Zastupanje pri primopredaji stana u Beogradu: kako neko umesto vas preuzima stan u novogradnji

Investitor javlja da je vaš stan završen i spreman za predaju. Vi živite u inostranstvu, termin je za deset dana, a let vam trenutno ne odgovara. Za kupce stanova u beogradskoj novogradnji koji žive van Srbije to je uobičajena situacija. Primopredaju može sasvim dobro da obavi zastupnik, ako su unapred razjašnjene tri stvari: šta zastupnik pravno sme da uradi, šta ni u kom slučaju ne bi trebalo da potpiše i šta posle termina sve treba organizaciono prebaciti na vas.

Ovaj tekst obrađuje organizacionu i pravnu stranu primopredaje na daljinu. Koje su tehničke tačke važne pri prijemu stana, dakle estrih, prozori, hidroizolacija ili elektroinstalacije, posebna je tema koju obrađujemo u tekstu Primopredaja stana u novogradnji u Srbiji. Kako izgleda kupovina od investitora u celini, pročitajte u našem tekstu Stan u novogradnji u Beogradu uz kontakt osobu koja govori nemački (na nemačkom).

Šta se pravno dešava pri primopredaji

Primopredajom državina nad stanom prelazi sa investitora na vas. To se beleži u zapisniku o primopredaji. Zapisnik je važan iz tri razloga:

• Dokumentuje stanje stana u trenutku predaje i time je osnova za kasnije zahteve zbog nedostataka.
• U njemu se beleže stanja brojila od kojih se struja, voda, grejanje i gas naplaćuju vama.
• Mnogi ugovori sa investitorima za primopredaju vezuju isplatu poslednje rate ili obračun veće ili manje površine od ugovorene.

Ko potpisuje zapisnik, daje izjave sa pravnim posledicama. Zato mora biti jasno uređeno šta vaš zastupnik sme da radi.

Punomoćje: šta u njega treba da uđe

Osnova zastupanja je pisano punomoćje. Kako ga formalno ispravno sačiniti, preko nemačkog notara sa apostilom ili direktno u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije, opisali smo u tekstu o upravljanju nekretninama u Beogradu za strance bez prebivališta u Srbiji (na nemačkom). Ovde je reč o sadržaju.

Punomoćje za primopredaju treba precizno da označi stan, dakle projekat, zgradu, broj stana i, ako već postoje, podatke iz katastra. Dozvoljene radnje treba navesti pojedinačno. Dobro se pokazala podela na radnje koje zastupnik sme da preduzme sam i one za koje mu je potrebna vaša prethodna pisana saglasnost, na primer mejlom.

Da li vaš zastupnik sme da daje dalja punomoćja (supstitucija), treba izričito da uredite. Neki investitori uz to traže da im punomoćje bude dostavljeno nekoliko dana pre termina. Raspitajte se o tome unapred.

Šta vaš zastupnik ne bi trebalo da potpiše

Na dan primopredaje često se stvara pritisak. Investitor želi da zatvori projekat, majstori čekaju, a obrazac je već pripremljen. Tipične formulacije koje vaš zastupnik ne bi trebalo da potpiše a da vas prethodno ne pita:

• „Stan je preuzet bez nedostataka“, iako su nedostaci vidljivi
• „Kupac nema daljih zahteva“
• potvrda konačne površine stana ako odstupa od ugovorne dokumentacije
• priznavanje dodatnih troškova, na primer za dodatnu opremu ili priključke

Ozbiljan zapisnik o primopredaji navodi nedostatke pojedinačno i sadrži rok za njihovo otklanjanje. Ako je obrazac investitora previše šturo sastavljen, zastupnik može da priloži sopstvenu listu nedostataka i da se u zapisniku na nju pozove. Lista treba da bude sastavljena na srpskom, a vama dodatno stiže prevod.

Brojila i snabdevači

Posle primopredaje troškovi padaju na teret vlasnika. Zato bi zastupnik već na dan primopredaje trebalo da fotografiše sva stanja brojila i da račune kod snabdevača prebaci na vas.

Prema navodima EPS-a, za promenu je dovoljan zahtev uz ličnu ispravu i dokaz o vlasništvu, na primer kupoprodajni ugovor. Zahtev se može podneti lično, poštom ili mejlom. Ako zahtev podnosi druga osoba, potrebno je punomoćje. Dokumenti za Infostan i distributera gasa su slična, ali tačne zahteve treba proveriti na licu mesta, jer se menjaju.

Kod novogradnje ne zaboravite ni zgradu: u Srbiji svaku stambenu zgradu organizuje stambena zajednica sa upravnikom. Vaš zastupnik treba da vas kod upravnika prijavi kao novog vlasnika i ostavi vaše kontakt podatke, kako biste dobijali odluke i obračune.

Porez na imovinu: ne zaboravite prijavu

Korišćenjem stana počinje obaveza plaćanja poreza na imovinu. Za fizička lica za to postoji obrazac PPI-2. Poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze. Ta obaveza, u zavisnosti od slučaja, nastaje početkom korišćenja, izdavanjem upotrebne dozvole ili danom od kada je stan stvarno moguće koristiti. Za Beograd je nadležan Sekretarijat za javne prihode Grada Beograda.

