Der Bauträger meldet, dass Ihre Wohnung fertig ist und übergeben werden kann. Sie sitzen in Deutschland, der Termin ist in zehn Tagen, und ein Flug passt gerade nicht. Das ist der Normalfall bei deutschen Käufern von Belgrader Neubauwohnungen. Die Übergabe lässt sich gut durch einen Vertreter erledigen, wenn vorher drei Dinge geklärt sind: was der Vertreter rechtlich darf, was er auf keinen Fall unterschreiben soll und was nach dem Termin organisatorisch alles umzustellen ist.
Dieser Artikel behandelt die organisatorische und rechtliche Seite der Übergabe aus der Ferne. Welche technischen Prüfpunkte bei der Abnahme wichtig sind, also Estrich, Fenster, Abdichtung oder Elektrik, ist ein eigenes Thema, das wir im Beitrag Was prüfen bei der Abnahme einer Neubauwohnung in Serbien behandeln. Wie der Kauf vom Bauträger insgesamt abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner.
Was bei der Übergabe rechtlich passiert
Bei der Übergabe (primopredaja) geht der Besitz an der Wohnung vom Bauträger auf Sie über. Festgehalten wird das im Übergabeprotokoll (zapisnik o primopredaji). Dieses Protokoll ist aus drei Gründen wichtig:
- Es dokumentiert den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe und ist damit die Grundlage für spätere Mängelansprüche.
- Es hält die Zählerstände fest, ab denen Strom, Wasser, Heizung und Gas auf Ihre Rechnung laufen.
- Viele Kaufverträge mit Bauträgern koppeln an die Übergabe eine Restzahlung oder die Abrechnung von Mehr- oder Minderflächen.
Wer das Protokoll unterschreibt, gibt also Erklärungen mit Rechtsfolgen ab. Deshalb muss klar geregelt sein, was Ihr Vertreter darf.
Die Vollmacht: Was hineingehört
Grundlage der Vertretung ist eine schriftliche Vollmacht (punomoćje). Wie Sie diese formal korrekt erstellen, über einen deutschen Notar mit Apostille oder direkt bei einer serbischen Auslandsvertretung, haben wir im Beitrag Hausverwaltung für Ausländer ohne Wohnsitz vor Ort beschrieben. Hier geht es um den Inhalt.
Eine Vollmacht für die Übergabe sollte die Wohnung genau bezeichnen, also Projekt, Gebäude, Wohnungsnummer und, soweit bereits vorhanden, die Angaben aus dem Kataster. Sie sollte die erlaubten Handlungen einzeln aufführen. Bewährt hat sich eine Aufteilung in Handlungen, die der Vertreter allein vornehmen darf, und solche, für die er Ihre vorherige schriftliche Zustimmung braucht, etwa per E-Mail.
| Handlung | Vertreter allein | Nur mit Ihrer Zustimmung |
|---|---|---|
| Übergabetermin wahrnehmen, Wohnung besichtigen | Ja | |
| Mängel ins Protokoll aufnehmen lassen | Ja | |
| Protokoll mit Mängelvorbehalt unterschreiben | Ja | |
| Schlüssel, Karten und Fernbedienungen entgegennehmen | Ja | |
| Zählerstände ablesen und gegenzeichnen | Ja | |
| Verträge mit Versorgern auf Sie umschreiben | Ja | |
| Eine mängelfreie Übernahme bestätigen | Ja | |
| Flächenabrechnung oder Nachzahlung anerkennen | Ja | |
| Zahlungen freigeben | Ja | |
| Auf Ansprüche verzichten oder Vergleiche schließen | Nein, gar nicht |
Ob Ihr Vertreter Untervollmachten erteilen darf, sollten Sie ausdrücklich regeln. Manche Bauträger verlangen außerdem, dass ihnen die Vollmacht einige Tage vor dem Termin vorliegt. Fragen Sie das vorher ab.
Was Ihr Vertreter nicht unterschreiben sollte
Am Übergabetermin wird oft Druck aufgebaut. Der Bauträger möchte das Projekt abschließen, die Handwerker stehen bereit, und es gibt ein vorbereitetes Formular. Typische Formulierungen, bei denen Ihr Vertreter nicht unterschreiben sollte, ohne Sie zu fragen:
- „Die Wohnung wurde ohne Mängel übernommen“, wenn Mängel sichtbar sind
- „Der Käufer hat keine weiteren Ansprüche“
- eine Bestätigung der endgültigen Wohnfläche, wenn diese von den Vertragsunterlagen abweicht
- eine Anerkennung zusätzlicher Kosten, etwa für Sonderausstattung oder Anschlüsse
Ein seriöses Übergabeprotokoll listet Mängel einzeln auf und enthält eine Frist zur Beseitigung. Ist das Formular des Bauträgers zu knapp, kann Ihr Vertreter eine eigene Mängelliste als Anlage beifügen und im Protokoll darauf verweisen. Die Liste sollte auf Serbisch formuliert sein, eine deutsche Fassung für Sie kommt zusätzlich.
