Ko živi u Nemačkoj, javnog beležnika (nem. Notar) poznaje pre svega iz kupovine kuće. U Srbiji je javno beležništvo još mlado: javni beležnici tu rade tek od 2014. godine. Njihova nadležnost od tada postepeno raste, i za mnoge pravne poslove javni beležnik je danas nezaobilazan. Istovremeno postoje razlike u odnosu na nemački sistem koje redovno iznenade one koji su navikli na nemačku praksu, na primer razlika između javnobeležničkog zapisa i solemnizacije ili pitanje ko prevodi na samom potpisivanju.
Ovaj tekst daje pregled: koji pravni poslovi moraju da prođu kod javnog beležnika, kako su uređene nagrade i troškovi, šta važi kada neko od učesnika ne govori srpski i kako da koristite punomoćje sačinjeno u Nemačkoj. Sam tok kupovine nepokretnosti ovde ne ponavljamo, za to postoji naš tekst o ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti u Srbiji (na nemačkom).
Javno beležništvo u Srbiji u brojkama
Prema informativnom listu Ambasade Nemačke u Beogradu, javno beležništvo uvedeno je 2014. godine i još je u izgradnji. Ambasada navodi oko 200 aktivnih javnih beležnika, od planiranih ukupno oko 288. Pravni osnov je Zakon o javnom beležništvu. Svaki javni beležnik imenuje se za određeno područje. To ima praktične posledice: ugovor o kupoprodaji nepokretnosti solemnizuje javni beležnik nadležan za područje na kome se nepokretnost nalazi.
Tri vrste beležničkih radnji koje treba razlikovati
Srpsko pravo poznaje tri oblika koji se u svakodnevici često mešaju.
| Oblik | Srpski naziv | Šta javni beležnik radi | Tipični slučajevi |
|---|---|---|---|
| Javnobeležnički zapis | javnobeležnički zapis | Javni beležnik sam sastavlja ispravu, čita je strankama i poučava ih o posledicama | Hipoteka sa klauzulom o neposrednoj izvršnosti, raspolaganje nepokretnostima lica bez poslovne sposobnosti |
| Solemnizacija | potvrđivanje (solemnizacija) | Javni beležnik proverava ispravu koju su sastavile stranke ili njihovi advokati, poučava stranke i potvrđuje je | Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, bračni ugovor, službenosti |
| Overa | overa | Javni beležnik potvrđuje samo potpis ili prepis, ne i sadržinu | Punomoćja, izjave, kopije |
Najvažnija razlika u odnosu na Nemačku nalazi se u srednjem redu: kod solemnizacije ugovor najčešće ne piše javni beležnik, već jedna od stranaka ili njen advokat. Javni beležnik proverava da li je sadržina pravno dozvoljena, prolazi kroz tekst sa strankama i potvrđuje ga. Za kvalitet teksta ugovora odgovoran je onaj ko ga je sastavio. Ko misli da je dovoljno da ugovor „uradi beležnik“, treba da zna da javni beležnik ne zastupa automatski njegove interese.
Kada u Srbiji morate kod javnog beležnika
Obavezan javnobeležnički zapis
Prema članu 82 Zakona o javnom beležništvu, javnobeležnički zapis obavezan je za ugovore o raspolaganju nepokretnostima lica bez poslovne sposobnosti, za sporazume o zakonskom izdržavanju, kao i za ugovore o hipoteci i založne izjave koje sadrže izričitu saglasnost na neposredno prinudno izvršenje.
Obavezna solemnizacija
Član 93 stav 2 Zakona navodi ugovore koji moraju biti solemnizovani, između ostalog:
- ugovore o prometu nepokretnosti, pre svega kupoprodaju i poklon
- ugovore o hipoteci i založne izjave bez klauzule o neposrednoj izvršnosti
- ugovore o zasnivanju službenosti
- ugovore o zajmu između fizičkih lica od 10.000 evra i više
Ambasada Nemačke u svom informativnom listu navodi i oblasti porodičnog i naslednog prava u kojima je potrebno potvrđivanje (solemnizacija) kod javnog beležnika, na primer bračne ugovore i sporazume o deobi imovine, ugovore o ustupanju i raspodeli imovine za života i ugovore o doživotnom izdržavanju. Više o bračnim ugovorima pročitajte u našem tekstu Bračni ugovor u Srbiji, a o naslednom pravu u tekstu Nasledno pravo u Srbiji za Nemce koji tamo žive (oba na nemačkom).
