Abnahme einer Neubauwohnung in Serbien: Was Sie Raum für Raum prüfen müssen

Die Übergabe einer Neubauwohnung vom Bauträger heißt in Serbien primopredaja. An diesem Termin unterschreiben Sie das Übergabeprotokoll (zapisnik o primopredaji), erhalten die Schlüssel und übernehmen die Wohnung in Ihren Besitz. Was an diesem Tag nicht im Protokoll steht, lässt sich später nur noch schwer durchsetzen. Dieser Artikel ist deshalb bewusst eine reine Prüfliste: Welche Unterlagen Sie verlangen sollten, was Sie in welchem Raum testen und wie Sie Mängel so festhalten, dass sie Bestand haben. Wie der Kauf vom Bauträger insgesamt abläuft und welche Zahlungspläne üblich sind, lesen Sie im Artikel Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner.

Warum die Abnahme rechtlich so viel Gewicht hat

Das serbische Gesetz über Schuldverhältnisse (Zakon o obligacionim odnosima, ZOO) setzt beim Kauf klare und kurze Fristen. Nach Art. 481 ZOO muss der Käufer die Sache nach der Übergabe auf übliche Weise prüfen und sichtbare Mängel innerhalb von acht Tagen melden. Findet die Prüfung in Anwesenheit beider Seiten statt, müssen Einwände wegen sichtbarer Mängel sofort erhoben werden, sonst geht das Recht verloren. Genau das ist bei der primopredaja der Fall: Sie und der Vertreter des Bauträgers gehen gemeinsam durch die Wohnung. Ein Riss, der sichtbar war und nicht im Protokoll steht, gilt im Zweifel als akzeptiert.

Für versteckte Mängel gilt Art. 482 ZOO: Sie müssen innerhalb von acht Tagen ab Entdeckung gemeldet werden, und der Verkäufer haftet grundsätzlich nur für Mängel, die sich innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe zeigen, sofern der Vertrag keine längere Frist vorsieht. Daneben gibt es zwei längere Schutzschichten:

Wie diese Garantien in Ihrem konkreten Kaufvertrag gegenüber dem Bauträger ausgestaltet sind, ist von Vertrag zu Vertrag verschieden. Lassen Sie das bitte vor der Abnahme von einem Anwalt anhand Ihres Vertrags bestätigen. Für die Praxis heißt das: Je vollständiger das Protokoll, desto weniger hängen Sie später von Fristen und Beweisfragen ab.

Vor dem Termin: Unterlagen, die Sie anfordern sollten

Bitten Sie den Bauträger einige Tage vor der Übergabe schriftlich um die folgenden Dokumente. Viele Bauträger liefern sie erst auf Nachfrage.

• Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) mit Nummer und Datum. Ohne sie ist das Gebäude formal nicht zur Nutzung freigegeben, und die endgültige Eintragung im Kataster verzögert sich.
• Ausstattungsbeschreibung (specifikacija opreme) aus dem Kaufvertrag oder seinem Anhang. Sie ist Ihr Maßstab für Böden, Fliesen, Fenster, Sanitärobjekte und Türen.
• Grundriss mit Flächenaufstellung je Raum. Die Flächenberechnung von Gebäuden folgt in Serbien der Norm SRPS U.C2.100:2002. Prüfen Sie, mit welchen Koeffizienten Balkon, Loggia oder Terrasse im Vertrag angerechnet werden.
• Garantiebelege und Bedienungsanleitungen für eingebaute Geräte wie Klimaanlage, Warmwasserboiler, Gegensprechanlage oder Rollläden.
• Energieausweis (energetski pasoš) des Gebäudes, der für Neubauten zur technischen Dokumentation gehört.
• Nachweise zur Elektroinstallation, etwa ein Messprotokoll zu Isolationswiderstand und Erdung. Ob ein solches Protokoll für Ihre Einheit separat ausgehändigt wird, bitte beim Bauträger erfragen.

Nehmen Sie außerdem Werkzeug mit: Laser-Entfernungsmesser, Wasserwaage oder Richtlatte, Steckdosentester, ein einfaches Feuchtemessgerät, eine Taschenlampe, eine Wasserflasche für den Balkontest und ein Smartphone mit Kamera, dessen Fotos Datum und Uhrzeit speichern.

Die Prüfung Raum für Raum

Flächen nachmessen

Messen Sie jeden Raum mit dem Laser nach und notieren Sie die Werte direkt im Grundriss. Die Kaufpreise beziehen sich häufig auf eine Fläche, in die Balkone oder Terrassen anteilig eingerechnet sind. Entscheidend ist der Abgleich zwischen der Netto-Fläche je Raum im Vertrag und dem, was Sie tatsächlich messen. Kleine Abweichungen durch Putzstärken sind normal. Weicht ein Raum deutlich ab, halten Sie die Messung schriftlich fest und verweisen Sie auf die Vertragsklausel zu Flächenabweichungen, falls es eine gibt. Den grundsätzlichen Unterschied zwischen Bruto- und Neto-Quadratmetern erklärt bereits der verlinkte Artikel zum Neubaukauf; hier geht es nur um die Kontrolle am Übergabetag.

