Upravljanje nekretninama u Kragujevcu: izdavanje stana u industrijskom centru Srbije

Kada vlasnici iz dijaspore razmišljaju o ulaganju u stan u Srbiji, Kragujevac se retko pominje. Beograd i Novi Sad dominiraju, a Niš ih sustiže. Ipak, grad u centralnoj Srbiji ima nešto što dva najveća grada trenutno nemaju: zakupnine koje i dalje rastu i kupoprodajne cene koje su i dalje osetno ispod beogradskog nivoa. Taj razvoj nose automobilska industrija, univerzitet i regionalni klinički centar.

Ovaj tekst opisuje tržište zakupa u Kragujevcu iz ugla vlasnika koji ne živi u gradu: ko su zakupci, koje su zakupnine i prinosi realni, kako opremiti stan i ko može da brine o njemu. Osnove upravljanja nekretninom u Srbiji iz inostranstva pronaći ćete u tekstu Mietverwaltung in Serbien für im Ausland lebende Eigentümer (na nemačkom).

Kragujevac u brojkama

Kragujevac se nalazi oko 140 kilometara južno od Beograda, u srcu Šumadije, i lako je dostupan autoputem A1. Prema popisu stanovništva iz 2022. godine, gradsko područje ima oko 171.000 stanovnika, a sam grad nešto više od 146.000. Time je Kragujevac jedan od najvećih gradova u Srbiji.

Za vlasnike koji izdaju stan važnija su od broja stanovnika tri izvora potražnje:

Fabrika Stellantis. U nekadašnjoj fabrici Zastave, a kasnije Fiata, Stellantis danas proizvodi model Fiat Grande Panda u električnoj, hibridnoj i benzinskoj verziji. Prema pisanju državne agencije Tanjug (maj 2026), u fabrici radi više od 3.000 zaposlenih u tri smene, a proizvodnja bi 2026. trebalo da poraste na do 150.000 vozila godišnje, uz vikend smene i nekoliko stotina novih radnih mesta. Tome treba dodati dobavljače u okruženju fabrike.

Univerzitet u Kragujevcu. Sa oko 18.000 do 20.000 studenata prema podacima visokoškolskih portala, jedan je od velikih univerziteta u zemlji, sa fakultetima, između ostalog, medicine, inženjerstva i ekonomije. Medicinski fakultet sve više privlači i strane studente.

Univerzitetski klinički centar. Kao regionalna bolnica za centralnu Srbiju zapošljava brojne lekare, medicinske sestre i specijalizante, koji se često na nekoliko godina sele u grad.

Zakupnine i kupoprodajne cene: šta pokazuju podaci

Izveštaj portala biznis.rs iz jula 2026, zasnovan na podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) i portala 4zida, daje jasnu sliku: dok zakupnine u Beogradu i Novom Sadu stagniraju, u Kragujevcu i dalje blago rastu.

Izvor: biznis.rs na osnovu podataka 4zida, jul 2026. Tražene zakupnine iz oglasa, ne ugovorene.

Prosečna kupoprodajna cena je 2025. godine, prema istom izveštaju, iznosila 1.446 evra po kvadratnom metru, skoro devet odsto više nego godinu ranije. Za novogradnju Kurir Biznis (jul 2026) navodi oko 1.700 do 1.750 evra po kvadratu za završene stanove i oko 1.400 evra u ranim fazama izgradnje.

Kada je reč o prinosu, biznis.rs računa na primeru garsonjere od 30 kvadratnih metara: u Kragujevcu se kupovna cena kroz zakupninu vraća za oko 16 godina, u Beogradu za 21 godinu. To odgovara bruto prinosu od zakupa od otprilike šest odsto u Kragujevcu, naspram nešto manje od pet odsto u Beogradu. Troškovi kupovine, periodi bez zakupca, upravljanje i porezi nisu uračunati, pa je neto prinos niži.

Jedno upozorenje: prosečne vrednosti sa oglasnih portala malo govore o pojedinačnom stanu. Odlučuju lokacija, stanje, godina izgradnje i opremljenost. Pre kupovine ili prvog izdavanja zatražite procenu za vaš konkretan stan.

Ko su zakupci u Kragujevcu

Struktura zakupaca se jasno razlikuje od Beograda, gde veliku ulogu imaju digitalni nomadi, stranci na radu i gosti na kratkom boravku.

Stručnjaci i inženjeri iz fabrike i firmi dobavljača najčešće traže dobro opremljene jednosobne ili dvosobne stanove sa parking mestom i brzom vezom do industrijske zone. Ponekad i poslodavci direktno iznajmljuju stanove za upućene zaposlene.

Montažno i projektno osoblje ostaje od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, često u grupama. Odatle dolaze upiti za nameštene stanove sa više spavaćih soba i fleksibilnim trajanjem zakupa. Takvi zakupi donose veće mesečne zakupnine, ali i veće habanje i češće smene zakupaca.

Studenti uglavnom iznajmljuju garsonjere i male stanove u blizini univerziteta, često za akademsku godinu od septembra do juna. Kako izdavanje uskladiti sa ritmom semestra, pokazuje tekst Mietverwaltung in Niš (na nemačkom), na primeru drugog univerzitetskog grada.