Zählerstände und Versorger umstellen
Nach der Übergabe laufen die Kosten auf den Eigentümer. Ihr Vertreter sollte deshalb noch am Übergabetag alle Zählerstände mit Foto dokumentieren und die Konten der Versorger auf Sie umstellen.
| Leistung | Zuständig in Belgrad | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Strom | EPS (Elektroprivreda Srbije) als Lieferant, Netz und Zähler bei Elektrodistribucija Srbije | Antrag auf Vertragsabschluss als neuer Kunde mit Eigentumsnachweis und Ausweis, bei Vertretung mit Vollmacht |
| Wasser, Fernwärme, Müll und weitere städtische Leistungen | Infostan (gemeinsame Abrechnung der städtischen Versorger, Fernwärme liefert Beogradske elektrane) | Umschreibung des Zahlungspflichtigen auf den Eigentümer |
| Gas, falls vorhanden | Örtlicher Gasversorger | Vertrag umschreiben, Zählerstand melden |
| Internet und Fernsehen | Anbieter nach Wahl | Neuvertrag, oft erst nach der Übergabe möglich |
Für den Wechsel bei EPS reicht nach Angaben des Unternehmens ein Antrag mit Ausweis und Eigentumsnachweis, also zum Beispiel dem Kaufvertrag. Der Antrag kann persönlich, per Post oder per E-Mail eingereicht werden. Wer jemand anderen bevollmächtigt, braucht eine Vollmacht. Die Unterlagen für Infostan und den Gasversorger sind ähnlich, die genauen Anforderungen sollten Sie aber vor Ort bestätigen lassen, weil sie sich ändern.
Denken Sie bei einem Neubau auch an das Haus: In Serbien wird jedes Mehrfamilienhaus von einer Eigentümergemeinschaft (stambena zajednica) mit einem Verwalter (upravnik) organisiert. Ihr Vertreter sollte Sie beim Verwalter als neuen Eigentümer melden und Ihre Kontaktdaten hinterlegen, damit Sie Beschlüsse und Abrechnungen erhalten.
Grundsteuer: Die Meldung nicht vergessen
Mit der Nutzung der Wohnung beginnt die Pflicht zur Grundsteuer (porez na imovinu). Für Privatpersonen gibt es dafür das Formular PPI-2. Die Steuererklärung ist innerhalb von 30 Tagen ab Entstehen der Steuerpflicht einzureichen. Diese Pflicht entsteht je nach Fall mit dem Beginn der Nutzung, der Erteilung der Nutzungsgenehmigung oder dem Zeitpunkt, ab dem die Wohnung tatsächlich genutzt werden kann. Für Belgrad ist das Sekretariat für öffentliche Einnahmen der Stadt zuständig.
Ob in Ihrem Fall der Notar die Daten bereits übermittelt hat oder ob Sie selbst eine Erklärung abgeben müssen, ist nicht immer eindeutig. Bitte vor Ort bestätigen. Ein Vertreter mit passender Vollmacht kann die Erklärung für Sie einreichen.
Schlüssel und Zutrittsmittel
Bei Neubauten bekommen Sie selten nur einen Schlüsselbund. Lassen Sie Ihren Vertreter alles einzeln im Protokoll aufführen:
- Wohnungsschlüssel mit Anzahl, bei Sicherheitsschlössern mit Sicherungskarte
- Schlüssel oder Chips für Hauseingang, Keller und Abstellraum
- Fernbedienung oder Karte für die Tiefgarage
- Briefkastenschlüssel
- Codes oder App-Zugänge für Gegensprechanlage und Smart-Home-Funktionen
- Garantiekarten und Bedienungsanleitungen für Geräte, die zur Ausstattung gehören
Fehlt etwas, gehört das ins Protokoll. Es klingt banal, aber eine fehlende Garagenkarte kann später Wochen kosten.
