Ugovor o zakupu stana u Beogradu na nemačkom: kako sastaviti dvojezični ugovor

Mnogi vlasnici stanova u Beogradu koji žive u Nemačkoj, Austriji ili Švajcarskoj, kao i njihovi zakupci iz inostranstva, žele ugovor o zakupu i na nemačkom jeziku: član porodice koji ne čita srpski, zakupac iz nemačkog govornog područja ili nemački poreski organ moraju da razumeju svaku odredbu bez posrednika. Ali ugovor za stan u Beogradu sastavljen samo na nemačkom otvara praktična pitanja koja idu daleko dalje od samog prevoda: da li uopšte važi pred srpskim organima? Šta se dešava ako spor završi pred srpskim sudom? I kako se dolazi do nemačke verzije koja je pravno upotrebljiva? Ovaj tekst odgovara upravo na ta pitanja. Ne bavi se time šta sve treba da sadrži ugovor o zakupu (o tome imamo poseban osnovni tekst na nemačkom: Mietvertrag Serbien: Aufbau und Muster), nego time kako se ugovor jezički čisto i pravno sigurno sastavlja na dva jezika.

Da li je ugovor o zakupu na nemačkom uopšte punovažan u Srbiji?

U načelu da. Srpsko ugovorno pravo nema pravilo koje za punovažnost ugovora o zakupu između dve strane propisuje određeni jezik. Ugovor koji obe strane potpišu na nemačkom u načelu ih obavezuje. Problem nastaje na dodiru sa organima i sudovima: za prijavu boravišta zakupca u policiji, za poresku upravu, a pogotovo u sudskom postupku, srpske institucije traže srpsku verziju ili bar overeni prevod. Ni neke banke ne prihvataju ugovor o zakupu koji postoji samo na nemačkom, na primer kao dokaz pri otvaranju računa. Ugovor bez srpskog pandana zato u svakodnevici funkcioniše samo dok nema kontakta sa organima, bankama ili sudovima, a to je retko realno.

Nemački jezik ne znači nemačko pravo. Česta zabluda: to što je ugovor napisan na nemačkom ne znači da važi nemačko pravo o zakupu. Za stan u Beogradu merodavno je srpsko pravo, osim ako su strane izričito ugovorile neko drugo pravo. Takav izbor nemačkog prava kod zakupa stanova u Srbiji teško da ima smisla, jer su u sporu ionako nadležni srpski sudovi i organi, koji primenjuju srpsko pravo. Sudski postupak se vodi na srpskom: nemačka verzija pomaže da se ugovor razume, ali nije procesni dokument.

Obe strane moraju da razumeju šta potpisuju. Mnogi zakupodavci u Beogradu ne govore ni nemački ni engleski. Ko insistira na ugovoru samo na nemačkom, mora da obezbedi nekoga ko će ga drugoj strani prevesti, jer strana koja ne razume tekst ugovora može da tvrdi da do saglasnosti nije ni došlo, pa pravna obaveznost postaje upitna. I to govori u prilog dvojezičnom ugovoru.

Praktično rešenje: dvojezični paralelni tekst

U praksi se pokazao dobrim jedan ugovorni dokument sa dve paralelne kolone ili sa blokovima jedan za drugim: nemački tekst i srpska verzija jedan pored drugog ili jedan ispod drugog, odredba po odredbu. Tako ugovor ostaje potpuno razumljiv za vlasnika ili zakupca koji govori nemački, a srpska verzija istovremeno postoji za organe i za slučaj spora.

Pri tome je presudna jedna odredba koja se često previdi: izričito pravilo o prednosti, koje određuje koja jezička verzija je merodavna u slučaju odstupanja ili spora oko tumačenja. Uobičajeno je, a u praksi najčešće i razumno, da se ugovorom predvidi da u slučaju neslaganja prednost ima srpska verzija, jer bi je srpski sud u sporu ionako uzeo kao osnovu. Bez takve odredbe rizikujete da u sukobu ostane nejasno koja verzija uopšte važi. Uobičajena formulacija glasi: „U slučaju neslaganja između srpske i nemačke verzije, merodavna je srpska verzija.“ Umesto paralelnog teksta mogu se sastaviti i dva odvojena primerka ugovora (po jedan na svakom jeziku) sa istom odredbom o prednosti.