Medicinsko osoblje kliničkog centra traži mirne stanove na duži rok i smatra se pouzdanim zakupcima.

Opremanje: šta se u Kragujevcu traži

Za ciljne grupe u Kragujevcu potpuno namešten stan je gotovo uvek bolji izbor. Stručnjaci na privremenom radu i studenti retko donose sopstveni nameštaj. Funkcionalna osnovna oprema je po pravilu dovoljna: krevet sa kvalitetnim dušekom, ormar, trpezarijski sto, kauč, potpuno opremljena kuhinja, mašina za veš, klima uređaj i stabilan internet.

Za projektno osoblje i firme kao zakupce dodatno su važni: radno mesto, mogućnost parkiranja, dobro zamračivanje za radnike u smenama i jednostavan check-in. Ko izdaje stan firmama, trebalo bi da omogući i uredno izdavanje računa, jer firme traže dokumentaciju za svoje knjigovodstvo.

Dugoročni ili fleksibilni zakup?

U Kragujevcu ne postoji značajna turistička potražnja za kratkoročnim smeštajem kao u Beogradu. Alternativa klasičnom dugoročnom zakupu ovde je srednjoročni zakup projektnom osoblju ili firmama, na nekoliko nedelja do nekoliko meseci. Donosi veće mesečne prihode, ali zahteva više angažovanja: primopredaje, čišćenje između zakupaca, pranje veša i brzu reakciju kada nešto zaškripi.

Za vlasnike koji nemaju nikoga na licu mesta, dugoročni zakup stručnjaku ili lekaru je najčešće opcija sa manje stresa. Ko želi veći prinos fleksibilnog zakupa, potrebna mu je pouzdana podrška u gradu.

Ko brine o stanu na licu mesta

Ponuda usluga u Kragujevcu je skromna. Postoje lokalni agenti za nekretnine koji posreduju u izdavanju i firme za facility management koje se uglavnom bave poslovnim objektima. Stalno upravljanje privatnim stanovima za izdavanje, prilagođeno vlasnicima koji žive u inostranstvu, na licu mesta je retkost.

Realni modeli su:

1. Lokalni agent za izdavanje, a posle toga sami upravljate. Povoljno, ali kada se stan izda, probleme posle toga rešavate sami.
2. Osoba od poverenja u gradu sa ključem za hitne slučajeve, uz vaše sopstveno upravljanje na daljinu.
3. Upravljanje iz Beograda uz lokalne partnere za popravke. Udaljenost od oko 140 kilometara omogućava da se termini u Kragujevcu obave u jednom danu, ali ne zamenjuje osobu koja za sat vremena može da bude pred vratima.

Kako izgleda poređenje sa još jednim univerzitetskim gradom u usponu, pokazuje tekst Mietverwaltung in Novi Sad (na nemačkom).

Porez na prihode od zakupa

Prihodi od zakupa stana u Kragujevcu oporezuju se u Srbiji. Ako ste poreski rezident Nemačke, morate uzeti u obzir i ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Kako to funkcioniše, objašnjavamo u tekstu Dvostruko oporezivanje prihoda od zakupa između Nemačke i Srbije.

Podrška Exgentuma

Exgentum ima sedište u Beogradu i prati vlasnike koji žive u inostranstvu pri izdavanju i upravljanju nekretninama. Ako se vaš stan nalazi u Kragujevcu, sa vama najpre razjašnjavamo koja ciljna grupa i koja oprema odgovaraju, a zatim individualno dogovaramo koje usluge možemo da preuzmemo na licu mesta, na primer pronalaženje zakupca, primopredaje i koordinaciju lokalnih majstora, i kako planiramo dolazak iz Beograda.

Česta pitanja

Da li se stan za izdavanje u Kragujevcu više isplati nego u Beogradu?

Prema podacima portala biznis.rs, bruto prinos od zakupa je u Kragujevcu trenutno veći, jer su kupoprodajne cene niže, a zakupnine i dalje rastu. Beograd zauzvrat nudi veće i likvidnije tržište. Šta vam više odgovara, zavisi od vašeg cilja: tekući prihod ili rast vrednosti i kasnija prodaja.

Koliko tržište zavisi od fabrike Stellantis?

Fabrika je važan pokretač potražnje, ali ne i jedini. Univerzitet i klinički centar čine drugi, stabilniji stub. Stan koji je privlačan i stručnjacima i studentima ili medicinskom osoblju raspoređuje rizik.

Koja veličina stana je najtraženija?

Garsonjere i jednosobni stanovi traženi su među studentima i stručnjacima koji žive sami. Dvosobni i trosobni stanovi odgovaraju porodicama, lekarima i grupama projektnih radnika.

Da li moram da namestim stan?

Za tipične ciljne grupe u Kragujevcu nameštanje je gotovo uvek smisleno. Nenamešteni stanovi uglavnom privlače porodice koje ostaju dugoročno.

Mogu li da upravljam stanom u Kragujevcu iz inostranstva?

Da, uz pouzdanu osobu ili pružaoca usluga na licu mesta. Bez te podrške primopredaje, popravke i hitni slučajevi brzo postaju problem, jer je put iz inostranstva dug.