Advokat za nekretnine u Srbiji: kada vam treba, šta proverava i kako ga pronaći

Advokat za nekretnine u Srbiji pre kupovine proverava da li je prodavac zaista vlasnik, da li su tereti, građevinska dozvola i ugovor u redu, i zastupa vaše interese pri zaključenju ugovora. Za kupce iz inostranstva, koji ne čitaju srpski i ne poznaju sistem, on je ključna zaštita pre prve uplate. Trebalo bi da ima dozvolu za rad u Srbiji, da govori vaš jezik i da radi samo za vas.

Ovaj članak objašnjava u kojim situacijama se advokat za nekretnine u Srbiji isplati, šta konkretno proverava, po čemu se razlikuje od notara, posrednika i prevodioca i po čemu prepoznajete odgovarajućeg advokata. Sam tok kupovine opisujemo u članku Ugovor o kupoprodaji nekretnina u Srbiji (na nemačkom), a pojedinosti o terminu kod notara nalaze se u članku Javni beležnik u Srbiji.

Kada ima smisla angažovati advokata za nekretnine u Srbiji

Prema našim saznanjima, advokat za kupovinu stana nije zakonski obavezan. Obavezan je javni beležnik (notar): prema članu 4 Zakona o prometu nepokretnosti, ugovor o kupoprodaji mora da solemnizuje javni beležnik na području nepokretnosti, inače ne proizvodi pravno dejstvo. Beležnik proverava tekst ugovora, poučava stranke i potvrđuje ga, ali tekst po pravilu sastavlja jedna stranka ili njen advokat. Ko nema sopstvenog advokata, često potpisuje nacrt koji je pripremila suprotna strana ili posrednik.

Advokat je naročito preporučljiv ako važi neka od ovih stavki:

• Kupujete već postojeću nekretninu čija istorija vlasništva ide preko nasleđa, deoba ili više prethodnih vlasnika.
• Kupujete zemljište ili kuću koja u katastru nije jasno vođena kao stambena nekretnina.
• Kupujete od investitora pre završetka gradnje i treba da uplaćujete avanse.
• Ne govorite srpski i ne možete sami da pročitate nacrt ugovora.
• Ne možete lično da dođete na termin kod beležnika i želite da ovlastite punomoćnika.
• Prodavac traži gotovinska plaćanja, nižu cenu u ugovoru ili neobično brz potpis.

Kod stana u novogradnji od investitora provera je drugačije postavljena nego kod stana iz stare gradnje. Osnovna pitanja o sticanju kao stranac obrađujemo u članku Kupovina stana u Beogradu korak po korak.

Šta advokat za nekretnine u Srbiji konkretno proverava

Jezgro posla je provera pre ugovora, u stručnom žargonu due diligence. Ona vas čuva od grešaka koje se posle potpisa jedva mogu ispraviti.

Vlasništvo i katastar

Merodavan je katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ). Advokat pribavlja aktuelan izvod (list nepokretnosti) i upoređuje ga sa podacima iz ponude: ko je upisan kao vlasnik, da li se slažu površina i oznaka jedinice, da li su poznati svi ovlašćeni. Kod prodavaca koji su do vlasništva došli nasleđem proverava i da li su svi naslednici uključeni. Prema članu 33 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravnim poslom se u principu postaje vlasnik tek upisom u javni registar, a ne već potpisom kod beležnika. Upravo zato ugovor mora biti postavljen tako da plaćanje i upis budu usklađeni.

Tereti i dugovi

U katastru su upisane hipoteke, zaloga, službenosti i moguća prava preče kupovine. Advokat proverava da li postoje i da li ih prodavac briše pre kupovine ili uz nju. Tu su i dugovanja koja nisu u katastru, na primer neplaćeni troškovi održavanja kod upravnika zgrade ili poreski dugovi.

Građevinska dozvola i legalizacija

Mnoge zgrade u Srbiji podignute su bez potpune dozvole ili su kasnije proširene. Da li je zgrada ili jedinica uredno odobrena i upisana, utiče na prodaju, zalaganje i postupke pred organima. Advokat traži građevinsku i upotrebnu dozvolu i razjašnjava da li je u toku ili je potreban postupak legalizacije.

Restitucija

Prema Zakonu o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju, raniji vlasnici ili njihovi naslednici mogu pod određenim uslovima da traže vraćanje imovine oduzete posle 9. marta 1945. To se pre svega tiče starijih zgrada i placeva na centralnim lokacijama. Da li je postupak u toku ili dolazi u obzir, advokat može da upita nadležne organe. Kod novogradnje na ranije neizgrađenom zemljištu rizik je obično manji, ali nije isključen.

