Airbnb-Listing erstellen in Belgrad: erst Kategorisierung, dann das Inserat

Ein Airbnb-Inserat ist in einer Stunde angelegt. Wer in Belgrad eine Wohnung an Gäste vermieten will, sollte trotzdem nicht mit den Fotos anfangen, sondern mit der Frage, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf. Serbien behandelt die Kurzzeitvermietung als Beherbergung im Sinne des Gesetzes über das Gastgewerbe (Zakon o ugostiteljstvu), und die Pflichten beginnen vor dem ersten Gast. Erst danach kommt das eigentliche Handwerk: Fotos, Titel, Beschreibung, Ausstattungsliste, Preise, Hausregeln und eine Check-in-Lösung, die auch funktioniert, wenn Sie selbst in Deutschland sind. Dieser Artikel führt Sie durch beide Teile in der richtigen Reihenfolge. Ob sich die Kurzzeitvermietung für Ihre Wohnung überhaupt lohnt, behandelt unser Vergleich Langzeitvermietung vs. Kurzzeitvermietung in Belgrad.

Bevor das Airbnb-Listing in Belgrad online geht: die rechtlichen Voraussetzungen

Wer vermieten darf

Nach dem Gastgewerbegesetz (Sl. glasnik RS Nr. 17/2019) darf eine natürliche Person Unterkunft in Wohnungen, Zimmern oder Häusern anbieten, wenn sie Eigentümer oder Miteigentümer des Objekts ist (Art. 32). Bei Miteigentum braucht es die schriftliche Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Ein Familienmitglied kann die Vermietung mit notariell beglaubigter Zustimmung des Eigentümers übernehmen. Die Kapazität ist für Privatpersonen auf 30 Betten und höchstens 30 Gäste begrenzt (Art. 30). Als Beherbergung gilt dabei die Vermietung für bis zu 30 Tage (Art. 35).

Eine gemietete Wohnung unterzuvermieten ist auf diesem Weg also nicht möglich. Ob für ausländische Eigentümer ohne Wohnsitz in Serbien zusätzliche Nachweise verlangt werden, regelt der Gesetzestext nicht ausdrücklich. Klären Sie das vor dem Antrag mit der zuständigen Stelle oder einem Anwalt.

Kategorisierung: der Bescheid vor dem ersten Gast

Vor Beginn der Tätigkeit muss die Unterkunft kategorisiert sein (Art. 31). Für Wohnungen (apartman), Zimmer (soba) und Häuser (kuća) ist die lokale Selbstverwaltung zuständig. Nach Angaben des staatlichen Portals eTurista wird der Antrag ausschließlich elektronisch über eTurista gestellt; das Verfahren ist positiv abgeschlossen, wenn der Status „Prihvaćen“ (angenommen) lautet. Ratgeber beschreiben den Ablauf so:

1. Erstregistrierung bei der zuständigen Stelle der Stadt mit Ausweis, um Zugangsdaten für eTurista zu erhalten. In Belgrad ist nach diesen Angaben das städtische Sekretariat für Wirtschaft (Sekretarijat za privredu) zuständig.
2. Antrag im Portal mit Angaben zur Wohnung und den Unterlagen: Eigentumsnachweis, Ausweiskopie, Nachweis der Verwaltungsgebühr sowie Erklärungen zu technischen Mindestanforderungen, zu den Standards der beantragten Kategorie und zu hygienischen Bedingungen.
3. Besichtigung durch eine Kommission, die Ihre Angaben vor Ort prüft.
4. Bescheid (rešenje o kategorizaciji), der in eTurista eingetragen wird. Erst dann dürfen Gäste kommen.

Für jede Wohnung ist ein eigener Antrag nötig, auch wenn mehrere Einheiten im selben Haus liegen. Der Bescheid der Stadt gilt nach Art. 20 des Gesetzes drei Jahre ab Zustellung. Notieren Sie sich das Datum, damit die Verlängerung rechtzeitig beantragt wird und das Inserat nicht ohne gültige Kategorie weiterläuft.

