Cómo evitar la doble imposición de los alquileres entre Alemania y Serbia

Quien alquila un piso en Belgrado y tributa en Alemania acaba planteándose tarde o temprano la misma pregunta: ¿tengo que pagar impuestos por los ingresos del alquiler dos veces, una en Serbia y otra en Alemania? La respuesta corta: no, siempre que se apliquen correctamente las reglas del convenio de doble imposición. La respuesta larga es algo más complicada, y es justo la que repasamos aquí.

La base jurídica: el convenio de doble imposición entre Alemania y Serbia

Entre Alemania y Serbia rige un convenio para evitar la doble imposición (en alemán Doppelbesteuerungsabkommen, DBA) que se celebró originalmente con la antigua Yugoslavia, según la información disponible públicamente con efectos a partir del 25 de diciembre de 1988, y que sigue aplicándose a Serbia como Estado sucesor. Austria también tiene su propio convenio con Serbia (en vigor desde 2010). Este tipo de sucesión es habitual en el derecho internacional, pero en la práctica genera a veces inseguridad, porque los asesores buscan el convenio unas veces con el nombre antiguo y otras con el nuevo. Lo importante para los propietarios: el convenio está vigente y cubre, entre otros, los rendimientos de bienes inmuebles.

Esta es la valoración actual. Antes de aplicarla a su caso concreto, confírmela sin falta con un asesor fiscal alemán (Steuerberater) y, para la parte serbia, con un contable o abogado local: los detalles del método de imputación o de exención y los plazos exactos pueden cambiar y deben comprobarse con la situación vigente antes de presentar la declaración.

El principio básico: el principio de situación

Para los rendimientos del alquiler de inmuebles, casi todos los convenios de doble imposición del mundo siguen el mismo principio básico, el principio de situación (en alemán Belegenheitsprinzip o Lageprinzip): el país en el que se encuentra el inmueble tiene el derecho preferente de gravarlo. Para un piso en Belgrado, esto significa que Serbia grava primero los ingresos del alquiler.

Sin embargo, esto no exime automáticamente a los propietarios con residencia fiscal en Alemania de toda obligación frente a la Hacienda alemana. Por regla general, Alemania sigue incluyendo los alquileres extranjeros en la declaración de la renta, normalmente a través del Anlage V (anexo de rendimientos de arrendamientos) junto con el Anlage AUS para rentas extranjeras. Que esos ingresos queden después exentos en Alemania (con reserva de progresividad) o que se impute el impuesto pagado en Serbia depende de la disposición concreta del convenio y de la interpretación actual de la administración tributaria.

Cómo funciona en la práctica la tributación en Serbia

Quien alquila en Serbia necesita estar dado de alta a efectos fiscales, por lo general mediante un número PIB (Poreski identifikacioni broj, el equivalente serbio del número de identificación fiscal), salvo que ya esté registrado como empresario o preduzetnik. Para los arrendadores particulares sin actividad empresarial existe un procedimiento simplificado para declarar los alquileres ante la administración tributaria competente.

Dos aspectos que en la práctica se pasan por alto con frecuencia:

• Obligación de declarar con independencia del domicilio: aunque viva de forma permanente en Alemania y solo alquile el piso de Belgrado, debe declarar y pagar el impuesto serbio sobre los ingresos del alquiler. No existe una exención automática para no residentes.
• Posibles deducciones de gastos a tanto alzado: el impuesto serbio sobre los alquileres no suele aplicarse sobre el importe bruto total, sino tras deducir una parte de gastos a tanto alzado o reales. La cuantía exacta de esa deducción y el tipo aplicable cambian de vez en cuando y deben consultarse con un contable serbio antes de la primera declaración.

Ejemplo práctico: un piso alquilado por 500 euros al mes

Para que el mecanismo resulte tangible, un cálculo simplificado (con valores orientativos de uso habitual, no una consulta tributaria vinculante para un caso concreto):

En Alemania, estos 6.000 euros de alquiler bruto se declararían en el Anlage V y el Anlage AUS. Si se aplica el método de exención con reserva de progresividad, los 6.000 euros en sí quedan exentos en Alemania, pero elevan el tipo impositivo que se aplica al resto de la renta alemana. Si en cambio se aplica el método de imputación, los 6.000 euros se integran en principio en la base imponible alemana, pero los aproximadamente 900 euros de impuesto ya pagados en Serbia se imputan a la cuota alemana. En ambos casos el resultado debe ser que no haya una doble carga real, aunque el camino administrativo para llegar a él es claramente distinto. Cuál de los dos métodos se aplica en cada caso es una cuestión que solo el asesor fiscal competente puede responder de forma vinculante, a partir de la interpretación actual del convenio.

