Viele Interessenten fliegen nach Belgrad, besichtigen an einem Wochenende acht Wohnungen und fliegen mit einem Stapel Prospekte und ohne Entscheidung zurück. Andere unterschreiben am dritten Tag eine Reservierung, weil ihnen gesagt wurde, das Angebot gelte nur noch bis morgen. Beides lässt sich vermeiden. Eine gut geplante Investorenreise ist kein Urlaub mit Besichtigungen, sondern ein Arbeitsprogramm mit klarer Vorauswahl, festen Terminen und einer Liste von Dingen, die man nur vor Ort prüfen kann.
Dieser Artikel zeigt, wie Sie eine drei- bis viertägige Besichtigungsreise aufbauen. Die einzelnen Kaufschritte vom Vorvertrag bis zum Kataster beschreiben wir nicht noch einmal, dafür gibt es unseren Leitfaden Wohnung kaufen in Belgrad: Schritt für Schritt erklärt.
Vor der Reise: Die eigentliche Arbeit beginnt zu Hause
Die meisten Reisen scheitern nicht in Belgrad, sondern bei der Vorbereitung. Klären Sie vor der Buchung vier Fragen schriftlich für sich selbst:
- Ziel: Eigennutzung, Langzeitvermietung, Kurzzeitvermietung oder Wertanlage. Davon hängen Lage, Größe und Ausstattung ab.
- Budget: Gesamtbetrag einschließlich Nebenkosten, Ausstattung und Reserve, nicht nur der Kaufpreis.
- Objekttyp: Neubau vom Bauträger, Bestandswohnung oder Wohnung im Bau. Für Wohnungen, die noch nicht fertig sind, gelten eigene Prüfpunkte, die Sie vorab kennen sollten.
- Ausschlusskriterien: Was kommt auf keinen Fall infrage, etwa Erdgeschoss, fehlender Aufzug oder fehlende Nutzungsgenehmigung.
Mit diesen Antworten können Sie aus den Angeboten eine Vorauswahl treffen. Bewährt hat sich, aus dem Netz und von zwei bis drei Maklern 20 bis 30 Objekte zu sammeln und daraus vor der Reise acht bis zwölf auszuwählen, die Sie wirklich sehen wollen. Bitten Sie für jedes Objekt vorab um Grundriss, Etage, Baujahr oder Fertigstellungstermin, Angaben zur Nutzungsgenehmigung und einen aktuellen Auszug aus dem Kataster. Wer diese Unterlagen nicht liefern kann oder will, fliegt von der Liste.
Worauf Sie bei der Auswahl der Makler achten sollten, haben wir in Immobilienmakler in Belgrad: Worauf Sie als Neuling achten sollten zusammengefasst.
Besichtigungen nach Stadtteilen bündeln
Belgrad ist größer, als es auf der Karte wirkt, und der Verkehr ist zu Stoßzeiten zäh. Planen Sie die Besichtigungen deshalb nach Stadtteilen, nicht nach Verfügbarkeit der Makler. Zwei Stadtteile pro Tag sind realistisch, drei werden schnell zur Hetze.
Sinnvolle Gruppen sind zum Beispiel:
- Vračar, Stari Grad und Dorćol: zentrale Altbau- und Neubaulagen im historischen Stadtkern
- Novi Beograd und Zemun: große Neubauprojekte und ruhigere Wohnlagen jenseits der Save
- Senjak, Dedinje und Zvezdara: gehobene Villenlagen oder ruhigere Wohngebiete abseits des Zentrums
Eine Einordnung der Stadtteile mit Stärken und Schwächen finden Sie in unserem Überblick Stadtteile in Belgrad. Nehmen Sie sich zusätzlich Zeit, die Umgebung zu Fuß abzulaufen: Wie weit ist der nächste Supermarkt, wie laut ist die Straße am Abend, wo parken die Bewohner?
