Quien viene de Alemania conoce al notario sobre todo por la compra de una casa. En Serbia, el notariado es todavía joven: los notarios (javni beležnik, en plural javni beležnici) solo ejercen allí desde 2014. Sus competencias han ido ampliándose paso a paso desde entonces, y hoy son imprescindibles para muchos negocios jurídicos. Al mismo tiempo, hay diferencias con el sistema alemán que sorprenden con frecuencia a los extranjeros, por ejemplo la distinción entre escritura notarial y solemnización, o la cuestión de quién traduce en la cita.
Este artículo ofrece una visión de conjunto: qué negocios jurídicos deben pasar por notario, cómo se fijan los honorarios, qué ocurre si usted no habla serbio y cómo trabajar con un poder otorgado en Alemania. No repetimos aquí el proceso de una compraventa inmobiliaria; para ello tiene nuestro artículo sobre el contrato de compraventa de inmuebles en Serbia (en alemán).
El notariado serbio en cifras
Según una hoja informativa de la Embajada de Alemania en Belgrado, el notariado se introdujo en 2014 y todavía está en fase de implantación. La embajada habla de unos 200 notarios en ejercicio, frente a un total previsto de unos 288. La base jurídica es la Ley del Notariado (Zakon o javnom beležništvu). Cada notario es nombrado para una demarcación concreta. Esto tiene consecuencias prácticas: un contrato de compraventa de un inmueble lo solemniza un notario competente para la demarcación en la que se encuentra el inmueble.
Tres tipos de actuación notarial que conviene distinguir
El derecho serbio distingue tres formas que en la práctica se confunden a menudo.
| Forma | En serbio | Qué hace el notario | Casos típicos |
|---|---|---|---|
| Escritura notarial | javnobeležnički zapis | El notario redacta él mismo el documento, lo lee a las partes y les informa de sus efectos | Hipoteca con cláusula de ejecución, actos de disposición sobre inmuebles de personas sin capacidad de obrar |
| Solemnización | potvrđivanje (solemnizacija) | El notario revisa un documento redactado por las partes o sus abogados, les informa y lo confirma | Contrato de compraventa de inmueble, capitulaciones matrimoniales, servidumbres |
| Legitimación | overa | El notario solo da fe de una firma o de una copia, no del contenido | Poderes, declaraciones, copias |
La diferencia más importante respecto a Alemania está en la fila del medio: en la solemnización, el contrato no suele redactarlo el notario, sino una de las partes o su abogado. El notario comprueba si el contenido es jurídicamente admisible, lo repasa con las partes y lo confirma. La responsabilidad sobre la calidad del texto sigue siendo de quien lo redactó. Si usted se limita a «dejar que el notario haga el contrato», debe saber que el notario no defiende automáticamente sus intereses.
Cuándo es obligatorio acudir al notario en Serbia
Escritura notarial obligatoria
Según el artículo 82 de la Ley del Notariado, debe otorgarse escritura notarial para los contratos de disposición sobre inmuebles de personas sin capacidad de obrar, para los acuerdos sobre alimentos legales y para los contratos de hipoteca y declaraciones unilaterales de hipoteca (založna izjava) con sometimiento expreso a la ejecución forzosa inmediata.
Solemnización obligatoria
El artículo 93, apartado 2, de la Ley enumera los contratos que deben solemnizarse, entre ellos:
- los contratos de transmisión de inmuebles, sobre todo compraventa y donación
- los contratos de hipoteca y declaraciones unilaterales de hipoteca sin cláusula de ejecución
- los contratos de constitución de servidumbres
- los contratos de préstamo entre particulares a partir de 10.000 euros
En su hoja informativa, la Embajada de Alemania menciona además ámbitos del derecho de familia y de sucesiones en los que se exige confirmación notarial, como las capitulaciones matrimoniales y los acuerdos de reparto de bienes, los contratos de cesión de patrimonio en vida y los contratos de alimentos vitalicios. Encontrará más detalles sobre las capitulaciones en nuestro artículo Capitulaciones matrimoniales en Serbia y sobre el derecho de sucesiones en Derecho sucesorio en Serbia para expatriados alemanes (ambos en alemán).
