Éviter la double imposition des revenus locatifs entre l'Allemagne et la Serbie

Quiconque loue un appartement à Belgrade tout en étant imposable en Allemagne finit tôt ou tard par se poser la même question : faut-il payer l'impôt sur les loyers deux fois, une fois en Serbie et une fois en Allemagne ? La réponse courte : non, à condition d'appliquer correctement les règles de la convention fiscale. La réponse longue est un peu plus complexe, et c'est précisément elle que nous détaillons ici.

Le fondement juridique : la convention fiscale Allemagne–Serbie

L'Allemagne et la Serbie sont liées par une convention de non-double imposition (en allemand Doppelbesteuerungsabkommen, DBA), conclue à l'origine avec l'ex-Yougoslavie, selon les informations publiquement disponibles avec effet au 25 décembre 1988, et qui continue de s'appliquer à la Serbie en tant qu'État successeur. L'Autriche dispose elle aussi de sa propre convention avec la Serbie (en vigueur depuis 2010). Ce type de succession est courant en droit international, mais il crée parfois de l'incertitude dans la pratique, car les conseillers recherchent la convention tantôt sous l'ancien, tantôt sous le nouveau nom. Ce qui compte pour les propriétaires : la convention est en vigueur et couvre notamment les revenus de biens immobiliers.

Il s'agit de l'état actuel de l'analyse. Avant toute application à votre situation, faites-la impérativement confirmer par un conseiller fiscal allemand (Steuerberater) et, pour le volet serbe, par un comptable ou un avocat local : les modalités de la méthode d'imputation ou d'exonération ainsi que les délais exacts peuvent évoluer et doivent être vérifiés avant la déclaration d'impôt.

Le principe de base : le principe de situation

Pour les revenus tirés de la location de biens immobiliers, presque toutes les conventions fiscales au monde appliquent le même principe de base, le principe de situation (en allemand Belegenheitsprinzip, aussi appelé Lageprinzip) : le pays dans lequel se trouve le bien dispose du droit d'imposition prioritaire. Pour un appartement à Belgrade, cela signifie que la Serbie impose les loyers en premier.

Cela ne libère pas pour autant automatiquement les propriétaires résidant fiscalement en Allemagne de toute obligation envers le fisc allemand. L'Allemagne intègre en règle générale les loyers étrangers dans la déclaration d'impôt, le plus souvent via l'Anlage V (annexe des revenus de location et de bail) combinée à l'Anlage AUS pour les revenus étrangers. Le fait que ces revenus soient ensuite exonérés en Allemagne (sous réserve de progressivité) ou que l'impôt payé en Serbie soit imputé dépend de la disposition concrète de la convention et de l'interprétation actuelle de l'administration fiscale.

Comment se déroule concrètement l'imposition en Serbie

Pour louer un bien en Serbie, il faut être enregistré auprès de l'administration fiscale, en général au moyen d'un numéro PIB (Poreski identifikacioni broj, l'équivalent serbe du numéro fiscal), sauf si l'on est déjà immatriculé comme entrepreneur ou preduzetnik. Pour les bailleurs privés sans activité commerciale, il existe une procédure simplifiée de déclaration des loyers auprès de l'administration fiscale compétente.

Deux points souvent négligés en pratique :

• Obligation de déclaration indépendante du domicile : même si vous vivez durablement en Allemagne et ne faites que louer l'appartement à Belgrade, vous devez déclarer et payer l'impôt serbe sur les loyers. Il n'existe pas d'exonération automatique pour les non-résidents.
• Déductions forfaitaires de frais possibles : l'impôt serbe sur les revenus locatifs n'est généralement pas prélevé sur le montant brut total, mais après déduction d'une part forfaitaire ou réelle de frais. Le montant exact de cette déduction et le taux applicable changent de temps à autre et doivent être vérifiés avec un comptable serbe avant la première déclaration.

Exemple pratique : un appartement loué 500 euros par mois

Pour rendre le mécanisme concret, voici un calcul simplifié (avec des valeurs indicatives couramment utilisées, sans valeur de rescrit fiscal pour un cas particulier) :

En Allemagne, ces 6 000 euros de loyers bruts seraient déclarés dans l'Anlage V et l'Anlage AUS. Si la méthode de l'exonération avec réserve de progressivité s'applique, les 6 000 euros restent eux-mêmes exonérés en Allemagne, mais augmentent le taux d'imposition appliqué aux autres revenus allemands. Si c'est au contraire la méthode de l'imputation qui s'applique, les 6 000 euros sont en principe intégrés dans l'assiette allemande, mais les quelque 900 euros d'impôt déjà payés en Serbie sont imputés sur l'impôt dû en Allemagne. Dans les deux cas, le résultat doit être l'absence de véritable double charge, mais le chemin administratif pour y parvenir diffère nettement. Seul le conseiller fiscal compétent peut déterminer avec certitude laquelle des deux méthodes s'applique dans un cas donné, sur la base de l'interprétation actuelle de la convention.

