Entrega de un piso de obra nueva en Serbia: qué revisar estancia por estancia

En Serbia, la entrega de un piso de obra nueva por parte del promotor se llama primopredaja. En esa cita usted firma el acta de entrega (zapisnik o primopredaji), recibe las llaves y toma posesión de la vivienda. Lo que ese día no quede reflejado en el acta será difícil de reclamar después. Por eso este artículo es, a propósito, una simple lista de comprobación: qué documentos pedir, qué probar en cada estancia y cómo dejar constancia de los defectos para que tengan validez. Cómo funciona en conjunto la compra a un promotor y qué calendarios de pago son habituales lo explica el artículo Neubauwohnung in Belgrad mit deutschsprachigem Ansprechpartner (en alemán).

Por qué la entrega tiene tanto peso jurídico

La Ley serbia de Obligaciones (Zakon o obligacionim odnosima, ZOO) fija para la compraventa plazos claros y cortos. Según el art. 481 ZOO, el comprador debe examinar la cosa tras la entrega de la forma habitual y comunicar los defectos visibles en un plazo de ocho días. Si el examen se realiza en presencia de ambas partes, las objeciones por defectos visibles deben formularse de inmediato; de lo contrario, se pierde el derecho. Eso es exactamente lo que ocurre en la primopredaja: usted y el representante del promotor recorren juntos el piso. Una grieta que era visible y no figura en el acta se considerará, en caso de duda, aceptada.

Para los defectos ocultos rige el art. 482 ZOO: deben comunicarse en un plazo de ocho días desde su descubrimiento, y el vendedor en principio solo responde de los defectos que se manifiesten dentro de los seis meses siguientes a la entrega, salvo que el contrato prevea un plazo más largo. Además, existen dos niveles de protección más largos:

Cómo se configuran estas garantías frente al promotor en su contrato de compraventa concreto varía de un contrato a otro. Pida a un abogado que se lo confirme a partir de su contrato antes de la entrega. En la práctica, esto significa que cuanto más completa sea el acta, menos dependerá usted después de plazos y cuestiones de prueba.

Antes de la cita: documentos que conviene solicitar

Unos días antes de la entrega, solicite por escrito al promotor los siguientes documentos. Muchos promotores solo los facilitan si se les piden.

• Licencia de uso (upotrebna dozvola) con su número y fecha. Sin ella, el edificio no está formalmente autorizado para su uso y la inscripción definitiva en el catastro se retrasa.
• Memoria de calidades (specifikacija opreme) del contrato de compraventa o de su anexo. Es su referencia para suelos, alicatados, ventanas, sanitarios y puertas.
• Plano con cuadro de superficies por estancia. En Serbia, el cálculo de superficies de edificios sigue la norma SRPS U.C2.100:2002. Compruebe con qué coeficientes se computan en el contrato el balcón, la logia o la terraza.
• Garantías y manuales de uso de los aparatos instalados, como el aire acondicionado, el termo de agua caliente, el portero automático o las persianas.
• Certificado de eficiencia energética (energetski pasoš) del edificio, que en obra nueva forma parte de la documentación técnica.
• Justificantes de la instalación eléctrica, por ejemplo un informe de medición de la resistencia de aislamiento y de la puesta a tierra. Pregunte al promotor si se entrega un informe de este tipo por separado para su vivienda.

Lleve también herramientas: un medidor láser de distancias, un nivel de burbuja o una regla de albañil, un comprobador de enchufes, un medidor de humedad sencillo, una linterna, una botella de agua para la prueba del balcón y un móvil con cámara que guarde la fecha y la hora de las fotos.

La revisión estancia por estancia

Vuelva a medir las superficies

Mida cada estancia con el láser y anote los valores directamente en el plano. Los precios de venta suelen referirse a una superficie en la que balcones o terrazas se computan de forma proporcional. Lo decisivo es comparar la superficie neta de cada estancia según el contrato con lo que usted mide realmente. Las pequeñas diferencias debidas al grosor del enlucido son normales. Si una estancia se desvía de forma notable, deje constancia escrita de la medición y remítase a la cláusula del contrato sobre desviaciones de superficie, si la hay. La diferencia básica entre metros cuadrados brutos (bruto) y netos (neto) ya se explica en el artículo enlazado sobre la compra de obra nueva; aquí se trata solo del control el día de la entrega.

