Off-Plan kaufen in Belgrad: Bauträger und Baugenehmigung prüfen, Risiken absichern

Wer in Belgrad eine Wohnung vom Plan kauft, zahlt für etwas, das es noch nicht gibt. Der Preisvorteil kann erheblich sein: Laut einer Marktübersicht von Kurir Biznis (Juli 2026) liegt der Quadratmeterpreis in frühen Bauphasen in Novi Beograd rund 800 Euro unter dem Preis fertiggestellter Wohnungen im selben Umfeld, in Voždovac zwischen 300 und 600 Euro. Derselbe Bericht nennt aber auch die Kehrseite: Verzögerungen von 18 Monaten sind keine Seltenheit, und wer in dieser Zeit weiter Miete zahlt, verliert einen Teil des Vorteils wieder.

Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Prüfung vor der Unterschrift. Wie die Zahlungsmodelle beim Bauträger aussehen und was die Vormerkung (predbeležba) im Kataster bedeutet, erklären wir im Beitrag Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner. Den Weg vom Vorvertrag zum notariellen Kaufvertrag beschreibt der Ratgeber zum Kaufvertrag für Immobilien in Serbien. Hier geht es um die Frage: Wie finden Sie heraus, ob Projekt und Bauträger das Risiko wert sind?

Die vier Risiken beim Kauf vom Plan

Beim Off-Plan-Kauf tragen Sie vier Risiken, die es beim Kauf einer fertigen Wohnung nicht oder nur abgeschwächt gibt:

Schritt 1: Die Baugenehmigung im Register prüfen

In Serbien laufen Baugenehmigungen über das elektronische Verfahren der sogenannten vereinheitlichten Prozedur (objedinjena procedura). Die Daten zu erteilten Genehmigungen sind über das zentrale Register der vereinheitlichten Verfahren (Centralna evidencija objedinjenih procedura, CEOP) bei der Agentur für Wirtschaftsregister (APR) öffentlich einsehbar, worauf auch serbische Kaufratgeber wie Kurir Biznis hinweisen.

Prüfen Sie dort insbesondere:

• ob für die Parzelle und das Projekt eine Baugenehmigung (građevinska dozvola) erteilt wurde und auf wen sie lautet,
• ob der Investor in der Genehmigung derselbe ist wie Ihr Vertragspartner,
• ob die Anzahl der Etagen und Einheiten mit dem übereinstimmt, was im Verkaufsprospekt steht,
• ob eine Baubeginnanzeige (prijava radova) eingereicht wurde,
• ob es Änderungen der Genehmigung gab, etwa eine zusätzliche Etage.

Eine besondere Warnung gilt für Projekte, die mehr Etagen bewerben, als genehmigt sind. Wohnungen in einer nicht genehmigten Etage können später keine Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) erhalten und daher nicht als Eigentum im Kataster eingetragen werden. Fragen Sie konkret, in welcher Etage Ihre Wohnung liegt und ob diese Etage in der Genehmigung enthalten ist.

Das Portal ist auf Serbisch, Suchbegriffe sind die Katasterparzelle (katastarska parcela) und die Katastergemeinde (katastarska opština). Diese Angaben stehen im Vorvertrag oder lassen sich beim Bauträger erfragen. Ein seriöser Bauträger legt die Baugenehmigung auf Nachfrage ohne Zögern vor.

Schritt 2: Den Bauträger durchleuchten

Viele Belgrader Projekte werden von Projektgesellschaften gebaut, die nur für ein einziges Gebäude gegründet wurden. Das ist nicht automatisch ein Warnsignal, verändert aber, worauf Sie schauen müssen.

APR-Auszug. Im Register der Agentur für Wirtschaftsregister (Agencija za privredne registre) finden Sie unter Firmenname oder Matični broj den Status der Gesellschaft. Der Status muss aktiv sein. Sie sehen außerdem Gründungsdatum, Gesellschafter, Geschäftsführer und Stammkapital.

Jahresabschlüsse. Über das APR sind die veröffentlichten Jahresabschlüsse abrufbar. Eine Projektgesellschaft mit wenigen Monaten Historie hat naturgemäß wenig zu zeigen. Dann wird interessant, wer dahintersteht: Sind die Gesellschafter oder Geschäftsführer aus anderen, abgeschlossenen Projekten bekannt?

Kontoblockaden. Bei der serbischen Nationalbank (NBS) lässt sich prüfen, ob die Konten eines Unternehmens wegen Zwangsvollstreckung blockiert sind. Eine aktuelle oder häufige Blockade ist ein deutliches Warnsignal.