Pravo stranca na sticanje

Strana fizička lica mogu u Srbiji, prema članu 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, da stiču stanove i stambene zgrade pod uslovom reciprociteta, koji prema našim saznanjima postoji za Nemce, Austrijance i Švajcarce. Poljoprivredno zemljište je za strance u principu isključeno (član 1 Zakona o poljoprivrednom zemljištu). Za građane EU postoji samo uski izuzetak uz dugogodišnje prebivalište, sopstveno gazdinstvo i gornju granicu od 2 hektara (član 72đ). Za određena područja sticanje može biti zakonom isključeno, a za građevinsko zemljište ili privredne projekte može doći u obzir sticanje preko srpskog privrednog društva. Koji put odgovara vašem projektu i traži li se dokaz o reciprocitetu, advokat treba da razjasni pre predugovora.

Predugovor, glavni ugovor i porez

Advokat čita predugovor i glavni ugovor i obraća pažnju na plan plaćanja, avans, posledice odustanka, rokove za primopredaju i obezbeđenje vaše uplate. Pazi i na formu: prema članu 45 Zakona o obligacionim odnosima, formalni uslovi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je forma uslov punovažnosti. Predugovor o stanu u običnoj pisanoj formi zato pruža malo sigurnosti. Pored toga, razjašnjava koji porez pada na vašu kupovinu. Kod prenosa koji podleže porezu na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto. Poreski obveznik je, prema zakonu o porezima na imovinu (član 25), u principu prodavac, ali kupac odgovara supsidijarno, a ako porez preuzme ugovorom, solidarno (član 42). Kod prve prodaje od investitora umesto toga obično dolazi u obzir PDV. Stope i izuzetke za vaš slučaj potvrđuje vaš poreski savetnik.

Advokat, notar, posrednik, prevodilac: ko šta radi?

Mnogi kupci mešaju uloge i oslanjaju se na pogrešnu osobu. Sledeći pregled pomaže pri razvrstavanju.

Posebno je važan red o notaru. Ko misli da notar već sve proverava, previđa da je on neutralan. I pitanje jezika se često potcenjuje, kao što opisujemo u članku Zašto je srpski jezik ugovora presudan pri kupovini nekretnine u Beogradu (na nemačkom).

Kako izgleda saradnja sa advokatom za nekretnine

Odlučuje trenutak. Što se advokat ranije uključi, više može da spreči. Tipičan tok izgleda ovako:

1. Pre rezervacije i pre svakog avansa: Advokatu šaljete ponudu, podatke o objektu i, ako postoji, izvod iz katastra. On kaže koja dokumenta nedostaju. Tek posle toga treba da pomerate novac.
2. Faza provere: Advokat pribavlja izvode, proverava vlasništvo, terete i dozvole i rezultate sažima u pisanom obliku. Otvorena pitanja vraćaju se prodavcu.
3. Predugovor: Advokat proverava ili sastavlja predugovor. Izmene tražite ovde, a ne tek kod glavnog ugovora.
4. Glavni ugovor: Nacrt ugovora dobijate sa dovoljno vremena, idealno dvojezično ili sa prevodom. Advokat vam objašnjava važne odredbe.
5. Termin kod notara: Advokat ili vi dolazite sa prevodiocem. Potpisuje se samo ako nacrt odgovara onome što ste prethodno proverili.
6. Posle termina: Plaćanje, upis u katastar, primopredaja i prijava kod komunalnih preduzeća. Notar po službenoj dužnosti podnosi ugovor katastru, a katastar o tome, prema zakonu, mora da odluči u roku od pet radnih dana, osim ako poseban zakon ne predviđa drugačije. Advokat kontroliše da li je upis zaista izvršen.

Fiksnih zakonskih rokova za proveru advokata nema. Zato proveru planirajte pre rokova plaćanja iz predugovora i, ako prodavac pristane, dogovorite da predugovor važi pod uslovom uspešne provere. Koliko u vašem slučaju zaista traje, zavisi od organa i od otvorenih pitanja; pitajte advokata za aktuelno stanje.

Kupovina po punomoćju

Ko ne želi da putuje, može da ovlasti punomoćnika, često samog advokata. Važno je precizno punomoćje: ono navodi nekretninu, dozvoljene radnje i, ako se želi, vremensko ograničenje. U Nemačkoj ga overava notar i stavlja se apostil, ili se potpisuje u srpskom diplomatsko-konzularnom predstavništvu. U Srbiji mu je potreban prevod sudskog tumača. Kako apostil funkcioniše, pročitajte u članku Apostil za dokumenta u Srbiji.

Preširoko generalno punomoćje je rizik, jer punomoćnik može da uradi više nego što želite. Odredite da se uplate vrše samo uz vaše izričito pisano odobrenje. Insistirajte da nacrt ugovora dobijete pre termina.

Kako da pronađete i proverite advokata za nekretnine u Srbiji

Pogodan izvor je spisak advokata u Srbiji koji Ambasada Nemačke u Beogradu objavljuje na svojoj internet stranici. Tu su navedeni i advokati koji govore nemački. Ambasada napominje da su podaci neobavezujući i bez garancije i da oblasti rada i jezike navode sami advokati. Spisak, dakle, nije preporuka nego polazna tačka.