Gästemeldung über eTurista

Jeder Gast muss im zentralen Informationssystem gemeldet werden. Das Gesetz verlangt, die Daten täglich und ordnungsgemäß zu erfassen, auf Grundlage von Personalausweis oder Reisepass. Die Grundlagen der Meldepflicht und warum viele Eigentümer sie an eine Verwaltung abgeben, beschreibt unser Beitrag Airbnb-Verwaltung in Belgrad. Für das Listing hat die Meldepflicht eine praktische Folge, auf die wir beim Check-in zurückkommen: Sie brauchen die Ausweisdaten jedes Gastes.

Kurtaxe und Steuer für private Vermieter

Hier unterscheidet sich Serbien von vielen Ländern. Nach den Angaben von eTurista berechnen private Vermieter ihren Gästen keine Kurtaxe (boravišna taksa). Stattdessen zahlen sie einen jährlichen Pauschalbetrag, der nach einer eigenen Regierungsverordnung von der Bettenzahl und der Kategorie des Tourismusorts abhängt und per Bescheid festgesetzt wird. Wie hoch der Betrag für Ihre Wohnung ist und in welchen Raten er fällig wird, ergibt sich aus diesem Bescheid.

Ähnlich funktioniert die Einkommensteuer. Sie beträgt 20 Prozent, bemessen nicht nach den tatsächlichen Einnahmen, sondern pauschal: Grundlage sind 5 Prozent des durchschnittlichen Monatslohns in Serbien im Vorjahr, multipliziert mit der Zahl der Betten und einem Koeffizienten nach Kategorie des Tourismusorts. Gezahlt wird quartalsweise innerhalb von 15 Tagen nach Quartalsende. Serbische Medien weisen darauf hin, dass die Belastung in Belgrad höher ist als in Orten ohne touristische Einstufung. Nach Erhalt des Kategorisierungsbescheids haben Sie 15 Tage Zeit für die Steueranmeldung; Änderungen melden Sie mit dem Formular PPDG-4R ebenfalls innerhalb von 15 Tagen.

Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, muss die serbischen Einnahmen zusätzlich im Blick haben. Wie das Doppelbesteuerungsabkommen hier wirkt, erklärt der Beitrag Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen zwischen Deutschland und Serbien vermeiden. Die Berechnung im Einzelfall gehört zu einem Steuerberater.

Was ohne Bescheid droht

Das Gastgewerbegesetz sieht für natürliche Personen, die ohne Kategorisierungsbescheid vermieten oder Gäste nicht im System erfassen, Geldbußen von 150.000 bis 350.000 Dinar vor (Art. 92). Das Tourismusministerium hat im Oktober 2024 „Nulltoleranz“ gegenüber Gastgebern angekündigt, die auf Booking, Airbnb und heimischen Portalen ohne Registrierung inserieren. Außerdem verlangt Art. 7 des Gesetzes, dass Art und Kategorie des Objekts auch in elektronischer Werbung richtig angegeben werden. Für Ihr Listing heißt das: Nennen Sie die tatsächliche Kategorie und nichts, was der Bescheid nicht hergibt.

Airbnb-Listing erstellen in Belgrad: das Handwerk

Den Markt kennen

Belgrad ist kein leerer Markt. Der Datenanbieter AirROI zählte für den Zeitraum August 2025 bis Juli 2026 rund 3.660 aktive Inserate, einen durchschnittlichen Tagespreis von 83 US-Dollar und eine Auslastung von 35,4 Prozent. Die durchschnittliche Bewertung lag bei 4,84 von 5 Sternen, knapp die Hälfte der Gastgeber waren Superhosts. Der Investorenblog Investropa kommt für Anfang 2026 auf eine Auslastung von 40 bis 45 Prozent und einen durchschnittlichen Nachtpreis von rund 74 Euro bei einem Median von rund 57 Euro. Die Zahlen unterscheiden sich, die Botschaft ist dieselbe: Ein Durchschnittsinserat ist in Belgrad an weniger als der Hälfte der Nächte belegt, und Gäste sind an sehr gute Bewertungen gewöhnt.