Primeri odredbi: srpski i nemački jedan pored drugog

Ovako izgledaju tri tipične odredbe beogradskog ugovora o zakupu u paralelnom tekstu (iznosi i rokovi su primeri i u konkretnom ugovoru se dogovaraju pojedinačno):

Upravo odredba o prijavi često nedostaje u nemačkim obrascima, a u Srbiji je ključna: bez saglasnosti zakupodavca zakupac ne može da prijavi boravište (više o tome u tekstu na nemačkom Wohnsitz anmelden in Serbien).

Kako doći do pravno upotrebljive nemačke verzije?

Sudski tumač. Za službene potrebe, na primer kada organ traži overeni prevod, potreban je prevod sudskog tumača ovlašćenog u Srbiji. Za uobičajen obim ugovora o zakupu troškovi za ugovor od 1 do 3 strane iznose oko 3.000 do 6.000 RSD (otprilike 25 do 50 €), u zavisnosti od obima i hitnosti. Standardan nalog najčešće se završava za jedan do tri radna dana, hitni nalozi brže uz doplatu. Overa sudskog tumača po pravilu je uključena u cenu. Savet: overeni prevod uradite odmah na početku zakupa, a ne tek kada ga neki organ zatraži u kratkom roku.

Dvojezični advokat ili posrednik. Druga mogućnost, a za sadržaj ugovora često bolji prvi korak, jeste da ugovor odmah sastavi dvojezični advokat ili agencija specijalizovana za klijente iz nemačkog govornog područja. Prednost u odnosu na prevod već gotovog nemačkog ugovora: pravne formulacije koje su u nemačkom pravu same po sebi razumljive ponekad u srpskom pravu uopšte ne postoje u istom obliku, pa doslovan prevod može da ostane bez pravnog dejstva. Sastavljanje ugovora kod advokata ili specijalizovane agencije obično košta od pola do jedne mesečne kirije, ponekad i paušalno između 50 i 150 €, u zavisnosti od pružaoca usluge i obima savetovanja. Ako stanom profesionalno upravlja agencija, tu ulogu kod pitanja ugovora često preuzima njena kontakt osoba koja govori nemački (vidi Upravnik zgrade u Beogradu: vodič za dijasporu).

Tipične zamke pri prevođenju pravnih pojmova

Nema svaki nemački pravni pojam direktan ekvivalent u srpskom pravu, pa doslovan prevod može da promaši smisao:

Upravo poslednje dve stavke pokazuju zašto je samo prevođenje nemačkog obrasca ugovora rizično: ono prećutno prenosi nemačke pravne koncepte koji u Srbiji ne postoje u tom obliku, a da se to pri prevođenju ne mora primetiti.

Još neke odredbe kod kojih doslovan prevod često promaši:

Zašto je kvalitet prevoda važan i za poresku prijavu u Nemačkoj

Često zanemaren razlog za čisto prevedenu, pravno pouzdanu verziju: ako kao vlasnik koji živi u Nemačkoj prihode od izdavanja stana u Beogradu morate da prijavite i u Nemačkoj (ključne reči: Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Nemačke i Srbije i obrazac Anlage V, odnosno prijava prihoda iz inostranstva), nemački poreski organ (Finanzamt) u slučaju sumnje traži razumljivu nemačku verziju ugovora, a ne samo sažetak. U samoj Srbiji prihodi fizičkih lica od izdavanja oporezuju se po pravilu stopom od 20 % na osnovicu umanjenu za 25 % (normirani troškovi). Da li se i kako taj srpski porez uračunava u poresku obavezu u Nemačkoj, pitanje je za poreskog savetnika, ali bez pouzdane nemačke verzije ugovora to se pred obe poreske uprave teško može uredno dokumentovati.