Paredes, techos y solera

Ilumine paredes y techos con la linterna en luz rasante. Así se hacen visibles las irregularidades y las grietas finas. Las fisuras capilares en el enlucido en la unión entre techo y pared son frecuentes en obra nueva y a menudo se reparan después de la primera temporada de calefacción. Anótelas de todos modos, con foto y ubicación.

Preste especial atención a la humedad. En Belgrado, los edificios nuevos a menudo no se secan por completo hasta el primer invierno. Mida con el medidor de humedad en las esquinas de las estancias, en los muros exteriores detrás de donde irán los muebles y en el baño. Los cercos oscuros, el olor a moho o la pintura que se desconcha son señales de alarma. Si el pavimento aún no está colocado, compruebe la planitud de la solera con la regla y pregunte si está prevista una medición de la humedad residual antes de instalar el parqué.

Ventanas y puertas de balcón y terraza

Abra, abata y cierre cada ventana varias veces. Las hojas no deben rozar, las manillas deben moverse con facilidad y las juntas deben ajustar en todo el contorno. Fíjese en los arañazos del cristal y en los perfiles dañados; después de la entrega, estos daños se atribuyen con facilidad a la mudanza de los muebles.

En el balcón, compruebe la pendiente: vierta agua y observe si corre hacia el desagüe o el borde y no hacia el umbral de la puerta. Revise la unión entre el pavimento y la fachada, así como el umbral de la puerta del balcón. Las uniones que no son estancas en ese punto son una de las causas más frecuentes de humedades posteriores en el piso de abajo o en su propio salón.

Instalación eléctrica

Compruebe cada enchufe con el comprobador y cada interruptor de luz. Abra el cuadro eléctrico (razvodna tabla) y verifique si los circuitos están rotulados y si hay instalado un interruptor diferencial (conocido allí como FID). Pulse su botón de prueba: debe saltar de inmediato. Anote dónde está la toma de corriente para la placa de cocina y si es adecuada para la placa que piensa instalar. Pruebe el portero automático (interfon) con una segunda persona en el portal, así como el timbre, las persianas y, en su caso, las preinstalaciones para aire acondicionado (predinstalacija za klimu).

Baño, cocina y agua

Deje correr el agua unos minutos en todos los grifos, caliente y fría. Fíjese en la presión, en los ruidos y en si el agua se evacua con rapidez. Con la linterna, mire debajo del lavabo y detrás del revestimiento del inodoro si los sifones y las conexiones permanecen secos. Golpee los azulejos al azar: un sonido hueco indica que falta mortero detrás. Revise que las juntas de silicona de la ducha no tengan huecos y compruebe la pendiente hacia el sumidero. Compare la marca y el modelo de los sanitarios con la memoria de calidades, porque la sustitución por un producto más barato es un motivo de disputa típico.

Calefacción y ventilación

Muchos edificios nuevos de Belgrado están conectados a la calefacción urbana (daljinsko grejanje); otros tienen bombas de calor o calderas de gas propias. Pida que le muestren cómo se regula y se factura la calefacción de su piso y anote si existe un contador de energía térmica por vivienda. Si la entrega tiene lugar fuera de la temporada de calefacción, a menudo no es posible probarla a pleno rendimiento. Hágalo constar expresamente en el acta, con una frase que indique que la prueba de funcionamiento de la calefacción se realizará más adelante.

Puertas, trastero, sótano y plaza de aparcamiento

Revise la puerta de entrada (cierre, bloqueo, número de llaves) y todas las puertas interiores. Compruebe el trastero (ostava) o el cuarto del sótano y la plaza de aparcamiento que haya comprado: ¿coinciden el número y la ubicación con el contrato? ¿Se puede usar realmente la plaza tal como aparece en el plano, sin que los pilares dificulten subir y bajar del coche?