Fotos

Die Fotos entscheiden, ob ein Gast Ihr Inserat überhaupt öffnet. Investieren Sie in einen professionellen Fotografen, und bereiten Sie die Wohnung vor: Betten frisch bezogen, Oberflächen leer, Licht an, Fenster geputzt. Das erste Bild sollte den stärksten Raum zeigen, meist das Wohnzimmer mit Tageslicht oder den Blick vom Balkon. Danach folgen Schlafzimmer, Bad, Küche und Arbeitsplatz. Zeigen Sie auch Dinge, die Gäste vorher wissen müssen, etwa den Hauseingang oder die Treppe, wenn es keinen Aufzug gibt. Starke Weitwinkelaufnahmen, die ein Zimmer doppelt so groß wirken lassen, führen zu enttäuschten Gästen und schlechten Bewertungen.

Titel und Beschreibung

Der Titel ist kurz; Channel-Manager-Anleitungen nennen eine Obergrenze von 50 Zeichen. Nutzen Sie ihn für das, was Gäste filtern: Stadtteil, Wohnungstyp und ein konkretes Merkmal, etwa „Dorćol, 2 Schlafzimmer, Balkon, Self-Check-in“. Superlative wie „luxuriös“ oder „perfekt“ bringen nichts.

In der Beschreibung beantworten Sie die Fragen, die sonst per Nachricht kommen: Wie weit ist es zu Fuß zur Knez Mihailova oder zum nächsten Supermarkt? In welchem Stock liegt die Wohnung, gibt es einen Aufzug? Wo kann man parken? Wie laut ist die Straße? Wie wird geheizt und gekühlt? Ehrlichkeit über Schwächen schützt Ihre Bewertungen. Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug kann ausgezeichnete Bewertungen haben, wenn der Gast es vorher wusste.

Ausstattungsliste

Laut AirROI gelten in Belgrad WLAN, Klimaanlage und Fernseher als Grundausstattung, Küche, Heizung und Föhn sind verbreitet. Investropa nennt außerdem richtige Schlafzimmer statt Schlafsofas, Aufzug, schnelles WLAN, Arbeitsplatz, Self-Check-in und klare Parkinformationen als gefragt. Geben Sie nur an, was tatsächlich vorhanden ist und funktioniert. Fehlt etwas, das im Inserat steht, kann der Gast das reklamieren.

Eine Liste, die Sie vor dem Go-live abhaken sollten:

• Klimaanlage in den Schlafräumen, Heizung mit Erklärung zur Bedienung
• WLAN mit gemessener Geschwindigkeit, Passwort sichtbar in der Wohnung
• Arbeitsplatz mit Stuhl und Licht für Geschäftsreisende
• Vollständig ausgestattete Küche, Kaffeemaschine
• Zwei bis drei Sätze Bettwäsche und Handtücher pro Bett
• Rauchmelder und Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Set

Preisstrategie

Ein neues Inserat hat keine Bewertungen und konkurriert mit etablierten Superhosts. Viele Gastgeber starten deshalb etwas unter dem Marktpreis vergleichbarer Wohnungen und erhöhen, sobald die ersten Bewertungen da sind. Investropa empfiehlt zudem, Preise zwei bis vier Monate vor großen Veranstaltungen anzupassen, und nennt Aufschläge von 15 bis 40 Prozent.

Achten Sie auch auf die Aufenthaltsdauer. Nach AirROI verlangen in Belgrad 33,5 Prozent der Inserate eine Nacht Mindestaufenthalt, 25,1 Prozent zwei Nächte und 25,9 Prozent 30 Nächte oder mehr. Ein Viertel des Marktes zielt also auf Monatsgäste. Wochen- und Monatsrabatte können die Auslastung stabilisieren und senken die Zahl der Wechselreinigungen. Bei den Stornobedingungen dominieren flexible (36,5 Prozent) und moderate (30,4 Prozent) Regeln.

Wie stark die Auslastung über das Ergebnis entscheidet, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel mit einem Nachtpreis von 74 Euro in einem Monat mit 30 Nächten:

Davon gehen Plattformgebühr, Reinigung, Nebenkosten, Steuer und gegebenenfalls die Verwaltung ab. Die Tabelle zeigt, dass zehn Prozentpunkte mehr Auslastung mehr bewirken als ein paar Euro mehr pro Nacht. Gute Fotos, ehrliche Beschreibung und schnelle Antworten sind deshalb die wirksamsten Preishebel.