Predugovor i dokumenta privrednog društva
Kod kupovine nepokretnosti često se najpre zaključuje predugovor. Prema srpskom obligacionom pravu, propisi o formi glavnog ugovora po pravilu važe i za predugovor. Predugovor o kupovini stana koji su stranke samo potpisale između sebe zato pruža malo sigurnosti. Neka vam advokat potvrdi u kojoj formi vaš predugovor mora biti zaključen.
Za dokumenta srpskog d.o.o., na primer osnivački akt, odluke ili ugovore o prenosu udela, često je dovoljna overa potpisa. Koja se forma traži u konkretnom slučaju zavisi od dokumenta i od registra. Proverite to u Srbiji pre nego što u Nemačkoj potpišete dokumenta.
Koliko košta javni beležnik u Srbiji
O nagradi javnog beležnika ne može se slobodno pregovarati. Ona se određuje prema Javnobeležničkoj tarifi i kod ugovora zavisi od vrednosti posla. Radi orijentacije, Ambasada Nemačke u svom informativnom listu navodi ove primere:
- solemnizacija ugovora o nepokretnosti vrednosti 90.000 evra: oko 350 evra
- overe: oko 3 evra po strani
- umanjenje od 50 procenata za osobe sa teškim invaliditetom i korisnike socijalne pomoći
Ovo su orijentacione vrednosti iz informativnog lista. Tarifa se menja, pa pre termina zatražite od kancelarije javnog beležnika obračun troškova za vaš slučaj. Tome se dodaju troškovi koje ne naplaćuje javni beležnik: sudski tumač, po potrebi advokat za nacrt ugovora i porezi na pravni posao.
Kada neko od učesnika ne govori srpski
Javnobeležničke isprave u Srbiji sastavljaju se na srpskom jeziku. Ako učesnici ne razumeju jezik isprave, prema članu 18 stav 3 Zakona o javnom beležništvu isprava mora da sadrži klauzulu, koju stranka potpisuje, da joj je sadržina u celosti prevedena. U ispravi se navodi i koji je prevodilac ili tumač učestvovao.
To se tiče i mnogih porodica iz dijaspore, na primer kada je bračni partner Nemac ili kada su deca odrasla u Nemačkoj i srpski ne znaju dovoljno dobro za pravni tekst. U praksi to znači da na termin dolazi sudski tumač za nemački ili drugi jezik kojim ta osoba sigurno vlada. Tumača po pravilu morate sami da angažujete i platite. Kancelarija javnog beležnika vam na zahtev obično preporučuje tumače sa kojima redovno sarađuje.
Važna je razlika između prevoda i saveta. Tumač prenosi tekst, ali vam ne objašnjava da li je neka klauzula za vas nepovoljna. Zašto je to naročito važno kod kupoprodajnih ugovora, opisali smo u tekstu Zašto je jezik ugovora presudan pri kupovini nepokretnosti u Beogradu (na nemačkom). Zato tražite da vam se nacrt ugovora dostavi pre termina i dajte ga na proveru.
Punomoćje iz Nemačke: kako postaje upotrebljivo u Srbiji
Mnogi koji žive u Nemačkoj ne žele da zbog svakog termina kod javnog beležnika putuju u Srbiju. To nije ni potrebno ako postoji punovažno punomoćje. Pri tome su važne tri stvari: sadržina, forma i prevod.
Sadržina: što preciznije
Srpski javni beležnici i organi pre će prihvatiti specijalno punomoćje koje navodi konkretan posao nego uopšteno generalno punomoćje. Za kupovinu nepokretnosti punomoćje bi trebalo da sadrži, na primer:
- potpune podatke vlastodavca i punomoćnika sa brojem pasoša ili lične karte
- tačan opis nepokretnosti sa katastarskom opštinom i brojem parcele ili posebnog dela
- koje su radnje dozvoljene, na primer potpisivanje predugovora i glavnog ugovora, vršenje plaćanja, podnošenje zahteva katastru, podnošenje poreskih prijava
- da li punomoćnik sme da prenese punomoćje na drugo lice (supstitucija)
- po želji rok važenja
Forma: dva ravnopravna puta
Za overu postoje dva puta, koja smo detaljno opisali u tekstu o upravljanju nepokretnošću za vlasnike bez prebivališta u Srbiji (na nemačkom). Ukratko:
- Nemački notar i apostil: Nemački notar overava vaš potpis. Zatim se na ispravu stavlja apostil. Nemačka i Srbija su obe članice Haške konvencije o apostilu, pa dalja legalizacija nije potrebna. U Srbiji punomoćje zatim mora da prevede sudski tumač na srpski jezik.
