarket, koliko je ulica bučna uveče, gde stanari parkiraju?
Primer programa za četiri dana
| Dan | Pre podne | Po podne | Uveče |
|---|---|---|---|
| 1 | Dolazak, obilazak dela grada peške | Prvi obilasci u grupi A | Sređivanje beležaka, spisak pitanja |
| 2 | Obilasci u grupi B | Sastanak kod investitora ili u prodajnoj kancelariji projekta | Sužavanje izbora na tri stana |
| 3 | Drugi obilazak užeg izbora u drugo doba dana | Sastanak sa nezavisnim advokatom | Potpun obračun troškova za svaki stan |
| 4 | Sastanak u banci, razjašnjavanje otvorenih pitanja | Priprema odluke, ništa ne potpisivati | Povratak |
Napomena „ništa ne potpisivati“ za četvrti dan nije slučajna. Odluka koju u miru donesete kod kuće gotovo je uvek bolja od one donete na aerodromu. Rezervaciju možete da obavite i na daljinu kada je stan proveren.
Sastanci koji se isplate
Investitor ili prodajna kancelarija projekta
Kod investitora ćete saznati više nego iz prodajnog prospekta ako postavljate konkretna pitanja. Tražite građevinsku dozvolu, stanje u vezi sa upotrebnom dozvolom, plan plaćanja i tehnički opis sa podacima o materijalima. Pitajte koje je projekte firma već završila i, ako je moguće, pogledajte neki od njih. Završena zgrada istog investitora govori više o kvalitetu gradnje nego bilo koji ogledni stan.
Nezavisni advokat
Pre puta zakažite sastanak kod advokata koga vam nije preporučio ni agent ni investitor. Ponesite dokumentaciju za svoja dva do tri favorita. Advokat može da proceni koje provere još nedostaju i koliko će trajati. Jedan sastanak uživo kasnije štedi mnogo mejlova.
Banka
Ako želite da u Srbiji otvorite račun preko kog ćete platiti kupoprodajnu cenu ili kasnije primati kiriju, iskoristite putovanje za to. Koje dokumente banke traže od stranaca, opisano je u tekstu Bankkonto in Serbien als Ausländer eröffnen (na nemačkom); to može biti važno i za naše ljude sa stranim državljanstvom, a ko ima i srpski pasoš, neka u banci proveri koji uslovi važe za njega. U banci razjasnite i kako teče uplata kupoprodajne cene iz inostranstva i koji se dokazi o poreklu novca traže.
Šta možete da proverite samo na licu mesta
Izvod iz katastra i dozvole mogu da se pribave na daljinu. Mnogo toga drugog vidite tek kada stojite u zgradi:
- Stanje zgrade: stepenište, lift, podrum, fasada i krov, koliko su dostupni. Kod zgrada iz starogradnje stepenište mnogo govori o stambenoj zajednici.
- Buka i svetlo: svoje favorite obiđite dva puta, jednom danju i jednom uveče. Ulica koja je u podne mirna uveče može biti puna kafića i restorana.
- Okruženje i gradilišta: u Beogradu se mnogo gradi. Pitajte da li su na susednim parcelama planirani projekti i pogledajte okolinu.
- Parking: da li uz stan ide parking mesto i da li se plaća posebno?
- Vlaga i mirisi: naročito u prizemljima i podrumima starijih zgrada.
- Opremljenost u poređenju sa opisom: kod novogradnje uporedite ogledni stan sa tehničkim opisom.
Odmah posle svakog obilaska zapišite utiske i fotografišite uz broj stana sa vaše liste. Posle osam stanova sećanja počinju da se mešaju.
