Si vous vivez en Allemagne ou en venez, vous connaissez surtout le notaire à travers l'achat d'une maison. En Serbie, le notariat est encore jeune : les notaires (javni beležnik, au pluriel javni beležnici) n'y exercent que depuis 2014. Leurs compétences se sont élargies progressivement depuis, et pour de nombreux actes juridiques, il est aujourd'hui impossible de s'en passer. Il existe toutefois des différences avec le droit allemand, qui surprennent régulièrement les étrangers, par exemple la distinction entre acte authentique et solennisation, ou la question de savoir qui traduit lors du rendez-vous.
Cet article propose une vue d'ensemble : quels actes juridiques doivent passer devant notaire, comment les honoraires sont fixés, ce qui s'applique si vous ne parlez pas serbe et comment utiliser une procuration signée en Allemagne. Nous ne revenons pas ici sur le déroulement d'un achat immobilier ; pour cela, consultez notre article sur le contrat de vente immobilière en Serbie (en allemand).
Le notariat serbe en chiffres
Selon une fiche d'information de l'ambassade d'Allemagne à Belgrade, le notariat a été introduit en 2014 et se trouve encore en phase de mise en place. L'ambassade fait état d'environ 200 notaires en exercice, pour un effectif total prévu d'environ 288. La base juridique est la loi sur le notariat (Zakon o javnom beležništvu). Chaque notaire est nommé pour un ressort déterminé. Cela a des conséquences pratiques : un contrat de vente immobilière est solennisé par un notaire compétent pour le ressort dans lequel se situe le bien.
Trois types d'intervention notariale à bien distinguer
Le droit serbe connaît trois formes que l'on confond souvent dans la pratique.
| Forme | En serbe | Ce que fait le notaire | Cas typiques |
|---|---|---|---|
| Acte authentique | javnobeležnički zapis | Le notaire rédige lui-même l'acte, en donne lecture et informe les parties de sa portée | Hypothèque avec clause exécutoire, actes de disposition sur les biens immobiliers de personnes privées de la capacité d'exercice |
| Solennisation | potvrđivanje (solemnizacija) | Le notaire contrôle un acte rédigé par les parties ou leurs avocats, informe les parties et le confirme | Contrat de vente immobilière, contrat de mariage, servitudes |
| Légalisation | overa | Le notaire certifie uniquement une signature ou une copie, pas le contenu | Procurations, déclarations, copies |
La différence essentielle avec l'Allemagne se trouve à la ligne du milieu : en cas de solennisation, ce n'est généralement pas le notaire qui rédige le contrat, mais l'une des parties ou son avocat. Le notaire vérifie que le contenu est juridiquement admissible, le parcourt avec les parties et le confirme. La qualité de la rédaction relève donc de la responsabilité de son auteur. Si vous vous contentez de « faire faire le contrat par le notaire », sachez que celui-ci ne défend pas automatiquement vos intérêts.
Quand le passage chez le notaire est obligatoire en Serbie
L'acte authentique est obligatoire
Selon l'article 82 de la loi sur le notariat, un acte authentique doit être établi pour les contrats de disposition portant sur des biens immobiliers de personnes privées de la capacité d'exercice, pour les conventions relatives à l'obligation alimentaire légale, ainsi que pour les contrats d'hypothèque et les déclarations de gage comportant une soumission expresse à l'exécution forcée immédiate.
La solennisation est obligatoire
L'article 93, alinéa 2, de la loi énumère les contrats qui doivent être solennisés, notamment :
- les contrats portant sur la cession de biens immobiliers, notamment la vente et la donation
- les contrats d'hypothèque et les déclarations de gage sans clause exécutoire
- les contrats portant constitution de servitudes
- les contrats de prêt entre particuliers à partir de 10 000 euros
Dans sa fiche d'information, l'ambassade d'Allemagne cite en outre des domaines du droit de la famille et des successions dans lesquels une confirmation notariale est requise, par exemple les contrats de mariage et les conventions de partage des biens, les contrats de transmission de patrimoine du vivant et les contrats d'entretien viager. Pour en savoir plus sur le contrat de mariage, consultez notre article Contrat de mariage en Serbie, et pour le droit des successions, Droit des successions en Serbie pour les expatriés allemands (tous deux en allemand).
