Procenitelj nepokretnosti u Novom Sadu: šta određuje vrednost stana tamo

Ko u Novom Sadu želi da kupi, prodaje, nasledi ili podeli stan, brzo čuje veoma različite brojke. Oglas pominje jednu cenu, investitor drugu, a banka nakon svoje procene treću. U malo srpskih gradova su te vrednosti tako razmaknute, i malo gde toliko ljudi kupuje bez kredita, a time i bez bankarske procene. Zato je nezavisna procena u Novom Sadu često korisnija nego u Beogradu, ali se ređe traži.

Ovaj tekst se bavi onim što je u Novom Sadu drugačije: dostupnim podacima, razlikama između gradskih delova, posledicama gusnog stanovanja u novogradnji i situacijama u kojima se procena ovde posebno isplati. Osnove, znači ko u Srbiji može da proceni nepokretnost, kada je procena zakonska obaveza, kako teče postupak i koliko obično košta bankarska procena, opisali smo detaljno u tekstu Procenitelj nepokretnosti u Beogradu. Važe isto i za Novi Sad.

Tri cene za isti stan: podaci za Novi Sad

Za Novi Sad postoje tri vrste tržišnih podataka. Mere različite stvari, i ko ih pomeša, lako pogreši u proceni cene za nekoliko stotina evra po kvadratu.

Brojke potiču iz različitih perioda i zato nisu direktno uporedive. Od 2024. cene su dalje rasle. Ipak, tabela pokazuje dve stvari. Prvo, stvarno plaćene cene i procenjene vrednosti u istoj godini bile su veoma blizu, oko 1.920 do 1.935 evra. Procenitelji se, dakle, oslanjaju na ugovorene cene, a ne na oglase. Drugo, oglašene cene su znatno iznad toga. Ko stan računa po prosečnoj oglašenoj ceni, po pravilu precenjuje vrednost.

Za vašu sopstvenu pretragu to znači: koristite oglase da shvatite ponudu, ali cenu proverite prema javnom Registru cena nepokretnosti koji vodi RGZ, gde su dostupne stvarno realizovane cene kupoprodaje. Procenitelj radi u suštini istu stvar, samo sistematičnije i uz razgledanje nepokretnosti.

Gradski delovi: odakle dolazi razlika

Unutar grada Novog Sada cene se znatno razlikuju. Portal Nekretnine.rs je za jun 2026. naveo sledeće prosečne oglašene cene po zonama:

I ovo su oglašene cene, koje su, prema obrascu opisanom gore, verovatno iznad stvarno plaćenih cena. Za pojedinačne delove grada kao Grbavica, Podbara ili Novo naselje postoje stariji podaci: u septembru 2023. list Blic, koga navodi 021.rs, pominjao je za Grbavicu 2.603 evra, za Podbaru 2.498 evra i za Novo naselje 2.075 evra po kvadratnom metru. Za Liman i Telep javni pregledi ne navode aktuelne pojedinačne vrednosti; tamo je bolji izvor Registar cena nepokretnosti RGZ-a.

Šta procenitelj u Novom Sadu iz ovoga izvlači nije prosek već grupa za poređenje. Stan na Limanu se poredi sa prodajama na Limanu, a ne sa gradskim prosekom, a stan u novogradnji na Telepu sa drugim novogradnjama tamo. Što su podaci za poređenje za neki deo grada tanji, to je veće značenje iskustva procenitelja baš s tom lokacijom.

Gustina novogradnje: šta Novi Sad čini posebnim za procenu

Skoro nikakva razlika u ceni za novogradnju

Upadljiv nalaz iz podataka RGZ-a: u prvom kvartalu 2024. prosečna cena po kvadratu za stanove u novogradnji u Novom Sadu bila je samo tri evra iznad cene za stariju gradnju. U Beogradu, Nišu i Kragujevcu je razlika, prema istom izveštaju, iznosila 200 do 300 evra. Logično objašnjenje: u Novom Sadu se poslednjih godina mnogo gradilo, često u delovima na periferiji, dok traženi stariji stanovi na centralnim lokacijama kao Grbavica ili centar čuvaju svoju vrednost.