Wände, Decken und Estrich

Leuchten Sie Wände und Decken im Streiflicht mit der Taschenlampe ab. So werden Unebenheiten und feine Risse sichtbar. Haarrisse im Putz an Übergängen zwischen Decke und Wand sind bei Neubauten häufig und werden oft nach der ersten Heizperiode nachgebessert. Notieren Sie sie trotzdem mit Foto und Lage.

Bei Feuchte sollten Sie besonders aufmerksam sein. Neubauten trocknen in Belgrad oft erst im ersten Winter vollständig aus. Messen Sie mit dem Feuchtemessgerät in Raumecken, an Außenwänden hinter späteren Möbelstandorten und im Bad. Dunkle Ränder, muffiger Geruch oder abblätternde Farbe sind Warnzeichen. Wenn der Bodenbelag noch nicht verlegt ist, prüfen Sie den Estrich mit der Richtlatte auf Ebenheit und fragen Sie, ob eine Restfeuchtemessung vor der Verlegung von Parkett vorgesehen ist.

Fenster, Balkon- und Terrassentüren

Öffnen, kippen und schließen Sie jedes Fenster mehrmals. Die Flügel dürfen nicht schleifen, die Griffe müssen leicht gehen, die Dichtungen müssen rundum anliegen. Achten Sie auf Kratzer im Glas und auf beschädigte Profile; solche Schäden werden nach der Übergabe gern als Schaden durch Möbeltransport abgetan.

Auf dem Balkon prüfen Sie das Gefälle: Gießen Sie Wasser aus und beobachten Sie, ob es zum Ablauf oder zur Kante läuft und nicht zur Türschwelle. Kontrollieren Sie den Anschluss zwischen Bodenbelag und Fassade sowie die Schwelle der Balkontür. Undichte Anschlüsse an dieser Stelle sind eine der häufigsten Ursachen für spätere Feuchteschäden in der Wohnung darunter oder im eigenen Wohnzimmer.

Elektroinstallation

Prüfen Sie jede Steckdose mit dem Tester und jeden Lichtschalter. Öffnen Sie den Sicherungskasten (razvodna tabla) und kontrollieren Sie, ob die Stromkreise beschriftet sind und ob ein Fehlerstromschutzschalter (FID-Schalter) eingebaut ist. Drücken Sie dessen Testknopf: Er muss sofort auslösen. Notieren Sie, wo der Herdanschluss sitzt und ob er für Ihr geplantes Kochfeld passt. Testen Sie die Gegensprechanlage (interfon) mit einer zweiten Person am Hauseingang sowie Klingel, Rollläden und gegebenenfalls die vorinstallierten Leitungen für Klimageräte (predinstalacija za klimu).

Bad, Küche und Wasser

Lassen Sie an allen Armaturen einige Minuten lang Wasser laufen, warm und kalt. Achten Sie auf den Druck, auf Geräusche und darauf, ob das Wasser zügig abläuft. Schauen Sie mit der Taschenlampe unter das Waschbecken und hinter die WC-Verkleidung, ob Siphons und Anschlüsse trocken bleiben. Klopfen Sie Fliesen stichprobenartig ab: Ein hohler Klang deutet auf fehlenden Mörtel dahinter hin. Prüfen Sie die Silikonfugen in der Dusche auf Lücken und das Gefälle zum Bodenablauf. Gleichen Sie Marke und Modell der Sanitärobjekte mit der Ausstattungsbeschreibung ab, denn Abweichungen zu einem günstigeren Produkt sind ein typischer Streitpunkt.

Heizung und Lüftung

Viele Belgrader Neubauten sind an die Fernwärme (daljinsko grejanje) angeschlossen, andere haben eigene Wärmepumpen oder Gasthermen. Lassen Sie sich zeigen, wie die Heizung in Ihrer Wohnung geregelt und abgerechnet wird, und notieren Sie, ob es eine Wärmemengenmessung pro Wohnung gibt. Findet die Übergabe außerhalb der Heizperiode statt, lässt sich die Heizung oft nicht unter Last testen. Vermerken Sie das im Protokoll ausdrücklich mit dem Satz, dass die Funktionsprüfung der Heizung nachgeholt wird.

Türen, Abstellraum, Keller und Stellplatz

Kontrollieren Sie die Wohnungstür (Schließen, Verriegelung, Anzahl der Schlüssel) und alle Innentüren. Prüfen Sie Abstellraum (ostava) oder Kellerabteil und einen gekauften Stellplatz: Stimmen Nummer und Lage mit dem Vertrag überein? Ist der Stellplatz tatsächlich so nutzbar, wie im Plan gezeichnet, ohne dass Säulen das Ein- und Aussteigen behindern?

