Kako izbeći dvostruko oporezivanje prihoda od zakupa između Nemačke i Srbije

Ko živi u Nemačkoj, tamo je poreski obveznik, a izdaje stan u Beogradu, pre ili kasnije postavi isto pitanje: da li prihod od zakupa moram da oporezujem dva puta, jednom u Srbiji i jednom u Nemačkoj? Kratak odgovor glasi: ne, pod uslovom da se pravila ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja pravilno primene. Duži odgovor je nešto složeniji i upravo njega prolazimo u ovom tekstu.

Pravni osnov: ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Nemačke i Srbije

Između Nemačke i Srbije važi ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja (na nemačkom Doppelbesteuerungsabkommen, DBA), koji je prvobitno zaključen sa bivšom Jugoslavijom, prema javno dostupnim podacima sa dejstvom od 25. decembra 1988. godine, i koji se u odnosu na Srbiju kao državu sukcesora i dalje primenjuje. I Austrija ima sopstveni, poseban ugovor sa Srbijom (na snazi od 2010. godine). Ovakva rešenja o sukcesiji su u međunarodnom pravu uobičajena, ali u praksi ponekad stvaraju nesigurnost, jer savetnici ugovor traže čas pod starim, čas pod novim nazivom. Za vlasnike je važno: ugovor je na snazi i obuhvata, između ostalog, prihode od nepokretne imovine.

Ovo je trenutna procena. Pre primene na sopstveni slučaj obavezno je proverite sa nemačkim poreskim savetnikom (Steuerberater), a za srpsku stranu sa lokalnim knjigovođom ili advokatom: detalji o metodu poreskog kredita ili izuzimanja, kao i tačni rokovi, mogu se promeniti i treba ih proveriti prema aktuelnom stanju pre podnošenja poreske prijave.

Osnovno načelo: načelo mesta nalaženja imovine

Za prihode od izdavanja nepokretnosti gotovo svi ugovori o izbegavanju dvostrukog oporezivanja u svetu primenjuju isto osnovno načelo, načelo mesta nalaženja imovine (na nemačkom Belegenheitsprinzip ili Lageprinzip): država u kojoj se nepokretnost nalazi ima prvenstveno pravo oporezivanja. Za stan u Beogradu to znači da Srbija prva oporezuje prihod od zakupa.

To, međutim, vlasnike sa poreskom rezidentnošću u Nemačkoj ne oslobađa automatski svake obaveze prema nemačkoj poreskoj upravi. Nemačka po pravilu i dalje uključuje inostrani prihod od zakupa u poresku prijavu, najčešće preko obrasca Anlage V (prihodi od izdavanja i zakupa) u kombinaciji sa obrascem Anlage AUS za inostrane prihode. Da li će prihod u Nemačkoj zatim biti izuzet od oporezivanja (uz progresivno uračunavanje, Progressionsvorbehalt) ili će porez plaćen u Srbiji biti uračunat, zavisi od konkretne odredbe ugovora i od toga kako ga poreska uprava trenutno tumači.

Kako oporezivanje u Srbiji izgleda u praksi

Ko izdaje nepokretnost u Srbiji, mora biti poreski evidentiran, po pravilu putem PIB-a (poreski identifikacioni broj), osim ako već nije registrovan kao privredni subjekt ili preduzetnik. Za fizička lica koja izdaju stan bez registrovane delatnosti postoji pojednostavljen postupak prijavljivanja prihoda od zakupa nadležnoj poreskoj upravi.

Dve stvari koje se u praksi često previde:

• Obaveza prijavljivanja bez obzira na prebivalište: i ko trajno živi u Nemačkoj, a stan u Beogradu samo izdaje, mora da prijavi i plati srpski porez na prihod od zakupa. Ne postoji automatsko oslobođenje za nerezidente.
• Mogući normirani troškovi: srpski porez na prihod od zakupa po pravilu se ne obračunava na pun bruto iznos, već nakon odbitka normiranih ili stvarnih troškova. Tačna visina tog odbitka i poreska stopa koja se primenjuje povremeno se menjaju i treba ih pre prve poreske prijave uskladiti sa knjigovođom u Srbiji.

Primer iz prakse: stan sa mesečnom zakupninom od 500 evra

Da bi mehanizam bio jasniji, evo pojednostavljenog primera računa (sa uobičajeno korišćenim orijentacionim vrednostima, nije obavezujuće poresko mišljenje za pojedinačni slučaj):

U Nemačkoj bi ovih 6.000 evra bruto prihoda od zakupa bilo prijavljeno u obrascima Anlage V i Anlage AUS. Ako se primenjuje metod izuzimanja sa progresivnim uračunavanjem, samih 6.000 evra ostaje u Nemačkoj neoporezovano, ali povećava poresku stopu koja se primenjuje na ostali nemački dohodak. Ako se umesto toga primenjuje metod poreskog kredita (Anrechnungsmethode), 6.000 evra se načelno uključuje u nemačku poresku osnovicu, ali se oko 900 evra poreza već plaćenog u Srbiji uračunava u nemačku poresku obavezu. U oba slučaja rezultat bi trebalo da bude da nema stvarnog dvostrukog opterećenja, ali se administrativni put do toga znatno razlikuje. Koji se od ta dva metoda primenjuje u konkretnom slučaju, obavezujuće može da odgovori samo nadležni poreski savetnik na osnovu aktuelnog tumačenja ugovora.