Referenzprojekte. Fahren Sie zu zwei oder drei abgeschlossenen Gebäuden desselben Bauträgers. Wurden sie fristgerecht fertig? Liegt eine Nutzungsgenehmigung vor? Sprechen Sie mit Bewohnern über Mängel und die Reaktion des Bauträgers. Diese Gespräche sind oft aufschlussreicher als jede Broschüre.

Gerichtsverfahren. Laufende Prozesse gegen den Investor wegen Verzug oder Mängeln sind über serbische Gerichtsportale teilweise recherchierbar. Für eine belastbare Prüfung empfiehlt sich ein serbischer Anwalt.

Schritt 3: Grundstück und Lasten prüfen

Der Investor muss Rechte am Baugrundstück haben, also Eigentum, ein Nutzungsrecht oder eine vertragliche Grundlage wie einen Vertrag über gemeinsame Bebauung mit dem Grundstückseigentümer. Ob das so ist, zeigt der Auszug aus dem Kataster des Republički geodetski zavod (RGZ). Achten Sie dort auch auf eingetragene Hypotheken. Viele Projekte werden über Bankkredite finanziert, die durch eine Hypothek auf Grundstück und Gebäude besichert sind. Das ist üblich, aber Sie sollten wissen, wie Ihre Wohnung bei der Übertragung aus dieser Belastung herausgelöst wird. Lassen Sie sich die Löschungs- oder Freigaberegelung der Bank schriftlich zeigen.

Schritt 4: Den Vertrag auf Schutzklauseln prüfen

Die meisten Risiken lassen sich nicht ganz vermeiden, aber vertraglich begrenzen. Achten Sie im Vorvertrag (predugovor) und im Kaufvertrag auf folgende Klauseln:

Fertigstellungstermin. Ein konkretes Datum für die Übergabe, nicht nur „voraussichtlich im Herbst“. Zusätzlich ein Datum, bis wann die Nutzungsgenehmigung beantragt sein soll.

Vertragsstrafe bei Verzug. Eine Regelung, nach der der Bauträger für jeden Monat Verzug einen festen Betrag oder Prozentsatz zahlt. Ohne diese Klausel müssen Sie einen Schaden später einzeln nachweisen.

Rücktrittsrecht mit Rückzahlung. Ab welcher Verzögerung dürfen Sie zurücktreten, und in welcher Frist bekommen Sie Ihre Zahlungen zurück, möglichst mit Zinsen?

Höhere Gewalt. Viele Verträge enthalten weit gefasste Klauseln, die praktisch jede Verzögerung entschuldigen. Achten Sie darauf, dass Behördenverzögerungen oder Materialengpässe nicht pauschal als höhere Gewalt gelten.

Ausstattungsliste. Eine detaillierte Baubeschreibung mit Materialien und Fabrikaten, damit am Ende nicht günstigere Produkte verbaut werden.

Fläche und Toleranz. Wie wird nachgemessen, und was passiert bei Abweichungen?

Ob Ihre Vertragsfassung diese Punkte abdeckt, lässt sich nur am serbischen Original prüfen. Übersetzungen sind hilfreich, aber im Streitfall gilt in der Regel die serbische Fassung.

Bankgarantie, Treuhand und Absicherung der Zahlungen

In manchen Ländern sind Bauträger gesetzlich verpflichtet, Anzahlungen durch Bankgarantien oder Treuhandkonten abzusichern. Eine vergleichbare allgemeine Pflicht, die alle Belgrader Projekte erfasst, haben wir in unserer Recherche nicht gefunden. Bitte lassen Sie den aktuellen Stand vor Ort anwaltlich bestätigen. In der Praxis bedeutet das: Absicherung ist Verhandlungssache.

Mögliche Instrumente sind:

• Bankgarantie für Anzahlungen (garancija za povraćaj avansa): Eine Bank garantiert die Rückzahlung, wenn der Bauträger nicht liefert. Größere Bauträger bieten das teilweise an, kleinere selten.
• Notarielle Verwahrung von Teilbeträgen, die erst bei einem bestimmten Baufortschritt freigegeben werden. Ob und zu welchen Bedingungen ein serbischer Notar das übernimmt, ist im Einzelfall zu klären.
• Zahlung nach Baufortschritt statt hoher Vorauszahlung, mit Nachweis des Fortschritts durch Fotos oder Bestätigung des Bauleiters.
• Kreditfinanzierte Projekte, bei denen eine Bank den Baufortschritt ohnehin überwacht. Das ist kein Schutz für Sie, aber ein zusätzlicher Kontrollmechanismus.

Je höher der Anteil, den Sie vor der Fertigstellung zahlen, desto wichtiger wird eine dieser Absicherungen.

Was passiert bei Insolvenz des Bauträgers?