Ein Musterprogramm für vier Tage
| Tag | Vormittag | Nachmittag | Abend |
|---|---|---|---|
| 1 | Anreise, Stadtteil zu Fuß erkunden | Erste Besichtigungen in Stadtteilgruppe A | Notizen auswerten, Fragen sammeln |
| 2 | Besichtigungen Stadtteilgruppe B | Termin beim Bauträger oder Projektbüro | Objekte auf eine Shortlist von drei reduzieren |
| 3 | Zweitbesichtigung der Shortlist zu anderer Tageszeit | Termin bei einem unabhängigen Anwalt | Kosten je Objekt vollständig rechnen |
| 4 | Termin bei einer Bank, offene Fragen klären | Entscheidung vorbereiten, nichts unterschreiben | Abreise |
Der vierte Tag mit dem Satz „nichts unterschreiben“ ist Absicht. Eine Entscheidung, die Sie zu Hause in Ruhe treffen, ist fast immer besser als eine am Flughafen. Eine Reservierung können Sie auch aus der Ferne vornehmen, wenn das Objekt geprüft ist.
Die Termine, die sich lohnen
Bauträger oder Projektbüro
Beim Bauträger erfahren Sie mehr als im Verkaufsprospekt, wenn Sie gezielt fragen. Bitten Sie um die Baugenehmigung, den Stand der Nutzungsgenehmigung, den Zahlungsplan und die Baubeschreibung mit Materialangaben. Fragen Sie, welche Projekte das Unternehmen bereits abgeschlossen hat, und schauen Sie sich nach Möglichkeit eines davon an. Ein fertiges Haus des gleichen Bauträgers zeigt mehr über die Bauqualität als jede Musterwohnung.
Unabhängiger Anwalt
Vereinbaren Sie vor der Reise einen Termin bei einem Anwalt, der nicht vom Makler oder Bauträger vermittelt wurde. Bringen Sie die Unterlagen Ihrer zwei bis drei Favoriten mit. Der Anwalt kann einschätzen, welche Prüfungen noch fehlen und wie lange sie dauern. Ein Termin vor Ort erspart später viele E-Mails.
Bank
Wenn Sie in Serbien ein Konto eröffnen wollen, um den Kaufpreis oder später Mieteinnahmen abzuwickeln, nutzen Sie die Reise dafür. Welche Unterlagen Banken von Ausländern verlangen, steht in unserem Beitrag Bankkonto in Serbien als Ausländer eröffnen. Klären Sie bei der Bank auch, wie eine Auslandsüberweisung für den Kaufpreis abläuft und welche Nachweise zur Herkunft des Geldes verlangt werden.
Was Sie nur vor Ort prüfen können
Grundbuchauszug und Genehmigungen lassen sich aus der Ferne anfordern. Vieles andere sehen Sie nur, wenn Sie im Gebäude stehen:
- Zustand des Gebäudes: Treppenhaus, Aufzug, Keller, Fassade und Dach, soweit zugänglich. Bei Bestandsbauten erzählt das Treppenhaus viel über die Eigentümergemeinschaft.
- Lärm und Licht: Besichtigen Sie Ihre Favoriten zweimal, einmal tagsüber und einmal am Abend. Eine Straße, die mittags ruhig ist, kann abends voller Gastronomie sein.
- Nachbarschaft und Baustellen: In Belgrad wird viel gebaut. Fragen Sie, ob auf den Nachbargrundstücken Projekte geplant sind, und schauen Sie sich die Umgebung an.
- Parken: Gibt es einen Stellplatz zur Wohnung, und kostet er extra?
- Feuchtigkeit und Gerüche: Besonders in Erdgeschossen und Kellern von Altbauten.
- Ausstattung im Vergleich zur Beschreibung: Bei Neubauten die Musterwohnung mit der Baubeschreibung abgleichen.
Schreiben Sie direkt nach jeder Besichtigung Ihre Eindrücke auf und machen Sie Fotos mit Objektnummer. Nach acht Wohnungen verschwimmen die Erinnerungen.