Hausregeln

Hausregeln schützen Ihre Wohnung und Ihr Verhältnis zur Hausgemeinschaft. In Mehrparteienhäusern sind Lärm und fremde Gäste im Treppenhaus die häufigsten Konfliktpunkte. Legen Sie Ruhezeiten fest, die zur Hausordnung passen, schließen Sie Partys und Veranstaltungen aus, und regeln Sie Rauchen, Haustiere und Besucher. Nehmen Sie außerdem eine Regel auf, die in Serbien gesetzlich begründet ist: Jeder Gast muss vor oder bei der Ankunft seine Ausweisdaten für die Meldung übermitteln.

Check-in-Lösung

Für Eigentümer aus der Ferne ist Self-Check-in mit Schlüsselbox oder elektronischem Schloss praktisch. Mit der eTurista-Pflicht muss die Lösung aber verbunden werden: Die Ausweisdaten müssen vor oder bei Ankunft erfasst werden, auch wenn niemand persönlich übergibt. Bewährt hat sich, die Daten nach der Buchung über die Plattform-Nachrichten anzufordern und den Zugangscode erst nach Eingang zu schicken. Klären Sie außerdem, wie Gäste durch die Haustür kommen, denn viele Belgrader Häuser haben eine eigene Gegensprechanlage oder einen Code. Und legen Sie fest, wer erreichbar ist, wenn das Schloss streikt oder der Gast um Mitternacht vor der Tür steht.

Wie Exgentum unterstützt

Exgentum begleitet Eigentümer, die nicht in Belgrad leben, durch beide Teile: Wir organisieren die Unterlagen für die Kategorisierung, sind beim Besichtigungstermin dabei, richten auf Wunsch das Listing mit Fotograf, Beschreibung und Ausstattung ein und übernehmen im Rahmen unserer Airbnb-Verwaltung Gästemeldung, Check-in und Reinigung. Die Kommunikation mit Ihnen läuft auf Deutsch oder Englisch. Steuerliche Fragen in Serbien und Deutschland klärt ein Steuerberater, rechtliche Fragen zur Eigentümerstellung ein Anwalt.

Häufige Fragen

Darf ich meine Belgrader Wohnung ohne Kategorisierung auf Airbnb anbieten?

Nein. Das Gastgewerbegesetz verlangt den Kategorisierungsbescheid vor Beginn der Tätigkeit. Für natürliche Personen sieht es bei Verstößen Geldbußen von 150.000 bis 350.000 Dinar vor.

Muss ich von meinen Gästen Kurtaxe kassieren?

Nach Angaben von eTurista nicht. Private Vermieter zahlen stattdessen einen jährlichen Pauschalbetrag, der sich nach Bettenzahl und Kategorie des Tourismusorts richtet.

Wie wird die Kurzzeitvermietung als Privatperson besteuert?

Pauschal mit 20 Prozent auf eine Bemessungsgrundlage aus 5 Prozent des serbischen Durchschnittslohns, multipliziert mit Bettenzahl und Ortskoeffizient. Die Zahlung erfolgt quartalsweise. Ihre deutsche Steuerpflicht kommt gegebenenfalls hinzu.

Kann ich eine gemietete Wohnung auf Airbnb untervermieten?

Als Privatperson nicht über die vereinfachte Regelung, denn diese setzt Eigentum oder Miteigentum voraus.

Wie lange dauert es, bis das Listing online gehen kann?

Das hängt vor allem von der Kategorisierung ab, also von Antrag, Besichtigung und Bescheid. Erfragen Sie die aktuelle Bearbeitungszeit bei der Stadt und lassen Sie Fotos und Texte parallel vorbereiten, damit das Inserat am Tag des Bescheids startklar ist.

Fazit

Ein erfolgreiches Airbnb-Listing in Belgrad beginnt mit Papier: Eigentum klären, Kategorisierung beantragen, Steueranmeldung einreichen, Gästemeldung organisieren. Wer das überspringt, riskiert empfindliche Bußgelder und steht mit einem Inserat da, das jederzeit offline gehen kann. Danach entscheidet das Handwerk über die Auslastung: ehrliche Fotos und Beschreibungen, eine Ausstattung, die zu Belgrader Gästen passt, ein Einstiegspreis, der Bewertungen bringt, und eine Check-in-Lösung, die die Meldepflicht mitdenkt. Gehen Sie die Schritte in dieser Reihenfolge, und bereiten Sie das Inserat vor, während die Behörde arbeitet.