Lecturas de contadores y suministradoras

El día de la entrega, fotografíe todos los contadores con el número de contador bien legible: electricidad, agua y, si los hay, contadores de energía térmica o de gas. Estas lecturas deben constar en el acta. Marcan el momento a partir del cual usted asume los costes de consumo. Aclare a nombre de quién están los contratos de suministro (electricidad a través de Elektrodistribucija Srbije y EPS, calefacción urbana en Belgrado a través de Beogradske elektrane) y cómo se cambia la titularidad a su nombre. Confirme in situ qué documentos exige cada suministradora para ello, ya que los procedimientos han cambiado varias veces en los últimos años.

Cómo dejar constancia correcta de los defectos

Una buena acta describe cada defecto por separado, con la estancia, la ubicación exacta, el número de foto y una petición clara, por ejemplo «Ventana del dormitorio, hoja izquierda roza, ajustar». Formulaciones generales como «existen defectos menores» no le servirán de nada después. Acuerde en el acta un plazo para las reparaciones y pida que le entreguen una copia firmada.

No firme un acta que diga que el piso se ha recibido «sin defectos» si usted ha detectado defectos. Cómo hacer el seguimiento de las reparaciones después lo trataremos en un artículo aparte sobre el seguimiento de defectos tras la entrega.

Si no puede viajar usted mismo

Muchos compradores extranjeros no están en Serbia el día de la entrega. En ese caso, la primopredaja puede realizarla una persona apoderada; la forma y el alcance del poder los trataremos en un artículo aparte. Lo importante es que esa persona recorra de verdad la lista de comprobación, entregue fotos con fecha y hora y le envíe la lista de defectos para su aprobación antes de firmar. Exgentum se encarga de este tipo de entregas en Belgrado para propietarios que viven en el extranjero: Marin recorre el piso con usted por videollamada o a partir de la documentación fotográfica, y el acta se redacta en dos idiomas. Si después quiere alquilar el piso, encontrará los pasos siguientes en All-Inclusive Immobilienverwaltung für Belgrad Neubau-Eigentümer (en alemán).

El artículo Comprar obra nueva o un piso antiguo en Belgrado: ventajas e inconvenientes analiza si la obra nueva es realmente la opción adecuada. Todo el proceso de compra, desde la reserva hasta la inscripción, se describe en Comprar un piso en Belgrado: el proceso paso a paso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rechazar la entrega si encuentro defectos?

Con defectos menores, lo habitual es recibir el piso y dejar constancia de los defectos en el acta con un plazo para repararlos. Con defectos graves que impidan el uso, como la falta de conexión de agua o electricidad, puede plantearse el rechazo. Si está justificado en su caso concreto, debe valorarlo un abogado a partir de su contrato.

¿Cuánto tiempo tengo para comunicar defectos que aparecen más tarde?

Según el art. 482 ZOO, los defectos ocultos deben comunicarse en un plazo de ocho días desde su descubrimiento. Para la solidez del edificio rige la responsabilidad de diez años del art. 644 ZOO, con comunicación en un plazo de seis meses desde su constatación. Comunique siempre los defectos por escrito y de forma que pueda acreditarlo.

¿Debe existir ya la licencia de uso en el momento de la entrega?

Idealmente, sí. En la práctica se producen entregas sin upotrebna dozvola, pero eso significa que el edificio todavía no está formalmente autorizado para su uso y que la inscripción definitiva de su propiedad se retrasará. En ese caso, pida una confirmación por escrito del estado del procedimiento.

¿Merece la pena contratar a un perito para la entrega?

Para un piso normal, una lista de comprobación exhaustiva y un acompañante con experiencia suelen bastar. Si hay grietas llamativas, humedad o dudas sobre la instalación eléctrica, tiene sentido recurrir a un ingeniero con licencia que deje constancia escrita de sus conclusiones.

¿Qué hago con los defectos en las zonas comunes?

Los defectos en la escalera, la fachada o el tejado afectan a todos los propietarios. Anótelos igualmente en su acta y comuníquelos a la comunidad de propietarios (stambena zajednica) en cuanto esté constituida, para que se reclamen conjuntamente al promotor.