Precontrato y documentos societarios
En la compra de un inmueble se suele firmar primero un precontrato (predugovor). Según el derecho serbio de obligaciones, los requisitos de forma del contrato principal se aplican en principio también al precontrato. Un precontrato sobre un piso firmado solo en documento privado ofrece por tanto poca seguridad. Pida a su abogado que le confirme en qué forma debe celebrarse su precontrato.
Para los documentos de una d.o.o. serbia, como la escritura de constitución, los acuerdos sociales o los contratos de transmisión de participaciones, suele bastar con legitimar las firmas. Qué forma se exige en cada caso depende del documento y del registro. Confírmelo en Serbia antes de firmar documentos en Alemania.
Cuánto cuesta un notario en Serbia
Los honorarios notariales no se negocian libremente. Se rigen por el arancel notarial oficial (Javnobeležnička tarifa) y, en los contratos, dependen del valor del negocio. A modo de orientación, la Embajada de Alemania da estos ejemplos en su hoja informativa:
- solemnización de un contrato inmobiliario sobre un inmueble de 90.000 euros: unos 350 euros
- legitimaciones: unos 3 euros por página
- reducción del 50 por ciento para personas con discapacidad grave y perceptores de asistencia social
Estas cifras son valores orientativos de la hoja informativa. El arancel se actualiza, por lo que conviene pedir a la notaría un desglose de costes para su caso antes de la cita. A ello se suman costes que no cobra el notario: el traductor jurado, en su caso un abogado para el borrador del contrato y los impuestos sobre la operación.
Si no habla serbio
En Serbia, los documentos notariales se redactan en serbio. Si las partes no entienden el idioma del documento, el artículo 18, apartado 3, de la Ley del Notariado exige que el documento contenga una cláusula, firmada por la parte, según la cual se le ha traducido íntegramente su contenido. El documento también deja constancia de qué traductor o intérprete ha intervenido.
En la práctica, esto significa que a la cita debe acudir un traductor jurado (sudski tumač) de español, alemán u otro idioma que usted domine con seguridad. Por regla general, tendrá que buscarlo y pagarlo usted mismo. Si lo pide, la notaría suele recomendarle traductores con los que trabaja habitualmente.
Es importante distinguir entre traducción y asesoramiento. El traductor traslada el texto, pero no le dice si una cláusula le perjudica. Por qué esto es especialmente problemático en los contratos de compraventa lo explicamos en Por qué el idioma del contrato es decisivo al comprar un inmueble en Belgrado (en alemán). Pida por tanto el borrador del contrato antes de la cita y haga que lo revise un abogado.
Poder otorgado en Alemania: cómo hacerlo válido en Serbia
Muchas personas que viven en Alemania no quieren viajar a Serbia para cada cita notarial. Tampoco es necesario si existe un poder válido (punomoćje). Aquí importan tres cosas: contenido, forma y traducción.
Contenido: lo más concreto posible
Los notarios y las autoridades serbias aceptan con más facilidad un poder especial que mencione el negocio concreto que un poder general redactado en términos amplios. Para la compra de un inmueble, el poder debería incluir, por ejemplo:
- los datos completos del poderdante y del apoderado, con número de pasaporte o documento de identidad
- la descripción exacta del inmueble, con municipio catastral y número de parcela o de unidad
- qué actos se autorizan, por ejemplo firmar el precontrato y el contrato principal, ordenar pagos, presentar solicitudes ante el catastro y presentar declaraciones fiscales
- si el apoderado puede otorgar subpoderes
- si lo desea, un plazo de vigencia
Forma: dos vías equivalentes
Para la legitimación existen dos vías, que describimos en detalle en nuestro artículo sobre la administración de inmuebles para propietarios sin residencia en Serbia (en alemán). En resumen:
- Notario alemán con apostilla: Un notario alemán legitima su firma. A continuación se coloca una apostilla. Alemania y Serbia son ambos Estados parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla, por lo que no hace falta ninguna otra legalización. En Serbia, el poder debe traducirlo después al serbio un traductor jurado.