- Diplomatsko-konzularno predstavništvo Srbije u Nemačkoj: Punomoćje potpisujete u konzularnom odeljenju Ambasade Srbije ili u generalnom konzulatu Srbije. Punomoćje se tamo može sačiniti neposredno na srpskom jeziku, a apostil nije potreban.
Dvojezična verzija u dve kolone, na nemačkom i srpskom, olakšava oba puta. Razumete šta potpisujete, a tumač ima manje posla.
Koliko staro sme da bude punomoćje?
Zakonski rok važenja punomoćja ne postoji. U praksi, međutim, neki javni beležnici i banke traže punomoćje koje nije starije od nekoliko meseci. Ovo očekivanje nije ujednačeno. Zato pre overe u Nemačkoj pitajte srpskog javnog beležnika ili svoju banku koji zahtevi kod njih važe. Tako nećete morati sve da ponavljate.
Kako izgleda tipičan termin kod javnog beležnika
- Zakazivanje termina: Kancelarija javnog beležnika unapred traži kopije ličnih isprava i nacrt ugovora.
- Provera kod javnog beležnika: Kod solemnizacije javni beležnik proverava nacrt i javlja se ako su potrebne izmene.
- Termin: Sve stranke ili njihovi punomoćnici dolaze sa originalnim ličnim ispravama. Tumač prevodi tekst, a javni beležnik poučava stranke.
- Potpis i potvrda: Isprava se potpisuje, overava pečatom i upisuje u javnobeležnički upisnik.
- Dostavljanje: Kod poslova sa nepokretnostima javni beležnik ispravu elektronski dostavlja katastru i prijavljuje je poreskoj upravi. Koliko se toga u vašem slučaju odvija automatski, razjasniće kancelarija javnog beležnika.
Kontrolna lista za termin kod javnog beležnika
- Pasoš u originalu, a ako vas neko zastupa, punomoćje u originalu sa overenim prevodom
- Nacrt ugovora dobijen unapred i proveren kod advokata
- Angažovan sudski tumač
- Pribavljen obračun troškova od kancelarije javnog beležnika
- Za nepokretnosti: aktuelni list nepokretnosti iz katastra
- Za privredna društva: aktuelni izvod iz APR-a
Organizaciona podrška na licu mesta
Exgentum ne zamenjuje ni javnog beležnika ni advokata. Za klijente iz dijaspore i njihove porodice ipak koordiniramo termine, tumača i dokumenta koja moraju biti spremna pre termina kod javnog beležnika u Beogradu, i pratimo vas ili vašeg punomoćnika kada ne možete sami da dođete.
Česta pitanja
Da li mi je za kupovinu stana u Srbiji potreban javni beležnik?
Da. Ugovori o prometu nepokretnosti moraju prema članu 93 Zakona o javnom beležništvu biti solemnizovani kod javnog beležnika, i to kod beležnika nadležnog za područje na kome se nepokretnost nalazi.
Da li javni beležnik piše kupoprodajni ugovor?
Kod solemnizacije najčešće ne. Nacrt po pravilu sastavlja jedna od stranaka ili advokat. Javni beležnik ga proverava, poučava stranke i potvrđuje ga.
Koliko košta javni beležnik u Srbiji?
Nagrada se određuje prema Javnobeležničkoj tarifi i vrednosti posla. Ambasada Nemačke za ugovor o nepokretnosti vrednosti 90.000 evra navodi oko 350 evra. Tome se dodaju tumač i advokat.
Da li tumač mora biti prisutan?
Ako ne razumete jezik isprave, sadržina vam mora biti u celosti prevedena, a to se mora navesti u ispravi. U praksi to znači angažovanje sudskog tumača.
Mogu li da koristim punomoćje overeno u Nemačkoj?
Da, sa apostilom i overenim prevodom na srpski. Druga mogućnost je da punomoćje potpišete direktno u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije u Nemačkoj.
Koliko dugo važi punomoćje?
Zakonom nije propisan fiksni rok. Neki javni beležnici i banke ipak prihvataju samo punomoćja novijeg datuma. Raspitajte se unapred.
Tek se snalazite u svakodnevici u Beogradu?
Ne mora svako pitanje da bude veliki korak. U besplatnom razgovoru bez obaveza pomažemo vam da se snađete — bez pritiska, bez obaveze.
Zatražite besplatan razgovor bez obaveza