Ko u Beogradu kupuje stan u izgradnji (kupovina „sa plana“), plaća nešto što još ne postoji. Razlika u ceni može biti značajna: prema pregledu tržišta portala Kurir Biznis (jul 2026), cena kvadratnog metra u ranim fazama gradnje na Novom Beogradu je oko 800 evra niža od cene završenih stanova u istom okruženju, a na Voždovcu između 300 i 600 evra. Isti tekst navodi i drugu stranu medalje: kašnjenja od 18 meseci nisu retkost, a ko za to vreme i dalje plaća kiriju, deo te prednosti ponovo gubi.
Za mnoge naše ljude u dijaspori stan u Beogradu je i investicija i mesto u koje se vraćaju, a gradilište je hiljadu kilometara daleko. Zato se ovaj tekst bavi proverom pre potpisivanja. Kako izgledaju modeli plaćanja kod investitora i šta znači predbeležba u katastru, objašnjavamo u tekstu Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner (na nemačkom). Put od predugovora do kupoprodajnog ugovora overenog (solemnizovanog) kod javnog beležnika opisan je u vodiču o kupoprodajnom ugovoru za nepokretnosti u Srbiji (na nemačkom), a ceo tok kupovine u tekstu Kupovina stana u Beogradu: korak po korak. Ovde je pitanje: kako da saznate da li su projekat i investitor vredni rizika?
Četiri rizika kod kupovine stana u izgradnji
Kada kupujete stan u izgradnji, snosite četiri rizika kojih kod kupovine završenog stana nema ili su znatno manji:
| Rizik | Šta može da se desi | Kako ga proveriti ili ograničiti |
|---|---|---|
| Rizik dozvole | Gradnja bez važeće dozvole, odstupanje od odobrenog projekta, izostanak upotrebne dozvole | Provera građevinske dozvole u registru, poređenje sa projektom |
| Rizik investitora | Nesposobnost plaćanja, obustava gradnje, firma nestane | Izvod iz APR-a, finansijski izveštaji, blokade računa, referentni projekti |
| Rizik kašnjenja | Završetak mesecima ili godinama kasnije | Obavezujući rok, ugovorna kazna, pravo na raskid |
| Rizik zemljišta i tereta | Investitor nema prava na parceli, hipoteke na zemljištu ili projektu | Izvod iz katastra, provera tereta |
Korak 1: Proverite građevinsku dozvolu u registru
U Srbiji se građevinske dozvole izdaju kroz elektronsku objedinjenu proceduru. Podaci o izdatim dozvolama javno su dostupni preko Centralne evidencije objedinjenih procedura (CEOP) pri Agenciji za privredne registre (APR), na šta ukazuju i srpski vodiči za kupce poput Kurir Biznisa.
Posebno proverite:
- da li je za parcelu i projekat izdata građevinska dozvola i na koga glasi,
- da li je investitor iz dozvole isto lice kao vaša ugovorna strana,
- da li se broj spratova i jedinica poklapa sa onim što piše u prodajnoj brošuri,
- da li je podneta prijava radova,
- da li je bilo izmena dozvole, na primer dodavanje sprata.
Posebno upozorenje važi za projekte koji reklamiraju više spratova nego što je odobreno. Stanovi na neodobrenom spratu kasnije ne mogu dobiti upotrebnu dozvolu, pa se ne mogu ni upisati kao vlasništvo u katastar. Pitajte konkretno na kom spratu je vaš stan i da li je taj sprat obuhvaćen dozvolom.
Pretraga na portalu ide preko katastarske parcele i katastarske opštine. Ti podaci stoje u predugovoru ili ih možete tražiti od investitora. Ozbiljan investitor će vam na zahtev bez oklevanja pokazati građevinsku dozvolu.
Korak 2: Proverite investitora
Mnoge beogradske projekte grade projektna društva osnovana samo za jednu zgradu. To samo po sebi nije znak za uzbunu, ali menja ono na šta treba da obratite pažnju.
Izvod iz APR-a. U registru Agencije za privredne registre po poslovnom imenu ili matičnom broju nalazite status društva. Status mora biti aktivan. Vidite i datum osnivanja, članove društva, direktora i osnovni kapital.
Finansijski izveštaji. Preko APR-a dostupni su objavljeni godišnji finansijski izveštaji. Projektno društvo staro nekoliko meseci prirodno nema mnogo toga da pokaže. Tada je važno ko stoji iza njega: da li su članovi ili direktori poznati iz drugih, završenih projekata?