Poređenje troškova: sudski tumač ili dvojezični advokat

Da biste realno procenili dva gore opisana puta, evo grubog poređenja. Stvarni iznosi uvek zavise od pružaoca usluge i obima posla i treba ih konkretno proveriti pre angažovanja:

U praksi se često najbolje pokazuje kombinacija: ugovor sastavlja dvojezični advokat, a tek posle toga, ako je za konkretan postupak pred organom potrebno, dodaje se overeni prevod sudskog tumača.

Česta pitanja

Da li ugovor o zakupu mora da se overi kod javnog beležnika? Za samu punovažnost između strana ne mora. Za razliku od ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, za ugovor o zakupu u Srbiji ne postoji opšta obaveza overe kod javnog beležnika. Overa ipak može imati smisla ako ugovor kasnije treba da posluži kao izvršna isprava (solemnizacija), na primer da bi se kod dugovanja za kiriju brže pokrenulo izvršenje, bez prethodnog redovnog sudskog postupka. Da li se dodatni trud isplati, zavisi od konkretnog slučaja i treba ga razmotriti sa advokatom.

Da li je dovoljan privatni prevod poznanika koji zna nemački? Za sopstveno razumevanje da, za organe i sudove ne. Čim nemačka verzija mora službeno da se podnese, srpske institucije po pravilu traže prevod ovlašćenog sudskog tumača; privatni ili mašinski prevod se tamo ne priznaje.

Mogu li jednostavno da uzmem standardni nemački ugovor o zakupu sa interneta i da ga prevedem? To se ne preporučuje. Nemački obrasci su prilagođeni nemačkom pravu o zakupu, na primer kod otkaznih rokova, gornjih granica depozita ili odredbi o krečenju i sitnim popravkama (Schönheitsreparaturen), a ta pravila u Srbiji ne važe u tom obliku. Obrazac može da pomogne kod formulacija, ali sadržinski mora da se prilagodi srpskom pravu, a ne samo jezički prevede.

Šta ako se zakupodavac i zakupac kasnije ne slažu oko prevoda? Upravo za to služi odredba o prednosti: pošto je od početka jasno koja verzija je pravno merodavna, različite jezičke verzije same ne mogu postati predmet spora.

Šta ako sam ugovor najpre potpisao samo na srpskom? Nemačka verzija može se naknadno sačiniti u svakom trenutku, ali to ne menja već potpisani srpski ugovor. Tada je najvažnija odredba o prednosti: ako je nema u već potpisanom srpskom originalu, naknadnu nemačku verziju treba izričito označiti samo kao neformalnu pomoć za razumevanje, da ne bi bilo nesporazuma oko njene pravne obaveznosti.

Praktični koraci kada jedna strana ne govori srpski

1. Ključne tačke zakupa zapisati na nemačkom (visina kirije, trajanje, depozit, pravila o otkazu, saglasnost za prijavu zakupca, odgovornost za popravke, posebni dogovori)
2. Sastavljanje ugovora kod dvojezičnog advokata ili specijalizovane lokalne agencije, odmah u obliku paralelnog teksta
3. Onaj ko ne govori srpski proverava tačnost sadržaja nemačke verzije
4. Po potrebi dodatni overeni prevod sudskog tumača, ako je ugovor potreban za konkretan postupak pred organom
5. Potpis obe strane na dvojezičnoj verziji, sa izričitom odredbom o prednosti srpske verzije

Zaključak

Ugovor o zakupu stana u Beogradu na nemačkom punovažan je između strana, ali pred organima i sudovima puno praktično dejstvo ima tek uz srpsku verziju. Najčistije rešenje je dvojezični paralelni tekst sa izričitom odredbom o prednosti, koji sastavlja neko ko poznaje oba pravna sistema, a ne samo oba jezika. Ko umesto toga samo prevede nemački obrazac ugovora, rizikuje odredbe koje su jezički tačne, ali pravno bez dejstva. Na kraju je sadržaj važniji od jezika: jasna pravila o prijavi, depozitu i otkazu, kao i o odgovornosti za popravke.

Za dalje čitanje (na nemačkom): Mietvertrag Serbien: Aufbau und Muster · Mietrecht in Serbien: Rechte der Mieter · Wohnsitz anmelden in Serbien.