Nemačka strana: šta se dešava u poreskoj prijavi

U nemačkoj prijavi poreza na dohodak inostrani prihodi od zakupa po pravilu moraju biti navedeni, čak i ako su već oporezovani u Srbiji. Ugovor ne ukida obavezu prijavljivanja, već sprečava stvarno dvostruko opterećenje, i to jednim od dva metoda:

1. Metod izuzimanja sa progresivnim uračunavanjem (Progressionsvorbehalt): srpski prihodi od zakupa ostaju u Nemačkoj neoporezovani, ali utiču na poresku stopu koja se primenjuje na ostali nemački dohodak.
2. Metod poreskog kredita (Anrechnungsmethode): porez plaćen u Srbiji uračunava se u nemačku poresku obavezu, ali se prihodi načelno oporezuju i u Nemačkoj.

Koji metod se konkretno primenjuje, proizlazi iz teksta ugovora i aktuelnog stava poreske uprave. To je tačka na kojoj se u praksi isplati kratka konsultacija sa poreskim savetnikom specijalizovanim za prekogranične slučajeve, jer pogrešna primena vodi ili do stvarnog dvostrukog oporezivanja ili do pogrešne prijave koju kasnije treba ispravljati.

Potvrda o rezidentnosti kao praktičan dokaz

Da bi se pogodnosti iz ugovora uopšte mogle ostvariti pred srpskom i nemačkom poreskom upravom, u praksi se često traži potvrda o poreskoj rezidentnosti (Ansässigkeitsbescheinigung, na engleskom certificate of residence), službeni dokument nemačke poreske uprave (Finanzamt) kojim se potvrđuje poreska rezidentnost u Nemačkoj. Bez ovog dokaza može se desiti da srpski organ ne prizna pogodnosti iz ugovora automatski, ili da nemački Finanzamt postavi pitanja o pravilnom uračunavanju srpskog poreza. Preporučuje se da se potvrda zatraži na vreme, umesto da se reaguje tek kada poreska uprava postavi konkretno pitanje, jer obrada u Finanzamtu može trajati nekoliko nedelja.

Poseban slučaj: više vlasnika ili zajednička svojina

Kod bračnih parova ili zajednica naslednika koji zajedno poseduju stan u Beogradu, postavlja se i pitanje kako se prihod od zakupa deli između vlasnika, i prema srpskoj i prema nemačkoj poreskoj upravi. U praksi se prihod najčešće deli srazmerno vlasničkim udelima, što na srpskoj strani treba odgovarajuće prikazati pri prijavi uz PIB, a na nemačkoj strani takođe srazmerno prijaviti u obrascu Anlage V. Ako ta podela od početka nije uredno dokumentovana, kasnija provera, na primer u slučaju nasleđivanja ili razvoda, često dovodi do nepotrebnog dodatnog razjašnjavanja.

Česte greške u praksi

• Prihod od zakupa prijavljen samo u Srbiji, a u Nemačkoj prećutan: kada se otkrije, to vodi do naknadnog plaćanja poreza, kamata i, u najgorem slučaju, do poreskog krivičnog postupka zbog nepotpunih podataka.
• Nisu sačuvani dokazi o porezu plaćenom u Srbiji: bez potvrda o uplati, uračunavanje u Nemačkoj se teško može ostvariti.
• Nisu dokumentovani režijski troškovi i troškovi upravljanja: i u Srbiji i u Nemačkoj određeni troškovi mogu da se odbiju, a bez računa se gubi pravi novac.
• Propušteni rokovi u Srbiji: srpski porez na prihod od zakupa po pravilu dospeva ubrzo nakon prijema prihoda, a ne tek na kraju godine, kako su mnogi navikli u Nemačkoj.

Praktičan postupak za vlasnike

Česta pitanja

Da li obavezno moram da zatražim potvrdu o rezidentnosti, čak i kada su prihodi od zakupa mali? Pravno to zavisi od pojedinačnog slučaja i od konkretnog zahteva nadležnog organa. U praksi, međutim, potvrda znatno olakšava postupak i kod manjih iznosa i sprečava dodatna pitanja. Podnošenje zahteva nadležnom nemačkom Finanzamtu ne iziskuje mnogo truda, pa se u većini slučajeva preporučuje čim počnu da pristižu redovni prihodi od zakupa iz Srbije.

Šta ako do sada nisam naveo srpske prihode od zakupa u nemačkoj poreskoj prijavi? To je slučaj za brzu konsultaciju sa poreskim savetnikom, najbolje pre nego što stigne automatsko kontrolno obaveštenje ili upit Finanzamta. U zavisnosti od okolnosti, može doći u obzir samoprijava kojom se izbegava kazna (strafbefreiende Selbstanzeige). Taj put je, međutim, vezan za stroge formalne uslove i treba ga preduzimati isključivo uz stručan savet, a ne na svoju ruku.

Da li se ugovor primenjuje i ako kasnije stan prodam sa dobitkom? Načelno da. I kapitalni dobici od nepokretne imovine po pravilu potpadaju pod načelo mesta nalaženja imovine i prvenstveno se oporezuju u državi u kojoj se nepokretnost nalazi, dakle u Srbiji. Konkretan tretman u Nemačkoj (ključne reči: spekulativni rok, izuzimanje ili poreski kredit) razlikuje se od oporezivanja tekućeg zakupa i treba ga posebno i blagovremeno, pre planirane prodaje, proveriti sa poreskim savetnikom.

Zaključak

Stvarno dvostruko oporezivanje prihoda od zakupa stana u Beogradu može se izbeći na osnovu postojećeg ugovora, pod uslovom da se obe strane ispravno ispune. Najčešća greška nije pogrešna primena ugovora, već jednostavno prećutkivanje prihoda na jednoj od dve strane. Ko od početka uredno dokumentuje, u Srbiji prijavljuje u roku, ima pri ruci potvrdu o rezidentnosti i u nemačkoj prijavi ispravno popuni obrazac Anlage AUS, izbegava i dvostruko poresko opterećenje i neprijatna pitanja Finanzamta.