Blokade računa. Kod Narodne banke Srbije (NBS) može se proveriti da li su računi preduzeća blokirani zbog prinudne naplate. Aktuelna ili česta blokada je jasan znak upozorenja.
Referentni projekti. Obiđite dve ili tri završene zgrade istog investitora. Da li su završene na vreme? Da li imaju upotrebnu dozvolu? Razgovarajte sa stanarima o nedostacima i o tome kako je investitor reagovao. Ti razgovori često otkriju više od bilo koje brošure.
Sudski postupci. Postupci koji su u toku protiv investitora zbog kašnjenja ili nedostataka delimično se mogu istražiti preko portala srpskih sudova. Za pouzdanu proveru preporučujemo advokata u Srbiji.
Korak 3: Proverite zemljište i terete
Investitor mora imati prava na građevinskoj parceli, dakle vlasništvo, pravo korišćenja ili ugovorni osnov, na primer ugovor o zajedničkoj izgradnji sa vlasnikom zemljišta. Da li je tako, pokazuje izvod iz katastra Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Tu obratite pažnju i na upisane hipoteke. Mnogi projekti se finansiraju bankarskim kreditima obezbeđenim hipotekom na zemljištu i zgradi. To je uobičajeno, ali treba da znate kako će vaš stan pri prenosu biti oslobođen tog tereta. Tražite da vam banka pismeno pokaže kako je regulisano brisanje ili oslobađanje hipoteke.
Korak 4: Proverite zaštitne odredbe u ugovoru
Većina rizika ne može se potpuno izbeći, ali se ugovorom može ograničiti. U predugovoru i kupoprodajnom ugovoru obratite pažnju na sledeće odredbe:
Rok završetka. Konkretan datum primopredaje, a ne samo „predviđeno na jesen“. Uz to i datum do kog mora biti podnet zahtev za upotrebnu dozvolu.
Ugovorna kazna za kašnjenje. Odredba po kojoj investitor za svaki mesec kašnjenja plaća fiksni iznos ili procenat. Bez nje kasnije morate pojedinačno dokazivati štetu.
Pravo na raskid uz povraćaj novca. Posle kolikog kašnjenja smete da raskinete ugovor i u kom roku vam se vraćaju uplate, po mogućstvu sa kamatom?
Viša sila. Mnogi ugovori sadrže široko formulisane odredbe koje opravdavaju praktično svako kašnjenje. Pazite da kašnjenja nadležnih organa ili nestašica materijala ne važe paušalno kao viša sila.
Spisak opreme. Detaljan tehnički opis sa materijalima i proizvođačima, kako na kraju ne bi bili ugrađeni jeftiniji proizvodi.
Površina i tolerancija. Kako se meri površina i šta se dešava ako odstupa?
Da li vaš ugovor pokriva ove tačke, može se proveriti samo na srpskom originalu. Prevodi pomažu, ali u sporu po pravilu važi srpska verzija.
Bankarska garancija, escrow i obezbeđenje uplata
U nekim zemljama investitori su zakonski obavezni da avanse obezbede bankarskim garancijama ili namenskim (escrow) računima. Uporedivu opštu obavezu koja obuhvata sve beogradske projekte u našem istraživanju nismo pronašli. Molimo vas da aktuelno stanje proverite kod advokata na licu mesta. U praksi to znači: obezbeđenje je stvar pregovora.
Mogući instrumenti su:
- Bankarska garancija za povraćaj avansa: banka garantuje povraćaj novca ako investitor ne isporuči stan. Veći investitori to ponekad nude, manji retko.
- Deponovanje delova iznosa kod javnog beležnika, koji se oslobađaju tek kad gradnja dostigne određenu fazu. Da li i pod kojim uslovima javni beležnik u Srbiji to preuzima, treba razjasniti od slučaja do slučaja.
- Plaćanje prema napretku gradnje umesto visokog avansa, uz dokaz o napretku putem fotografija ili potvrde rukovodioca gradilišta.
- Projekti finansirani kreditom, kod kojih banka ionako prati napredak gradnje. To nije zaštita za vas, ali jeste dodatni mehanizam kontrole.
Što veći deo cene plaćate pre završetka, to je važnije neko od ovih obezbeđenja.
Šta se dešava ako investitor ode u stečaj?
To je scenario kog se kupci stanova u izgradnji najviše plaše, i to s razlogom. Ako investitor postane nesposoban za plaćanje pre nego što je vaš stan prenet, vaš položaj u velikoj meri zavisi od toga šta je upisano u katastar. Upisana predbeležba vašeg prava na sticanje znatno poboljšava vaš položaj u odnosu na druge poverioce, ali ne zamenjuje završenu zgradu. Bez upisa možda ste samo običan poverilac sa novčanim potraživanjem.