Za procenu to znači: "novogradnja" u Novom Sadu sama po sebi nije argument za veću vrednost. Procenitelj neće automatski staviti nov stan u gusto izgrađenom perifernom delu grada iznad starijeg stana na centralnoj lokaciji. Ko kupuje od investitora, treba zato posebno kritički da proveri cenu.

Infrastruktura i podzemne vode

Brza izgradnja opteretila je infrastrukturu u nekim delovima grada. Grad je 2023. prioritizovao ulaganja u kanalizaciju, pre svega u Adicama i Veterniku, a nova crpna stanica treba da odvodi kišnicu iz Veternika, Adica i Telepa. Lokalni političari i građanske grupe godinama kritikuju da nadziđene etaže i gusta izgradnja preopterećuju mreže. Tome se dodaje visok nivo podzemnih voda u delovima grada, što gradski vodovod izričito uzima u obzir kod gradnje.

Procena tržišne vrednosti takve faktore odražava samo delimično, na primer kroz lokaciju ili vidljivu vlagu. Za stanove u prizemlju, podrume, podzemne garaže i kuće u navedenim delovima grada zato se isplati dodatna tehnička provera od strane građevinskog inženjera. Pitajte i susede i upravnike zgrada da li je bilo problema posle obilnih padavina.

Nadziđivanja i legalizacija

Gde su naknadno nadziđeni spratovi ili izgrađena potkrovlja, postavlja se pitanje da li su sve jedinice odobrene i upisane u katastar. Procenitelj se oslanja na upisane površine i treba da upozori na uočljiva odstupanja. Sama pravna provera, znači upis, tereti i status legalizacije, spada u pravnu proveru advokata i nije deo procene.

Kada se procenitelj nepokretnosti u Novom Sadu posebno isplati

Kupovina bez kredita

Prema podacima RGZ-a, u prvom kvartalu 2024. samo 19 procenata stanova u Novom Sadu kupljeno je na kredit. Kod ostalih kupovina ne postoji bankarska procena koja spolja proverava cenu. Baš ako kupujete iz dijaspore u kešu, sopstvena procena zamenjuje tu kontrolu. Košta deo onoga što znači loša kupovina po ceni 200 ili 300 evra iznad tržišne vrednosti po kvadratu.

Primer računa: šta košta pogrešna pretpostavka o ceni

Sledeći račun je ilustrativan i koristi vrednosti iz prve tabele za stan od 55 kvadrata.

Stvarna razlika za konkretan stan je manja, jer procenjene vrednosti potiču iz 2024. a cene su od tada rasle. Primer, ipak, pokazuje razmere rizika kada cenu kupovine merite samo prema oglasima.

Kupovina od investitora pre završetka

Za stanove koji su još u izgradnji ne postoje uporedive prodaje u istoj zgradi. Procenitelj može cenu da uporedi sa završenim novogradnjama u istoj zoni i da proceni da li je dodatak za lokaciju i opremu opravdan. Šta pravno treba da pazite kod kupovine na planu, razjasnite sa advokatom.

Nasleđivanje kuće u prigradskim naseljima

U prigradskim naseljima kao Veternik, Futog, Kać ili Sremska Kamenica, nasleđa se često tiču kuća sa parcelom. Za te objekte postoji znatno manje uporedivih prodaja nego za stanove, a razmak između oglasa i stvarnih cena je velik. Procena tu stvara osnov za podelu između naslednika i za poreske prijave u Srbiji i Nemačkoj.

Pre nego što prodate

I kao prodavac imate korist od realistične procene. Previsoko oglašen stan dugo stoji na tržištu koje ima mnogo ponuda novogradnje. Procena pomaže da se oglašena cena postavi tako da odgovara tržištu, i daje vam argument u pregovorima.

Srpski procenitelj ili nemački veštak?

Za vlasnike sa prebivalištem u Nemačkoj postavlja se dodatno pitanje. U Nemačkoj postoje veštaci specijalizovani za nepokretnosti u inostranstvu, koji procenjuju i stanove u Novom Sadu, na primer za raspravu o nasleđu ili za izjednačenje imovine pri razvodu.