Avant-contrat et documents de société
Lors d'un achat immobilier, les parties concluent souvent d'abord un avant-contrat (predugovor). En droit serbe des obligations, les exigences de forme du contrat principal s'appliquent en principe aussi à l'avant-contrat. Un avant-contrat sous seing privé portant sur un appartement offre donc peu de sécurité. Faites confirmer par votre avocat la forme dans laquelle votre avant-contrat doit être conclu.
Pour les documents d'une d.o.o. serbe (l'équivalent serbe de la SARL), par exemple l'acte constitutif, les décisions ou les contrats de cession de parts sociales, une légalisation des signatures suffit souvent. La forme exigée dans un cas précis dépend du document et du registre. Faites-la confirmer sur place avant de signer des documents en Allemagne.
Combien coûte un notaire en Serbie
Les honoraires des notaires ne se négocient pas librement. Ils sont fixés par le tarif notarial officiel (Javnobeležnička tarifa) et, pour les contrats, dépendent de la valeur de l'opération. À titre indicatif, l'ambassade d'Allemagne donne ces exemples dans sa fiche d'information :
- solennisation d'un contrat immobilier pour un bien d'une valeur de 90 000 euros : environ 350 euros
- légalisations : environ 3 euros par page
- réduction de 50 % pour les personnes lourdement handicapées et les bénéficiaires de l'aide sociale
Ces montants sont des valeurs indicatives tirées de la fiche. Le tarif évolue régulièrement, et il est préférable de demander à l'office notarial une estimation des frais pour votre cas avant le rendez-vous. S'y ajoutent des frais que le notaire ne facture pas : le traducteur assermenté auprès des tribunaux, le cas échéant un avocat pour le projet de contrat, et les impôts dus sur l'opération.
Si vous ne parlez pas serbe
En Serbie, les actes notariés sont établis en serbe. Si les parties ne comprennent pas la langue de l'acte, l'article 18, alinéa 3, de la loi sur le notariat impose que l'acte contienne une clause, signée par la partie, attestant que son contenu lui a été intégralement traduit. L'acte mentionne également quel traducteur ou interprète est intervenu.
Concrètement, un traducteur assermenté (sudski tumač) pour le français, l'allemand ou une autre langue que vous maîtrisez parfaitement doit être présent au rendez-vous. En règle générale, c'est à vous de le trouver et de le rémunérer. Sur demande, l'office notarial vous indique le plus souvent des traducteurs avec lesquels il travaille régulièrement.
Il faut bien distinguer traduction et conseil. Le traducteur restitue le texte, il ne vous dit pas si une clause vous est défavorable. Nous avons expliqué pourquoi c'est un problème particulier pour les contrats de vente dans l'article Pourquoi la langue du contrat est décisive lors d'un achat immobilier à Belgrade (en allemand). Demandez donc à recevoir le projet de contrat avant le rendez-vous et faites-le vérifier.
Procuration établie en Allemagne : comment la rendre utilisable en Serbie
Beaucoup de personnes vivant en Allemagne ne souhaitent pas se rendre en Serbie pour chaque rendez-vous chez le notaire. Ce n'est d'ailleurs pas nécessaire si elles disposent d'une procuration valable (punomoćje). Trois points comptent : le contenu, la forme et la traduction.
Contenu : le plus précis possible
Les notaires et administrations serbes acceptent plus volontiers une procuration spéciale, qui désigne l'opération concrète, qu'une procuration générale rédigée en termes généraux. Pour un achat immobilier, la procuration devrait par exemple contenir :
- l'identité complète du mandant et du mandataire, avec numéro de passeport ou de carte d'identité
- la désignation exacte du bien, avec commune cadastrale et numéro de parcelle ou de lot
- les actes autorisés, par exemple signer l'avant-contrat et le contrat principal, effectuer des paiements, déposer des demandes auprès du cadastre, déposer des déclarations fiscales
- la possibilité ou non pour le mandataire de se substituer un tiers
- si vous le souhaitez, une durée de validité
Forme : deux voies équivalentes
Il existe deux voies pour la légalisation, que nous avons décrites en détail dans notre article sur la gestion immobilière pour les propriétaires sans résidence sur place (en allemand). En résumé :
- Notaire allemand et apostille : Un notaire allemand légalise votre signature. Une apostille est ensuite apposée. L'Allemagne et la Serbie sont toutes deux parties à la Convention de La Haye sur l'apostille, aucune légalisation consulaire n'est donc nécessaire. En Serbie, la procuration doit ensuite être traduite en serbe par un traducteur assermenté.