Kako se u stečajnom postupku u Srbiji tačno postupa sa predbeleženim kupcima i nedovršenim zgradama zavisi od slučaja i o tome treba razgovarati sa advokatom u Srbiji. Za vašu odluku dovoljno je jedno jednostavno pravilo: unapred platite samo onoliko koliko biste u najgorem slučaju mogli da podnesete, i insistirajte da se vaše pravo što ranije predbeleži u katastru.
Kontrolna lista pre potpisivanja
- Građevinska dozvola pronađena u CEOP registru, investitor i broj spratova se poklapaju
- Prijava radova podneta, gradilište zaista aktivno (obilazak na licu mesta)
- Status u APR-u aktivan, članovi društva i direktori poznati
- Nema aktuelne blokade računa kod NBS
- Obiđena najmanje dva referentna projekta, tamo postoji upotrebna dozvola
- Izvod iz katastra: prava investitora na zemljištu, hipoteke i način oslobađanja poznati
- Ugovor sa fiksnim datumom primopredaje, ugovornom kaznom i pravom na raskid
- Detaljan tehnički opis kao prilog ugovoru
- Obezbeđenje avansa dogovoreno ili se od njega svesno odustalo
- Predbeležba u katastru dogovorena, trenutak upisa utvrđen
Da li kupovina stana u izgradnji uopšte odgovara vašoj strategiji ili je bolji izbor završen stan u novogradnji ili starogradnji, poredimo u tekstu Novogradnja ili starogradnja u Beogradu. A ako kupovinu želite da povežete sa boravišnom dozvolom: šta stoji iza navodne „zlatne vize“, objašnjava tekst o mitu o zlatnoj vizi u Srbiji (na nemačkom).
Podrška na licu mesta
Mnoge od ovih provera zahtevaju poznavanje jezika i propisa, pristup registrima i dolazak na gradilište, a to je teško ako živite u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj. Exgentum prati kupce iz dijaspore i iz inostranstva u ovoj prethodnoj proveri: Marin obilazi gradilište i referentne projekte u Beogradu, pribavlja izvode iz registara i katastra i priprema pitanja za vašeg advokata, kako biste odluku doneli na čvrstoj osnovi.
Često postavljana pitanja
Da li stranci smeju da kupe stan u izgradnji u Beogradu?
Da, državljani Nemačke, Austrije i Švajcarske mogu da kupuju stanove u Srbiji. To je važno i za članove dijaspore koji imaju samo strano državljanstvo. Detalje o reciprocitetu i postupku naći ćete u vodiču o kupoprodajnom ugovoru. Za kupovinu u izgradnji ne postoje posebna pravila za strance, ali važe ovde opisani koraci provere.
Gde mogu da nađem građevinsku dozvolu za projekat?
U Centralnoj evidenciji objedinjenih procedura (CEOP) pri APR-u, pretragom po katastarskoj parceli i katastarskoj opštini. Druga mogućnost je da kopiju tražite od investitora i uporedite je sa registrom.
Kolika je realna prednost u ceni kod kupovine u izgradnji?
To zavisi od lokacije i faze gradnje. Kurir Biznis je u julu 2026. za Beograd naveo razlike od oko 300 do 800 evra po kvadratnom metru između ranih faza gradnje i završenih stanova. Uporedite to sa onim što bi vas kašnjenje koštalo u kiriji ili izgubljenom prihodu od izdavanja.
Da li mi treba advokat ako sam proverim registre?
Proveru registara možete pripremiti uz podršku. Proveru ugovora, posebno u pogledu kašnjenja, raskida, obezbeđenja i stečaja, treba da preuzme advokat u Srbiji.
Koji je znak upozorenja zbog kojeg ne bi trebalo da kupim?
Građevinska dozvola se ne može pronaći, reklamiraju se spratovi iznad dozvole, investitor ima blokade računa ili nema proverljive reference, ili ugovor nema fiksni datum primopredaje. Već jedan od ovih signala opravdava odustajanje od kupovine ili zahtev za znatno boljim obezbeđenjem.
Tražite pouzdanog sagovornika u Beogradu?
Bilo da je reč o upravljanju zgradom, upravljanju najmom ili proverenom majstoru: povezujemo vas sa proverenim, pouzdanim kontaktima na terenu — besplatno i bez obaveza.
Zatražite proverenog sagovornika