Der Bericht an Sie
Nach der Übergabe sollten Sie nicht nur eine kurze Nachricht bekommen. Ein brauchbarer Bericht enthält:
- Unterschriebenes Übergabeprotokoll als Scan, auf Serbisch und mit deutscher Übersetzung
- Fotos jedes Raums und jedes festgestellten Mangels
- Fotos aller Zählerstände mit Zählernummern
- Liste der übergebenen Schlüssel und Zutrittsmittel
- Stand der Umschreibungen bei EPS, Infostan und Gasversorger
- Kontaktdaten des Hausverwalters und Stand der Anmeldung
- Offene Punkte mit Fristen, etwa Mängelbeseitigung durch den Bauträger
Mit diesem Bericht haben Sie die Unterlagen, die Sie für Mängelansprüche, für eine spätere Vermietung oder für einen Verkauf brauchen. Wie die Übergabe an einen Mieter mit eigenem Protokoll abläuft, zeigt der Beitrag Mietvertrag und Wohnungsübergabe in Belgrad organisieren.
Wer als Vertreter infrage kommt
Formal kann jede volljährige Person bevollmächtigt werden. In der Praxis haben sich drei Varianten herausgebildet:
- Bekannte oder Verwandte vor Ort: Kostet wenig, aber die Person muss die Sprache sprechen, die Unterlagen verstehen und belastbar gegenüber dem Bauträger auftreten.
- Anwalt: Rechtlich sicher, aber für Zählerstände, Versorger und Schlüssel oft überdimensioniert und entsprechend teuer.
- Verwaltung oder Property Manager: Übernimmt Übergabe, Umschreibungen und Bericht in einem Ablauf und betreut die Wohnung danach weiter.
Wenn die Wohnung nach der Übergabe vermietet oder verwaltet werden soll, ist die dritte Variante meist am einfachsten, weil die Person, die die Wohnung übernimmt, sie auch später betreut. Wie ein solches Paket aussieht, beschreibt unser Beitrag All-Inclusive-Immobilienverwaltung für Belgrader Neubau-Eigentümer. Wenn Sie schon den Kauf aus der Ferne organisiert haben, kennen Sie die Abläufe aus Immobilienmakler in Belgrad aus der Ferne organisieren lassen.
Exgentum übernimmt Wohnungsübergaben für deutschsprachige Eigentümer in Belgrad, dokumentiert sie zweisprachig, stellt die Versorger um und begleitet auf Wunsch die Nachbesserung durch den Bauträger.
Checkliste vor dem Übergabetermin
- Vollmacht mit genauer Bezeichnung der Wohnung und Liste der erlaubten Handlungen
- Klare Absprache, was nur mit Ihrer Zustimmung unterschrieben wird
- Kaufvertrag, Zahlungsnachweise und Baubeschreibung in Kopie beim Vertreter
- Abfrage beim Bauträger, ob die Vollmacht vorab eingereicht werden muss
- Erreichbarkeit am Übergabetag für Rückfragen per Telefon oder Video
- Vereinbarter Umfang des Berichts
Häufige Fragen
Kann ich die Übergabe meiner Neubauwohnung in Belgrad komplett aus Deutschland organisieren?
Ja, mit einer Vollmacht für eine Person vor Ort. Wichtig ist, dass die Vollmacht genau festlegt, was der Vertreter darf, und dass er riskante Erklärungen nur nach Rücksprache abgibt.
Muss die Vollmacht für die Übergabe notariell beglaubigt sein?
Für Erklärungen gegenüber Behörden und Versorgern wird in der Regel eine beglaubigte Vollmacht verlangt. Manche Bauträger akzeptieren für den Übergabetermin selbst eine einfachere Form. Fragen Sie das vorher ab und wählen Sie im Zweifel die beglaubigte Form mit Apostille.
Was passiert, wenn mein Vertreter ein Protokoll „ohne Mängel“ unterschreibt?
Dann wird es schwer, später Mängel geltend zu machen, die bei der Übergabe erkennbar waren. Deshalb sollte die Vollmacht genau diese Erklärung an Ihre Zustimmung binden.
Wer zahlt Strom und Heizung vor der Übergabe?
Bis zur Übergabe in der Regel der Bauträger, danach Sie. Deshalb sind die fotografierten Zählerstände im Protokoll so wichtig.
Muss ich nach der Übergabe Grundsteuer anmelden?
Ja. Innerhalb von 30 Tagen ab Entstehen der Steuerpflicht ist eine Erklärung einzureichen. Ob das in Ihrem Fall bereits über den Notar erledigt ist, sollten Sie vor Ort klären lassen.
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