Dalji koraci provere pre angažovanja:

• Proverite dozvolu za rad: U javnom imeniku Advokatske komore Srbije (Imenik advokata) možete videti da li je osoba upisana kao advokat.
• Pitajte za iskustvo sa nekretninama: Pitajte koliko često kancelarija prati kupovine stranaca i da li sama proverava predugovor.
• Razjasnite jezik: Proverite da li se razgovor i pisani rezime vode na vašem jeziku i da li se ugovori pripremaju dvojezično.
• Obezbedite nezavisnost: Advokat koji istovremeno savetuje prodavca, investitora ili posrednika ne može da zastupa vaše interese. Izričito pitajte za takve veze.
• Obim odredite u pisanom obliku: Šta spada u nalog, šta ne, i ko je kontakt osoba.

Koliko košta advokat za nekretnine u Srbiji

Pouzdane paušalne cene ne možemo da navedemo, jer trud zavisi od objekta. Prema napomenama Ambasade Nemačke, troškove snosi klijent. Honorar razjasnite unapred sa advokatom, pitajte za paušale i satnice i da li se kancelarija ravna prema advokatskoj tarifi Advokatske komore. Insistirajte na pisanom ugovoru o honoraru koji odvojeno prikazuje proveru, rad na ugovoru, termin kod notara i rad po punomoćju. Pitajte i za izdatke poput izvoda, prevodioca i troškova notara. Notar naplaćuje prema tarifi koju objašnjava naš članak o notaru, a za prevodioce i poreze dolaze posebni troškovi.

Štedi se na pogrešnom mestu ako na kraju posedujete objekat sa teretima ili bez dozvole.

Tipične greške pri izboru i angažovanju advokata

• Angažovati prekasno: Advokat se zove tek kada su avans i predugovor već potpisani. Tada preostaje samo ograničavanje štete.
• Koristiti advokata prodavca ili posrednika: On duguje lojalnost svom nalogodavcu, a ne vama.
• Proveru prepustiti notaru: Notar je neutralan i nije savetnik nijedne strane.
• Samo prevod umesto savetovanja: Sudski tumač prevodi tekst, ne ocenjuje ga.
• Punomoćje bez granica: Generalno punomoćje bez vezivanja plaćanja daje previše iz ruku.
• Usmeni dogovori: Obećanja prodavca o nameštaju, parking mestu ili otklanjanju nedostataka pripadaju u ugovor.
• Plaćanje pre razjašnjenja upisa: Ne plaćajte dok nije razjašnjeno kako i kada će se izvršiti upis u katastar.
• Bez dokumentacije posle kupovine: Ugovor, potvrde o uplati i upis u katastar čuvajte trajno, i zbog poreza i zbog preprodaje.

Kako Exgentum pomaže

Exgentum nije advokatska kancelarija i ne pruža pravno savetovanje. Za klijente koji govore nemački ili engleski koordinišemo kontakt sa poreskim savetnicima i advokatima koji poznaju nemačko i srpsko pravo i organizaciono vas pratimo na terminima i oko dokumenata u Beogradu. Na želju pomažemo pri traženju stana, razgledanju i primopredaji nekretnine. Sama pravna provera ostaje kod vašeg advokata na licu mesta, a za poreska pitanja preporučujemo poreskog savetnika.

Česta pitanja

Treba li mi advokat za kupovinu nekretnine u Srbiji?

Prema našim saznanjima obavezan je notar, a ne advokat. Advokat je ipak veoma preporučljiv, pre svega za strance koji ne znaju srpski, jer proverava vlasništvo, terete i dozvole i ocenjuje ugovor iz vašeg ugla.

Može li notar da zameni proveru advokata?

Ne. Notar proverava dopustivost ugovora, poučava i potvrđuje ga, ali je neutralan. Ne proverava da li je kupovina za vas ekonomski i pravno povoljna.

Kako da pronađem advokata za nekretnine koji govori nemački?

Polazna tačka može biti spisak Ambasade Nemačke u Beogradu, koji se objavljuje bez obaveze i bez preporuke. Proverite dozvolu u imeniku Advokatske komore Srbije i pitajte za iskustvo sa kupovinama stranaca.

Mogu li kupovinu da obavim u potpunosti preko punomoćnika?

U mnogim slučajevima da, ako je punomoćje ispravno overeno, apostilirano i prevedeno i tačno određuje šta punomoćnik sme. Unapred pitajte notara i advokata koji uslovi važe u pojedinačnom slučaju.

Kada da angažujem advokata?

Pre rezervacije, avansa i predugovora. Posle toga se mnogo toga više ne može promeniti.

Zaključak

Advokat za nekretnine u Srbiji nije formalnost, nego osoba koja obezbeđuje vašu stranu kupovine. On proverava vlasništvo, terete, dozvolu i ugovor i stara se da ne potpišete na osnovu nacrta suprotne strane. Uključite ga pre prvog avansa, proverite njegovu dozvolu, obim i honorar odredite u pisanom obliku i ograničite svako punomoćje. Za organizacionu stranu u Beogradu možete računati na nas, a pravna ocena pripada u ruke vašeg advokata.