Gestion locative à Kragujevac : louer un appartement dans la ville industrielle de Serbie

Kragujevac revient rarement dans les discussions des acheteurs étrangers qui s'intéressent à l'immobilier serbe. Belgrade et Novi Sad dominent, Niš rattrape son retard. Pourtant, cette ville du centre de la Serbie possède ce qui manque actuellement aux deux plus grandes villes du pays : des loyers qui continuent d'augmenter et des prix d'achat encore nettement inférieurs au niveau de Belgrade. Cette dynamique repose sur un mélange d'industrie automobile, d'université et de centre hospitalier régional.

Cet article présente le marché locatif de Kragujevac du point de vue d'un propriétaire qui n'habite pas sur place : qui loue, quels loyers et rendements sont réalistes, comment meubler l'appartement et qui peut s'en occuper. Les bases de la gestion à distance d'un bien en Serbie sont expliquées dans l'article Mietverwaltung in Serbien für im Ausland lebende Eigentümer (en allemand).

Kragujevac en chiffres

Kragujevac se trouve à environ 140 kilomètres au sud de Belgrade, au cœur de la région de Šumadija, et se rejoint facilement par l'autoroute A1. Selon le recensement de 2022, le territoire de la ville compte environ 171 000 habitants, la ville elle-même un peu plus de 146 000. Kragujevac fait ainsi partie des plus grandes villes de Serbie.

Pour un bailleur, trois sources de demande comptent davantage que le nombre d'habitants :

L'usine Stellantis. Dans l'ancienne usine Zastava, devenue ensuite Fiat, Stellantis produit aujourd'hui la Fiat Grande Panda en versions électrique, hybride et essence. Selon l'agence de presse publique Tanjug (mai 2026), plus de 3 000 salariés y travaillent en trois équipes, et la production doit atteindre en 2026 jusqu'à 150 000 véhicules par an, avec des équipes le week-end et plusieurs centaines d'emplois supplémentaires. S'y ajoutent les sous-traitants installés autour de l'usine.

L'Université de Kragujevac. Avec environ 18 000 à 20 000 étudiants selon les portails de l'enseignement supérieur, c'est l'une des grandes universités du pays, avec notamment des facultés de médecine, d'ingénierie et d'économie. La faculté de médecine attire aussi de plus en plus d'étudiants internationaux.

Le Centre clinique universitaire. Hôpital régional pour le centre de la Serbie, il emploie de nombreux médecins, infirmiers et internes, qui s'installent souvent en ville pour quelques années.

Loyers et prix d'achat : ce que disent les données

Un rapport de biznis.rs de juillet 2026, fondé sur les données de l'Office géodésique de la République (RGZ, Republički geodetski zavod), qui tient le cadastre, et du portail d'annonces 4zida, dresse un tableau clair : alors que les loyers stagnent à Belgrade et à Novi Sad, ils continuent d'augmenter légèrement à Kragujevac.

Source : biznis.rs sur la base de 4zida, juillet 2026. Loyers demandés dans les annonces, pas loyers contractuels.

Selon le même rapport, le prix d'achat moyen s'élevait en 2025 à 1 446 euros par mètre carré, soit près de neuf pour cent de plus que l'année précédente. Pour le neuf, Kurir Biznis (juillet 2026) indique environ 1 700 à 1 750 euros par mètre carré pour des appartements achevés et environ 1 400 euros en début de construction.

Pour le rendement, biznis.rs prend l'exemple d'un studio de 30 mètres carrés : à Kragujevac, le prix d'achat est amorti par les loyers en environ 16 ans, à Belgrade en 21 ans. Cela correspond à un rendement locatif brut d'environ six pour cent à Kragujevac, contre un peu moins de cinq pour cent à Belgrade. Les frais d'acquisition, la vacance locative, la gestion et les impôts n'y sont pas inclus : le rendement net est donc inférieur.

Une mise en garde : les moyennes issues des portails d'annonces disent peu de choses sur un appartement en particulier. L'emplacement, l'état, l'année de construction et l'équipement font la différence. Avant d'acheter ou de mettre en location pour la première fois, faites estimer le bien précis que vous visez.

Qui loue à Kragujevac

Le profil des locataires diffère nettement de celui de Belgrade, où les nomades numériques, les expatriés et les séjours de courte durée jouent un grand rôle.

Les techniciens et ingénieurs de l'usine et des sous-traitants recherchent le plus souvent des logements d'une ou deux pièces bien équipés, avec parking et accès rapide à la zone industrielle. Il arrive aussi que des employeurs louent directement pour leurs salariés détachés.

Le personnel de montage et de projet reste de quelques semaines à quelques mois, souvent en groupe. Cela génère des demandes d'appartements meublés avec plusieurs chambres et des durées flexibles. Ces locations rapportent des loyers mensuels plus élevés, mais entraînent aussi plus d'usure et des rotations plus fréquentes.