Realno isplanirajte troškove puta
Samo putovanje ne košta mnogo. Računajte sa letom, tri do četiri noćenja u hotelu, taksijem ili rent-a-carom i eventualno honorarima:
| Stavka | Napomena |
|---|---|
| Let | Proverite koji direktni letovi postoje iz vašeg grada |
| Smeštaj | Najbolje u centru, da putevi budu kratki |
| Prevoz | Taksi ili prevoz sa vozačem je između termina često jednostavniji od rent-a-cara |
| Advokat | Prvi razgovor po dogovoru, honorar proverite unapred |
| Prevodilac ili pratnja | Ako srpski ne govorite sigurno, a sagovornici ne govore nemački |
| Veštak | Ima smisla kod stanova u starogradnji kojima je potrebna sanacija |
Ti troškovi su mali u poređenju sa pogrešnom kupovinom. Ne štedite na advokatu i na drugom obilasku.
Najčešće greške na investicionim putovanjima
Organizovane ture na proviziju
Neka „besplatna“ investiciona putovanja organizuju firme koje pokazuju isključivo svoje projekte ili projekte partnera i na tome zarađuju. To ne mora biti neozbiljno, ali tako vidite samo mali deo tržišta. Otvoreno pitajte ko plaća putovanje i kako organizator zarađuje.
Veštački vremenski pritisak
„Ostala su još samo dva stana po ovoj ceni“ ili „Popust važi samo do petka“ deo su uobičajenog prodajnog repertoara. Stan koji ne možete u miru da proverite ne bi trebalo da kupite. Naknadu za rezervaciju platite tek kada znate pod kojim uslovima vam se vraća.
Previše stanova
Ko za tri dana obiđe dvadeset stanova, na kraju nema pregled. Osam do dvanaest dobro odabranih stanova je dovoljno.
Gledanje samo oglednih stanova
Ogledni stanovi su namešteni i dobro osvetljeni. Tražite da vidite i nenamešten stan ili gradilište.
Bez izlazne strategije
Za svaki stan se zapitajte: kome bih ovaj stan mogao da prodam ili izdam za deset godina? Ko na to nema odgovor, kupuje više iz oduševljenja nego promišljeno.
Podrška na licu mesta
Obilazak stanova možete da organizujete i sami. Ipak, mnogi kupci iz dijaspore cene da na licu mesta imaju osobu koja govori nemački, usklađuje termine, prevodi na sastancima sa investitorima i nadležnim organima i posle vašeg odlaska traži dokumentaciju koja nedostaje. Exgentum pomaže kupcima iz dijaspore u nemačkom govornom području u planiranju dana za obilazak stanova u Beogradu, a posle kupovine, ako želite, prati i primopredaju i upravljanje stanom.
Često postavljana pitanja
Koliko treba da traje investiciono putovanje u Beograd?
Tri do četiri dana su dobar okvir. To je dovoljno za obilaske u više delova grada, drugi obilazak favorita i sastanke sa advokatom i bankom.
Koliko stanova treba da obiđem?
Osam do dvanaest dobro odabranih stanova. Više pre vodi do zbrke nego do bolje odluke.
Da li već tokom putovanja treba nešto da potpišem?
Bolje ne. Odluku donesite po povratku, kada je dokumentacija proverena. Rezervacija može da se obavi i na daljinu.
Mogu li tokom putovanja da otvorim račun u banci?
Često da, ako kod sebe imate dokumente koje banka traži. Uslovi se razlikuju od banke do banke, pa se raspitajte unapred.
Da li su besplatna investiciona putovanja ozbiljna?
Nisu nužno neozbiljna, ali su retko neutralna. Pitajte ko plaća putovanje i koji projekti će vam biti pokazani.
Šta treba da tražim pre puta?
Osnovu stana, sprat, podatke o upotrebnoj dozvoli i aktuelni izvod iz katastra za svaki stan sa vaše liste.
Tek se snalazite u svakodnevici u Beogradu?
Ne mora svako pitanje da bude veliki korak. U besplatnom razgovoru bez obaveza pomažemo vam da se snađete — bez pritiska, bez obaveze.
Zatražite besplatan razgovor bez obaveza