Le volet allemand : ce qui se passe dans la déclaration d'impôt

Dans la déclaration allemande d'impôt sur le revenu, les loyers étrangers doivent en principe être déclarés, même s'ils ont déjà été imposés en Serbie. La convention ne supprime pas l'obligation déclarative, elle empêche la double charge effective, par l'une de deux méthodes :

1. Méthode de l'exonération avec réserve de progressivité (Progressionsvorbehalt) : les loyers serbes restent exonérés en Allemagne, mais influent sur le taux d'imposition appliqué aux autres revenus allemands.
2. Méthode de l'imputation (Anrechnungsmethode) : l'impôt payé en Serbie est imputé sur l'impôt dû en Allemagne, mais les revenus sont en principe également imposés en Allemagne.

La méthode applicable découle du texte de la convention et de la position actuelle de l'administration. C'est un point sur lequel un bref échange avec un conseiller fiscal spécialisé dans les situations transfrontalières s'avère rentable en pratique, car une mauvaise application conduit soit à une véritable double imposition, soit à une déclaration erronée qu'il faudra corriger par la suite.

L'attestation de résidence comme preuve pratique

Pour pouvoir faire valoir les avantages de la convention auprès des administrations fiscales serbe et allemande, une attestation de résidence fiscale (Ansässigkeitsbescheinigung, en anglais certificate of residence) est souvent exigée en pratique : un document officiel du centre des impôts allemand (Finanzamt) confirmant la résidence fiscale en Allemagne. Sans ce justificatif, il peut arriver qu'une autorité serbe n'accorde pas automatiquement les avantages conventionnels, ou que le Finanzamt pose des questions sur l'imputation correcte de l'impôt serbe. Il est recommandé de demander cette attestation suffisamment tôt plutôt que de devoir réagir seulement lorsque l'administration pose une question précise, car le délai de traitement au Finanzamt peut atteindre plusieurs semaines.

Cas particulier : plusieurs propriétaires ou propriété commune

Pour les couples mariés ou les indivisions successorales qui possèdent ensemble un appartement à Belgrade, se pose en outre la question de la répartition des loyers entre les propriétaires, tant vis-à-vis de l'administration fiscale serbe qu'allemande. En pratique, la répartition se fait généralement au prorata des quotes-parts de propriété, ce qui doit être reflété en conséquence lors de l'enregistrement PIB côté serbe et déclaré au prorata dans l'Anlage V côté allemand. Si cette répartition n'est pas documentée proprement dès le départ, un contrôle ultérieur, par exemple lors d'une succession ou d'une séparation, entraîne souvent des démarches de clarification évitables.

Erreurs fréquentes en pratique

• Loyers déclarés uniquement en Serbie et passés sous silence en Allemagne : en cas de découverte, cela entraîne des rappels d'impôt, des intérêts et, dans le pire des cas, une procédure pénale fiscale pour déclaration incomplète.
• Aucune preuve de l'impôt payé en Serbie conservée : sans justificatifs de paiement, il est difficile d'obtenir une imputation en Allemagne.
• Charges et frais de gestion non documentés : en Serbie comme en Allemagne, certains frais peuvent être déduits ; sans justificatifs, on perd de l'argent bien réel.
• Échéances serbes manquées : l'impôt serbe sur les loyers est en général exigible peu après l'encaissement, et non en fin d'année comme on en a l'habitude en Allemagne.

Démarche pratique pour les propriétaires

Questions fréquentes

Dois-je obligatoirement demander une attestation de résidence, même pour de faibles loyers ? Juridiquement, cela dépend du cas particulier et de l'exigence concrète de l'autorité concernée. En pratique, l'attestation facilite toutefois considérablement les démarches, même pour de petits montants, et prévient les demandes de précisions. La demande auprès du Finanzamt allemand compétent représente un effort raisonnable, c'est pourquoi elle est recommandée dans la plupart des cas dès que des loyers serbes réguliers sont perçus.

Que faire si je n'ai pas encore déclaré mes loyers serbes dans ma déclaration allemande ? C'est une situation qui appelle une consultation rapide d'un conseiller fiscal, idéalement avant qu'une communication de contrôle automatisée ou une demande du Finanzamt n'arrive. Selon les circonstances, une auto-dénonciation libératoire de sanctions pénales (strafbefreiende Selbstanzeige) peut être envisagée. Cette voie est toutefois soumise à des conditions formelles strictes et ne doit être empruntée qu'avec un accompagnement spécialisé, jamais seul.

La convention s'applique-t-elle aussi si je revends plus tard l'appartement avec une plus-value ? En principe, oui. Les plus-values sur biens immobiliers relèvent elles aussi généralement du principe de situation et sont imposées en priorité dans l'État où se trouve le bien, c'est-à-dire la Serbie. Le traitement concret en Allemagne (mots-clés : délai de spéculation, exonération ou imputation) diffère de l'imposition des loyers courants et doit être examiné séparément et suffisamment tôt avec un conseiller fiscal avant une vente envisagée.

Conclusion

Une véritable double imposition des loyers d'un appartement à Belgrade peut être évitée grâce à la convention existante, à condition de remplir correctement ses obligations des deux côtés. L'erreur la plus fréquente n'est pas une mauvaise application de la convention, mais tout simplement l'omission des revenus d'un des deux côtés. En documentant proprement dès le début, en déclarant dans les délais en Serbie, en disposant d'une attestation de résidence et en remplissant correctement l'Anlage AUS dans la déclaration allemande, on évite à la fois une double charge fiscale et des questions désagréables du Finanzamt.