- Representación diplomática serbia en Alemania: Usted firma el poder en la sección consular de la Embajada de Serbia o en un consulado general de Serbia. Allí el poder puede redactarse directamente en serbio, sin necesidad de apostilla.
Una versión bilingüe a dos columnas, en alemán y serbio, facilita ambas vías. Usted entiende lo que firma y el traductor tiene menos trabajo.
¿Qué antigüedad puede tener el poder?
No existe una fecha de caducidad legal para los poderes. En la práctica, sin embargo, algunos notarios y bancos exigen un poder que no tenga más de unos pocos meses. Esta exigencia no es uniforme. Por eso, antes de legitimar el documento en Alemania, pregunte al notario serbio o a su banco qué requisitos se exigen. Así evitará tener que repetir el trámite.
Cómo transcurre una cita notarial típica
- Concertar la cita: La notaría pide de antemano copias de los documentos de identidad y el borrador del contrato.
- Revisión por el notario: En la solemnización, el notario revisa el borrador y se pone en contacto si hacen falta cambios.
- Cita: Todas las partes o sus apoderados acuden con sus documentos de identidad originales. El traductor traslada el texto y el notario informa a las partes.
- Firma y confirmación: El documento se firma, se sella y se inscribe en el protocolo del notario.
- Remisión: En las operaciones inmobiliarias, el notario remite el documento por vía electrónica al catastro y lo comunica a la administración tributaria. Hasta qué punto esto sucede automáticamente en su caso se lo aclarará la notaría.
Lista de comprobación para la cita notarial
- Pasaporte original; si le representan, el poder original con traducción jurada
- Borrador del contrato recibido con antelación y revisado por un abogado
- Traductor jurado contratado para la cita
- Desglose de costes solicitado a la notaría
- Para inmuebles: extracto actualizado del catastro (list nepokretnosti)
- Para sociedades: extracto actualizado del registro de la APR
Apoyo organizativo sobre el terreno
Exgentum no sustituye ni al notario ni al abogado. Pero coordinamos, en alemán o en inglés, las citas, el traductor y los documentos que deben estar listos antes de una cita notarial en Belgrado, y le acompañamos a usted o a su apoderado si no puede desplazarse personalmente.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un notario para comprar un piso en Serbia?
Sí. Según el artículo 93 de la Ley del Notariado, los contratos de transmisión de inmuebles deben ser solemnizados por un notario, en concreto por un notario competente para la demarcación en la que se encuentra el inmueble.
¿Redacta el notario el contrato de compraventa?
En la solemnización, normalmente no. El borrador lo prepara por lo general una de las partes o un abogado. El notario lo revisa, informa a las partes y lo confirma.
¿Cuánto cuesta un notario en Serbia?
Los honorarios se rigen por el arancel notarial oficial y el valor del negocio. La Embajada de Alemania indica unos 350 euros para un contrato inmobiliario de 90.000 euros. A ello se suman el traductor y el abogado.
¿Tiene que estar presente un traductor?
Si usted no entiende el idioma del documento, debe traducírsele íntegramente su contenido, y el documento debe dejar constancia de ello. En la práctica, eso significa un traductor jurado.
¿Puedo usar un poder legitimado en Alemania?
Sí, con apostilla y traducción jurada al serbio. También puede firmar el poder directamente en una representación diplomática serbia en Alemania.
¿Cuánto tiempo es válido un poder?
La ley no fija un plazo. Algunos notarios y bancos, sin embargo, solo aceptan poderes de fecha reciente. Pregunte con antelación.
¿Recién se está orientando en el día a día en Belgrado?
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