Zählerstände und Versorger

Fotografieren Sie am Übergabetag alle Zähler mit gut lesbarer Zählernummer: Strom, Wasser und, falls vorhanden, Wärmemengenzähler oder Gaszähler. Diese Werte gehören ins Protokoll. Sie bilden die Grenze, ab der Sie die Verbrauchskosten tragen. Klären Sie, auf wen die Verbraucherkonten bei den Versorgern (Strom über Elektrodistribucija Srbije und EPS, Fernwärme in Belgrad über Beogradske elektrane) laufen und wie die Umschreibung auf Sie erfolgt. Welche Unterlagen der jeweilige Versorger dafür verlangt, bitte vor Ort bestätigen lassen, weil sich die Verfahren in den letzten Jahren mehrfach geändert haben.

So halten Sie Mängel richtig fest

Ein gutes Protokoll beschreibt jeden Mangel einzeln, mit Raum, genauer Lage, Foto-Nummer und einer klaren Forderung, etwa „Fensterflügel Schlafzimmer links schleift, nachstellen“. Allgemeine Formulierungen wie „kleinere Mängel vorhanden“ helfen Ihnen später nicht. Vereinbaren Sie im Protokoll eine Frist für die Nachbesserung und lassen Sie sich eine unterschriebene Kopie aushändigen.

Unterschreiben Sie kein Protokoll mit der Formulierung, die Wohnung sei „ohne Mängel“ übernommen worden, wenn Sie Mängel festgestellt haben. Wie Sie die Nachbesserung danach verfolgen, behandeln wir in einem eigenen Beitrag zur Mängelverfolgung nach der Abnahme.

Wenn Sie nicht selbst anreisen können

Viele deutsche Käufer sind am Übergabetag nicht in Serbien. Die primopredaja kann dann eine bevollmächtigte Person übernehmen; Form und Umfang der Vollmacht behandeln wir in einem eigenen Beitrag. Wichtig ist, dass diese Person die Prüfliste tatsächlich abarbeitet, Fotos mit Zeitstempel liefert und Ihnen die Mängelliste vor der Unterschrift zur Freigabe schickt. Exgentum übernimmt solche Abnahmen für deutschsprachige Eigentümer in Belgrad: Marin geht die Wohnung mit Ihnen per Videotelefonat oder anhand der Fotodokumentation durch, und das Protokoll entsteht zweisprachig. Wer die Wohnung danach vermieten will, findet die anschließenden Schritte unter All-Inclusive Immobilienverwaltung für Belgrad Neubau-Eigentümer.

Ob ein Neubau überhaupt die richtige Wahl ist, wägt der Beitrag Vor- und Nachteile Neubau vs. Altbau in Belgrad ab. Den gesamten Kaufablauf von der Reservierung bis zur Eintragung zeigt Wohnung kaufen in Belgrad: Schritt für Schritt erklärt.

Häufige Fragen

Kann ich die Übergabe verweigern, wenn ich Mängel finde?

Bei kleineren Mängeln ist es üblich, die Wohnung zu übernehmen und die Mängel im Protokoll mit Frist zur Nachbesserung festzuhalten. Bei schweren Mängeln, die die Nutzung verhindern, etwa fehlendem Wasser- oder Stromanschluss, kann eine Verweigerung in Betracht kommen. Ob das im Einzelfall berechtigt ist, sollte ein Anwalt anhand Ihres Vertrags beurteilen.

Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu melden, die erst später auftreten?

Versteckte Mängel müssen nach Art. 482 ZOO innerhalb von acht Tagen ab Entdeckung gemeldet werden. Für die Standfestigkeit des Gebäudes gilt die zehnjährige Haftung nach Art. 644 ZOO, mit Meldung binnen sechs Monaten ab Feststellung. Melden Sie Mängel immer schriftlich und nachweisbar.

Muss die Nutzungsgenehmigung bei der Übergabe schon vorliegen?

Idealerweise ja. Eine Übergabe ohne upotrebna dozvola kommt in der Praxis vor, bedeutet aber, dass das Gebäude formal noch nicht zur Nutzung freigegeben ist und sich die endgültige Eintragung Ihres Eigentums verzögert. Lassen Sie sich in diesem Fall den Stand des Verfahrens schriftlich bestätigen.

Lohnt sich ein Sachverständiger für die Abnahme?

Bei einer üblichen Wohnung reichen eine gründliche Prüfliste und ein erfahrener Begleiter meist aus. Bei auffälligen Rissen, Feuchte oder Zweifeln an der Elektroinstallation ist ein lizenzierter Ingenieur sinnvoll, der seine Feststellungen schriftlich festhält.

Was mache ich mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum?

Mängel im Treppenhaus, an der Fassade oder am Dach betreffen alle Eigentümer. Notieren Sie sie trotzdem in Ihrem Protokoll und geben Sie sie an die Eigentümergemeinschaft (stambena zajednica) weiter, sobald diese gegründet ist, damit sie gesammelt beim Bauträger gerügt werden.