La parte alemana: qué ocurre en la declaración de la renta

En la declaración alemana del impuesto sobre la renta, los alquileres extranjeros deben indicarse en principio, aunque ya hayan tributado en Serbia. El convenio no elimina la obligación de declarar, sino la doble carga efectiva, mediante uno de dos métodos:

1. Método de exención con reserva de progresividad (Progressionsvorbehalt): los alquileres serbios quedan exentos en Alemania, pero influyen en el tipo impositivo que se aplica al resto de la renta alemana.
2. Método de imputación (Anrechnungsmethode): el impuesto pagado en Serbia se imputa a la cuota alemana, pero los rendimientos tributan en principio también en Alemania.

Qué método se aplica en concreto se desprende del texto del convenio y del criterio actual de la administración. Es un punto en el que una breve consulta con un asesor fiscal especializado en situaciones transfronterizas compensa en la práctica, porque una aplicación incorrecta conduce o bien a una doble imposición real o bien a una declaración errónea que habrá que corregir más adelante.

El certificado de residencia como prueba práctica

Para poder hacer valer las ventajas del convenio ante las administraciones tributarias serbia y alemana, en la práctica se exige con frecuencia un certificado de residencia fiscal (Ansässigkeitsbescheinigung, en inglés certificate of residence): un documento oficial de la oficina tributaria alemana (Finanzamt) que acredita la residencia fiscal en Alemania. Sin esta prueba puede ocurrir que un organismo serbio no conceda automáticamente las ventajas del convenio, o que el Finanzamt plantee preguntas sobre la correcta imputación del impuesto serbio. Conviene solicitar este certificado con antelación en lugar de reaccionar solo cuando la administración formule una pregunta concreta, ya que la tramitación en el Finanzamt puede tardar varias semanas.

Caso especial: varios propietarios o propiedad compartida

En el caso de matrimonios o comunidades hereditarias que poseen conjuntamente un piso en Belgrado, se plantea además cómo se reparten los ingresos del alquiler entre los propietarios, tanto ante la administración tributaria serbia como ante la alemana. En la práctica, el reparto suele hacerse en proporción a las cuotas de propiedad, lo que debe reflejarse en el alta del PIB en la parte serbia y declararse también de forma proporcional en el Anlage V en la parte alemana. Si este reparto no se documenta bien desde el principio, una revisión posterior, por ejemplo en una herencia o una separación, suele generar un esfuerzo de aclaración evitable.

Errores frecuentes en la práctica

• Alquileres declarados solo en Serbia y ocultados en Alemania: si se descubre, conlleva pagos atrasados, intereses y, en el peor de los casos, un procedimiento penal tributario por datos incompletos.
• No conservar pruebas del impuesto pagado en Serbia: sin justificantes de pago, es difícil conseguir la imputación en Alemania.
• Gastos accesorios y de administración sin documentar: tanto en Serbia como en Alemania pueden deducirse determinados gastos; sin justificantes se pierde dinero contante y sonante.
• Plazos de pago en Serbia incumplidos: el impuesto serbio sobre los alquileres suele vencer poco después del cobro, no a final de año como se acostumbra en Alemania.

Pasos prácticos para propietarios

Preguntas frecuentes

¿Tengo que solicitar obligatoriamente un certificado de residencia, aunque los ingresos del alquiler sean bajos? Jurídicamente depende del caso concreto y de lo que exija en concreto el organismo correspondiente. En la práctica, sin embargo, el certificado facilita considerablemente la tramitación incluso con importes pequeños y evita requerimientos. El esfuerzo de solicitarlo ante el Finanzamt alemán competente es reducido, por lo que se recomienda en la mayoría de los casos en cuanto se perciben alquileres serbios de forma regular.

¿Qué pasa si hasta ahora no he incluido los alquileres serbios en mi declaración alemana? Es un caso para consultar cuanto antes con un asesor fiscal, idealmente antes de que llegue una comunicación de control automatizada o un requerimiento del Finanzamt. Según las circunstancias, puede plantearse una autodenuncia exoneradora de responsabilidad penal (strafbefreiende Selbstanzeige). No obstante, esta vía está sujeta a estrictos requisitos formales y solo debe seguirse con asesoramiento especializado, nunca por cuenta propia.

¿Se aplica también el convenio si más adelante vendo el piso con ganancia? En principio, sí. Las ganancias patrimoniales derivadas de bienes inmuebles también suelen regirse por el principio de situación y tributan de forma preferente en el Estado donde se encuentra el inmueble, es decir, en Serbia. El tratamiento concreto en Alemania (palabras clave: plazo de especulación o Spekulationsfrist, exención o imputación) difiere de la tributación del alquiler corriente y debe revisarse por separado y con tiempo, antes de una venta prevista, con un asesor fiscal.

Conclusión

Una doble imposición real de los alquileres de un piso en Belgrado puede evitarse con el convenio vigente, siempre que se cumpla correctamente en ambos países. El error más frecuente no es aplicar mal el convenio, sino simplemente no declarar los ingresos en uno de los dos lados. Quien documenta bien desde el principio, declara en plazo en Serbia, tiene a mano un certificado de residencia y rellena correctamente el Anlage AUS en la declaración alemana evita tanto la doble carga fiscal como las preguntas incómodas del Finanzamt.