Les étudiants louent surtout des studios et de petits appartements près de l'université, souvent pour l'année universitaire de septembre à juin. Comment caler la location sur le rythme des semestres, c'est ce que montre l'article sur la Mietverwaltung in Niš (en allemand), à partir de l'exemple d'une autre ville universitaire.

Le personnel médical du centre clinique cherche des logements calmes sur le long terme et passe pour une clientèle fiable.

Ameublement : ce qui est demandé à Kragujevac

Pour les publics cibles de Kragujevac, un appartement entièrement meublé est presque toujours le meilleur choix. Les techniciens en mission temporaire et les étudiants apportent rarement leurs propres meubles. Un équipement de base fonctionnel suffit en général : un lit avec un bon matelas, une armoire, une table à manger, un canapé, une cuisine entièrement équipée, un lave-linge, la climatisation et une connexion internet stable.

Pour le personnel de projet et les entreprises locataires, s'ajoutent : un espace de travail, une place de stationnement, une bonne occultation pour les travailleurs postés et un check-in simple. Si vous louez à des entreprises, vous devez aussi pouvoir établir des factures en bonne et due forme, car elles exigent des justificatifs pour leur comptabilité.

Location longue durée ou flexible ?

Kragujevac ne connaît pas de demande touristique de courte durée notable comme Belgrade. L'alternative à la location longue durée classique est ici la location de moyenne durée à du personnel de projet ou à des entreprises, pour quelques semaines à quelques mois. Elle rapporte davantage chaque mois, mais demande plus de suivi : remises des clés, ménage entre deux locataires, linge et réaction rapide en cas de problème.

Pour un propriétaire sans personne sur place, une location longue durée à un technicien ou à un médecin est généralement la formule la moins stressante. Si vous visez le rendement plus élevé de la location flexible, il vous faut d'un relais fiable en ville.

Qui s'occupe de l'appartement sur place

L'offre de prestataires à Kragujevac est limitée. On trouve des agents immobiliers locaux qui placent des locataires et des sociétés de facility management qui s'occupent surtout de biens commerciaux. Une gestion courante d'appartements locatifs privés avec un interlocuteur francophone est en revanche rare sur place.

Les modèles réalistes sont :

1. Un agent local pour la mise en location, puis votre propre gestion. Peu coûteux, mais une fois l'appartement loué, vous gérez vous-même les problèmes.
2. Une personne de confiance sur place avec une clé pour les urgences, combinée à votre propre pilotage à distance.
3. Une gestion depuis Belgrade avec des partenaires locaux pour les réparations. La distance d'environ 140 kilomètres permet de faire l'aller-retour pour un rendez-vous à Kragujevac dans la journée, mais ne remplace pas une personne capable d'être devant la porte en une heure.

Pour une comparaison avec une autre ville universitaire en croissance, consultez l'article sur la Mietverwaltung in Novi Sad (en allemand).

Impôts sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs tirés d'un appartement à Kragujevac sont imposés en Serbie. Si vous êtes résident fiscal en Allemagne, vous devez en outre tenir compte de la convention fiscale contre la double imposition. Nous expliquons comment cela s'articule dans l'article Éviter la double imposition des revenus locatifs entre l'Allemagne et la Serbie.

L'accompagnement d'Exgentum

Exgentum est basée à Belgrade et accompagne les propriétaires vivant à l'étranger dans la location et la gestion de leur bien. Si votre appartement se trouve à Kragujevac, nous déterminons d'abord avec vous quel public cible et quel équipement conviennent, puis nous discutons individuellement des prestations que nous pouvons assurer sur place, par exemple la recherche de locataires, les remises des clés et la coordination d'artisans locaux, et de la manière dont le déplacement depuis Belgrade est planifié.

Questions fréquentes

Un appartement locatif à Kragujevac est-il plus rentable qu'à Belgrade ?

D'après les données de biznis.rs, le rendement locatif brut est actuellement plus élevé à Kragujevac, car les prix d'achat sont plus bas et les loyers continuent d'augmenter. Belgrade offre en revanche un marché plus grand et plus liquide. Le meilleur choix dépend de votre objectif : revenu courant ou valorisation et revente.

Le marché dépend-il fortement de l'usine Stellantis ?

L'usine est un moteur important de la demande, mais pas le seul. L'université et le centre clinique forment un second pilier, plus stable. Un appartement qui plaît aussi bien aux techniciens qu'aux étudiants ou au personnel médical répartit le risque.

Quelle taille d'appartement est la plus demandée ?

Les studios et les appartements d'une pièce sont recherchés par les étudiants et les professionnels seuls. Les deux et trois pièces conviennent aux familles, aux médecins et aux groupes de personnel de projet.

Dois-je meubler l'appartement ?

Pour les publics typiques de Kragujevac, meubler est presque toujours judicieux. Les logements vides intéressent surtout les familles qui restent sur le long terme.

Puis-je gérer un appartement à Kragujevac depuis l'étranger ?

Oui, avec une personne ou un prestataire fiable sur place. Sans ce soutien, les remises des clés, les réparations et les urgences deviennent vite un problème, car le trajet depuis l'étranger est long.