Das ist das Szenario, vor dem sich Off-Plan-Käufer am meisten fürchten, zu Recht. Wird ein Bauträger zahlungsunfähig, bevor Ihre Wohnung übertragen ist, hängt Ihre Position stark davon ab, was im Kataster eingetragen ist. Eine eingetragene Vormerkung Ihres Erwerbsanspruchs verbessert Ihre Stellung gegenüber anderen Gläubigern erheblich, ersetzt aber kein fertiges Gebäude. Ohne Eintragung stehen Sie möglicherweise nur als gewöhnlicher Gläubiger mit einer Geldforderung da.

Wie genau ein serbisches Insolvenzverfahren mit vorgemerkten Käufern und halbfertigen Gebäuden umgeht, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem serbischen Anwalt besprochen werden. Für Ihre Entscheidung reicht eine einfache Regel: Zahlen Sie nur so viel im Voraus, wie Sie im schlechtesten Fall verkraften könnten, und bestehen Sie darauf, dass Ihr Anspruch so früh wie möglich im Kataster vorgemerkt wird.

Checkliste vor der Unterschrift

• Baugenehmigung im CEOP-Register gefunden, Investor und Etagenzahl stimmen
• Baubeginn angezeigt, Baustelle tatsächlich aktiv (Besichtigung vor Ort)
• APR-Status aktiv, Gesellschafter und Geschäftsführer bekannt
• Keine aktuelle Kontoblockade bei der NBS
• Mindestens zwei Referenzprojekte besichtigt, Nutzungsgenehmigung dort vorhanden
• Katasterauszug: Rechte des Investors am Grundstück, Hypotheken und Freigaberegelung bekannt
• Vertrag mit festem Übergabedatum, Vertragsstrafe und Rücktrittsrecht
• Detaillierte Baubeschreibung als Vertragsanlage
• Absicherung der Anzahlung geklärt oder bewusst darauf verzichtet
• Vormerkung im Kataster vereinbart, Zeitpunkt festgelegt

Ob Off-Plan überhaupt zu Ihrer Strategie passt oder ob eine fertige Neubau- oder Altbauwohnung besser geeignet ist, vergleicht unser Beitrag Neubau oder Altbau in Belgrad. Und falls Sie mit dem Kauf eine Aufenthaltserlaubnis verbinden wollen: Was es mit dem angeblichen Golden Visa auf sich hat, klärt der Beitrag zum Golden-Visa-Mythos in Serbien.

Unterstützung vor Ort

Viele dieser Prüfungen setzen Serbischkenntnisse, Zugang zu Registern und einen Termin auf der Baustelle voraus. Exgentum begleitet deutschsprachige Käufer bei dieser Vorprüfung: Marin sieht sich Baustelle und Referenzprojekte in Belgrad an, holt Register- und Katasterauszüge ein und bereitet die Fragen für Ihren Anwalt vor, damit Sie auf einer fundierten Grundlage entscheiden.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein Off-Plan-Kauf in Belgrad für Ausländer erlaubt?

Ja, Staatsangehörige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz können in Serbien Wohnungen kaufen. Die Details zur Gegenseitigkeit und zum Ablauf finden Sie im Ratgeber zum Kaufvertrag. Für den Kauf vom Plan gelten keine Sonderregeln für Ausländer, wohl aber die hier beschriebenen Prüfschritte.

Wo finde ich die Baugenehmigung eines Projekts?

Im zentralen Register der vereinheitlichten Verfahren (CEOP) bei der APR, gesucht über Katasterparzelle und Katastergemeinde. Alternativ verlangen Sie eine Kopie vom Bauträger und gleichen sie mit dem Register ab.

Wie viel Preisvorteil ist beim Kauf vom Plan realistisch?

Das hängt von Lage und Bauphase ab. Kurir Biznis nannte im Juli 2026 für Belgrad Abstände zwischen frühen Bauphasen und fertigen Wohnungen von etwa 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Rechnen Sie dagegen, was eine Verzögerung Sie an Miete oder entgangenen Mieteinnahmen kosten würde.

Brauche ich einen Anwalt, wenn ich die Register selbst prüfe?

Die Registerprüfung können Sie mit Unterstützung vorbereiten. Die Vertragsprüfung, insbesondere zu Verzug, Rücktritt, Absicherung und Insolvenz, sollte ein serbischer Anwalt übernehmen.

Was ist ein Warnsignal, bei dem ich nicht kaufen sollte?

Keine auffindbare Baugenehmigung, beworbene Etagen über der Genehmigung, ein Bauträger mit Kontoblockaden oder ohne nachvollziehbare Referenzen und ein Vertrag ohne festes Übergabedatum. Schon eines dieser Signale rechtfertigt, vom Kauf abzusehen oder deutlich bessere Absicherungen zu verlangen.