Da li je u vašem slučaju notar već prosledio podatke ili prijavu morate podneti sami, nije uvek jasno. Molimo da to proverite na licu mesta. Zastupnik sa odgovarajućim punomoćjem može da podnese prijavu umesto vas.

Ključevi i sredstva za pristup

U novogradnji retko dobijate samo jednu vezu ključeva. Neka vaš zastupnik sve pojedinačno navede u zapisniku:

• ključeve stana sa brojem komada, kod sigurnosnih brava i sigurnosnu karticu
• ključeve ili čipove za ulaz u zgradu, podrum i ostavu
• daljinski upravljač ili karticu za podzemnu garažu
• ključ od poštanskog sandučeta
• kodove ili pristup aplikaciji za interfon i funkcije pametne kuće
• garantne listove i uputstva za uređaje koji su deo opreme

Ako nešto nedostaje, to ide u zapisnik. Zvuči banalno, ali kartica za garažu koja nedostaje kasnije može da vas košta nekoliko nedelja.

Izveštaj za vas

Posle primopredaje ne bi trebalo da dobijete samo kratku poruku. Upotrebljiv izveštaj sadrži:

1. Potpisan zapisnik o primopredaji kao skeniran dokument, na srpskom i sa prevodom
2. Fotografije svake prostorije i svakog utvrđenog nedostatka
3. Fotografije svih stanja brojila sa brojevima brojila
4. Spisak predatih ključeva i sredstava za pristup
5. Status prebacivanja kod EPS-a, Infostana i distributera gasa
6. Kontakt podatke upravnika zgrade i status prijave
7. Otvorene tačke sa rokovima, na primer otklanjanje nedostataka od strane investitora

Sa ovim izveštajem imate dokumentaciju koja vam treba za zahteve zbog nedostataka, za kasnije izdavanje ili za prodaju. Kako izgleda predaja stana zakupcu sa posebnim zapisnikom, pokazuje tekst Primopredaja stana i ugovor o zakupu u Beogradu.

Ko može biti zastupnik

Formalno se može ovlastiti svako punoletno lice. U praksi su se iskristalisale tri varijante:

• Poznanici ili rođaci u Beogradu: Malo košta, ali ta osoba mora da razume dokumentaciju i da bude u stanju da odlučno nastupi prema investitoru.
• Advokat: Pravno sigurno, ali za brojila, snabdevače i ključeve često preobimno i u skladu s tim skupo.
• Agencija za upravljanje nekretninama (property manager): Preuzima primopredaju, prebacivanja i izveštaj u jednom toku i posle nastavlja da brine o stanu.

Ako stan posle primopredaje treba izdavati ili njime upravljati, treća varijanta je obično najjednostavnija, jer osoba koja preuzima stan kasnije i brine o njemu. Kako izgleda takav paket, opisuje naš tekst o sveobuhvatnom upravljanju izdavanjem stanova u novogradnji u Beogradu (na nemačkom). Ako ste već kupovinu organizovali na daljinu, postupke poznajete iz teksta o kupovini nekretnine u Beogradu na daljinu (na nemačkom).

Exgentum preuzima primopredaje stanova u Beogradu za vlasnike koji žive u inostranstvu, dokumentuje ih dvojezično, prebacuje snabdevače i, po želji, prati otklanjanje nedostataka od strane investitora.

Ček-lista pre termina primopredaje

• Punomoćje sa preciznim opisom stana i spiskom dozvoljenih radnji
• Jasan dogovor o tome šta se potpisuje samo uz vašu saglasnost
• Kopije kupoprodajnog ugovora, dokaza o uplatama i opisa radova kod zastupnika
• Provera kod investitora da li punomoćje mora da se dostavi unapred
• Vaša dostupnost na dan primopredaje za pitanja telefonom ili video-pozivom
• Dogovoreni obim izveštaja

Česta pitanja

Da li mogu primopredaju stana u novogradnji u Beogradu u potpunosti da organizujem iz inostranstva?

Da, uz punomoćje za osobu u Beogradu. Važno je da punomoćje tačno određuje šta zastupnik sme da radi i da rizične izjave daje tek posle razgovora sa vama.

Da li punomoćje za primopredaju mora biti overeno kod notara?

Za izjave pred organima i snabdevačima po pravilu se traži overeno punomoćje. Neki investitori za sam termin primopredaje prihvataju i jednostavniji oblik. Raspitajte se unapred i u slučaju sumnje izaberite overeni oblik sa apostilom.

Šta se dešava ako moj zastupnik potpiše zapisnik „bez nedostataka“?

Tada je teško kasnije istaći nedostatke koji su bili uočljivi pri primopredaji. Zato bi punomoćje upravo tu izjavu trebalo da veže za vašu saglasnost.

Ko plaća struju i grejanje pre primopredaje?

Do primopredaje po pravilu investitor, posle toga vi. Zato su fotografisana stanja brojila u zapisniku toliko važna.

Da li posle primopredaje moram da prijavim porez na imovinu?

Da. Prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze. Da li je to u vašem slučaju već obavljeno preko notara, treba proveriti na licu mesta.