Kosten der Reise realistisch planen
Die Reise selbst kostet überschaubar viel. Rechnen Sie mit Flug, drei bis vier Hotelnächten, Taxi oder Mietwagen und eventuell Honoraren:
| Posten | Hinweis |
|---|---|
| Flug | Direktflüge aus mehreren deutschen Städten |
| Unterkunft | Am besten zentral, damit die Wege kurz bleiben |
| Transport | Taxi oder Fahrdienst ist zwischen Terminen oft einfacher als ein Mietwagen |
| Anwalt | Erstberatung nach Vereinbarung, Honorar vorher erfragen |
| Übersetzer oder Begleitung | Bei Terminen ohne deutschsprachige Gesprächspartner |
| Gutachter | Bei Bestandsbauten mit Sanierungsbedarf sinnvoll |
Diese Kosten sind klein im Verhältnis zu einem Fehlkauf. Sparen Sie nicht am Anwalt und nicht an der zweiten Besichtigung.
Die häufigsten Fehler auf Investorenreisen
Organisierte Provisionstouren
Manche „kostenlosen“ Investorenreisen werden von Anbietern organisiert, die ausschließlich eigene Projekte oder Projekte von Partnern zeigen und daran verdienen. Das muss nicht unseriös sein, aber Sie sehen dann nur einen kleinen Ausschnitt des Marktes. Fragen Sie offen, wer die Reise bezahlt und wie der Anbieter verdient.
Künstlicher Zeitdruck
„Nur noch zwei Wohnungen zu diesem Preis“ oder „Der Rabatt gilt nur bis Freitag“ gehören zum Verkaufsrepertoire. Ein Objekt, das Sie nicht in Ruhe prüfen können, sollten Sie nicht kaufen. Eine Reservierungsgebühr zahlen Sie erst, wenn Sie wissen, unter welchen Bedingungen Sie sie zurückbekommen.
Zu viele Objekte
Wer zwanzig Wohnungen in drei Tagen besichtigt, hat am Ende keinen Überblick. Acht bis zwölf gut vorausgewählte Objekte sind genug.
Nur Musterwohnungen sehen
Musterwohnungen sind eingerichtet und ausgeleuchtet. Bitten Sie, auch eine unmöblierte Einheit oder die Baustelle zu sehen.
Keine Exit-Frage stellen
Fragen Sie bei jedem Objekt: An wen könnte ich diese Wohnung in zehn Jahren verkaufen oder vermieten? Wer darauf keine Antwort hat, kauft eher aus Begeisterung als aus Überlegung.
Begleitung vor Ort
Eine Besichtigungsreise lässt sich selbst organisieren. Viele Käufer schätzen aber eine deutschsprachige Person vor Ort, die Termine bündelt, bei Gesprächen mit Bauträgern und Behörden übersetzt und auch nach Ihrer Abreise Unterlagen nachfordert. Exgentum unterstützt deutschsprachige Interessenten bei der Planung von Besichtigungstagen in Belgrad und begleitet nach dem Kauf auf Wunsch auch Übergabe und Verwaltung der Wohnung.
Häufige Fragen
Wie lange sollte eine Investorenreise nach Belgrad dauern?
Drei bis vier Tage sind ein guter Rahmen. Das reicht für Besichtigungen in mehreren Stadtteilen, eine zweite Besichtigung der Favoriten und Termine bei Anwalt und Bank.
Wie viele Wohnungen sollte ich besichtigen?
Acht bis zwölf gut vorausgewählte Objekte. Mehr führt eher zu Verwirrung als zu einer besseren Entscheidung.
Sollte ich während der Reise schon unterschreiben?
Besser nicht. Treffen Sie die Entscheidung nach der Rückkehr, wenn die Unterlagen geprüft sind. Eine Reservierung lässt sich auch aus der Ferne vornehmen.
Kann ich während der Reise ein Bankkonto eröffnen?
Oft ja, sofern Sie die von der Bank verlangten Unterlagen dabeihaben. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank, fragen Sie vorher nach.
Sind kostenlose Investorenreisen seriös?
Nicht unbedingt unseriös, aber selten neutral. Fragen Sie, wer die Reise bezahlt und welche Projekte gezeigt werden.
Was muss ich vor der Reise anfordern?
Grundriss, Etage, Angaben zur Nutzungsgenehmigung und einen aktuellen Auszug aus dem Kataster für jedes Objekt auf Ihrer Liste.
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