- Représentation diplomatique serbe en Allemagne : Vous signez la procuration à la section consulaire de l'ambassade de Serbie ou dans un consulat général de Serbie. La procuration peut y être établie directement en serbe, sans apostille.
Une version bilingue sur deux colonnes, en allemand et en serbe, facilite les deux voies. Vous comprenez ce que vous signez, et le traducteur a moins de travail.
Quelle ancienneté pour la procuration ?
Il n'existe pas de date d'expiration légale pour une procuration. Dans la pratique, certains notaires et certaines banques exigent toutefois une procuration datant de quelques mois au plus. Cette exigence n'est pas uniforme. Avant de faire légaliser le document en Allemagne, renseignez-vous donc auprès du notaire serbe ou de votre banque sur leurs exigences. Vous éviterez ainsi une seconde démarche.
Déroulement d'un rendez-vous type chez le notaire
- Prise de rendez-vous : L'office notarial demande à l'avance les copies des pièces d'identité et le projet de contrat.
- Contrôle par le notaire : En cas de solennisation, le notaire examine le projet et se manifeste si des modifications sont nécessaires.
- Rendez-vous : Toutes les parties ou leurs mandataires se présentent avec leurs pièces d'identité originales. Le traducteur restitue le texte, le notaire informe les parties.
- Signature et confirmation : L'acte est signé, scellé et inscrit au répertoire des actes du notaire.
- Transmission : Pour les opérations immobilières, le notaire transmet l'acte par voie électronique au cadastre et le déclare à l'administration fiscale. L'office notarial vous précisera dans quelle mesure cela se fait automatiquement dans votre cas.
Liste de contrôle pour le rendez-vous chez le notaire
- Passeport original ; en cas de représentation, la procuration originale avec traduction certifiée
- Projet de contrat reçu à l'avance et vérifié par un avocat
- Traducteur assermenté engagé pour le rendez-vous
- Estimation des frais obtenue auprès de l'office notarial
- Pour un bien immobilier : extrait récent du cadastre (list nepokretnosti)
- Pour une société : extrait récent du registre de l'APR
Accompagnement organisationnel sur place
Exgentum ne remplace ni le notaire ni l'avocat. En revanche, nous coordonnons – en allemand ou en anglais – les rendez-vous, le traducteur et les documents qui doivent être réunis avant un rendez-vous chez le notaire à Belgrade, et nous vous accompagnons, vous ou votre mandataire, si vous ne pouvez pas vous déplacer vous-même.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un notaire pour acheter un appartement en Serbie ?
Oui. Selon l'article 93 de la loi sur le notariat, les contrats portant sur la cession de biens immobiliers doivent être solennisés par un notaire, et plus précisément par un notaire compétent pour le ressort où se situe le bien.
Le notaire rédige-t-il le contrat de vente ?
En cas de solennisation, généralement pas. Le projet est le plus souvent rédigé par l'une des parties ou par un avocat. Le notaire le vérifie, informe les parties et le confirme.
Combien coûte un notaire en Serbie ?
Les honoraires dépendent du tarif notarial officiel et de la valeur de l'opération. L'ambassade d'Allemagne indique environ 350 euros pour un contrat immobilier de 90 000 euros. Le traducteur et l'avocat s'y ajoutent.
Un traducteur doit-il être présent ?
Si vous ne comprenez pas la langue de l'acte, son contenu doit vous être intégralement traduit, et l'acte doit le mentionner. Dans la pratique, cela signifie un traducteur assermenté.
Puis-je utiliser une procuration légalisée en Allemagne ?
Oui, avec une apostille et une traduction certifiée en serbe. Vous pouvez aussi signer la procuration directement auprès d'une représentation diplomatique serbe en Allemagne.
Combien de temps une procuration est-elle valable ?
La loi ne fixe pas de délai. Certains notaires et certaines banques n'acceptent toutefois que des procurations récentes. Renseignez-vous à l'avance.
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