Srpski licencirani procenitelj radi po Nacionalnim standardima procene i upisan je u registar Ministarstva finansija. Pored toga postoje i strukovna udruženja procenitelja akreditovana pri Ministarstvu, među njima Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS). Da li je za vašu svrhu potrebna srpska ili nemačka procena, razjasnite sa institucijom koja je traži, pre nego što angažujete bilo koga.

Koliko košta procenitelj nepokretnosti u Novom Sadu

Za slobodno naručene procene u Novom Sadu ne postoje javno dostupne cenovne liste. Vrednosti navedene u tekstu o Beogradu za bankarske procene daju okvirnu orijentaciju, ali važe za standardizovane procene u postupku kredita. Detaljna procena za nasleđe, sud ili procenu kuće sa parcelom je obimnija. Pribavite bar dve pisane ponude i tražite da u njima budu potvrđeni svrha, datum procene, obim, jezik izveštaja i rok isporuke. Tome se eventualno dodaju izvod iz katastra i overen prevod.

Kako Exgentum pomaže

Exgentum nije procenitelj i ne izrađuje procene vrednosti. Ako živite u Nemačkoj, mi preuzimamo organizaciju na licu mesta: dogovaramo termin sa procenitelom, obezbeđujemo pristup stanu, sastavljamo dokumentaciju i objašnjavamo vam srpski izveštaj na nemačkom ili engleskom. Za nepokretnosti u Novom Sadu unapred dogovaramo kako se planira dolazak iz Beograda. Ko stan posle procene želi da izdaje, posebnosti tržišta zakupa pronalazi u tekstu o upravljanju zakupom u Novom Sadu (na nemačkom). Da li je za život bolji Novi Sad ili Beograd, poredi tekst Novi Sad oder Belgrad (na nemačkom).

Često postavljana pitanja

Zašto se oglašene cene u Novom Sadu toliko razlikuju od procenjene vrednosti?

Oglasi pokazuju željene cene prodavaca. Procenitelji se oslanjaju na stvarno plaćene cene. Prema podacima RGZ-a i NBS-a, ugovorene cene i procenjene vrednosti bile su 2024. blizu, a oglašene cene znatno iznad njih.

Da li je stan u novogradnji u Novom Sadu vredniji od starijeg stana?

Ne automatski. U prvom kvartalu 2024. prosečna cena novogradnje je prema RGZ-u bila samo tri evra po kvadratu iznad cene za stariju gradnju. Lokacija i stanje stana često odlučuju više od godine izgradnje.

Da li mi treba procenitelj u Novom Sadu ako kupujem bez kredita?

Zakonski ne. Baš tada, međutim, nedostaje kontrola banke. Sopstvena procena vas štiti od kupovine znatno iznad tržišne vrednosti.

Da li procenitelj iz Beograda može da proceni stan u Novom Sadu?

Licencu izdaje Ministarstvo finansija, a ne grad. Odlučujuće je da li procenitelj poznaje tržište Novog Sada i ima podatke za poređenje za konkretan deo grada. Pitajte za to pre nego što angažujete.

Da li procena vrednosti otkriva vlagu ili probleme sa kanalizacijom?

Samo ako su vidljivi. Za stanove u prizemlju, podrume i kuće u delovima grada sa poznatim problemima odvoda, dodatno angažujte građevinskog inženjera.

Zaključak

Procena nepokretnosti u Novom Sadu isplati se pre svega tamo gde se tržište teško sagleda spolja: kod kupovine u kešu bez bankarske procene, kod kupovine od investitora, kod nasleđenih kuća u prigradskim naseljima i pre prodaje. Ne oslanjajte se na prosek oglasa, nego na stvarne kupoprodajne cene u istom delu grada, i ne tretirajte "novogradnju" kao automatski dodatak na vrednost. Angažujte licenciranog procenitelja koji poznaje Novi Sad, i procenu kod kuća i stanova u prizemlju dopunite tehničkim pregledom. Ako organizaciju na licu mesta želite da prepustite nama, javite nam se.