Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen zwischen Deutschland und Serbien vermeiden

Wer eine Wohnung in Belgrad vermietet und in Deutschland steuerpflichtig ist, stellt sich früher oder später dieselbe Frage: Muss ich die Mieteinnahmen jetzt zweimal versteuern – einmal in Serbien, einmal in Deutschland? Die kurze Antwort: Nein, sofern man die Regeln des Doppelbesteuerungsabkommens richtig anwendet. Die lange Antwort ist etwas komplizierter und genau die wird hier durchgegangen.

Die rechtliche Grundlage: Das DBA Deutschland–Serbien

Zwischen Deutschland und Serbien gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das ursprünglich mit dem ehemaligen Jugoslawien geschlossen wurde – nach öffentlich zugänglichen Angaben mit Wirkung zum 25. Dezember 1988 – und im Verhältnis zu Serbien als Nachfolgestaat weiterhin Anwendung findet. Auch Österreich verfügt über ein eigenständiges DBA mit Serbien (in Kraft seit 2010). Solche Nachfolgeregelungen sind völkerrechtlich üblich, führen in der Praxis aber gelegentlich zu Unsicherheit, weil Berater das Abkommen dann unter dem alten oder dem neuen Namen suchen. Wichtig für Eigentümer: Das Abkommen ist gültig und deckt unter anderem Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen ab.

Stand der aktuellen Einschätzung, vor konkreter Anwendung unbedingt mit einem deutschen Steuerberater und – für die serbische Seite – einem lokalen Buchhalter oder Anwalt bestätigen lassen: Details zu Anrechnungs- oder Freistellungsmethode sowie exakte Fristen können sich ändern und sollten vor der Steuererklärung aktuell geprüft werden.

Das Grundprinzip: Belegenheitsprinzip

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien gilt in nahezu allen DBAs weltweit dasselbe Grundprinzip, das Belegenheitsprinzip (auch „Lageprinzip" genannt): Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das vorrangige Besteuerungsrecht. Das bedeutet für eine Wohnung in Belgrad: Serbien besteuert die Mieteinnahmen zuerst.

Das entbindet deutsche Eigentümer aber nicht automatisch von jeder Pflicht gegenüber dem deutschen Fiskus. Deutschland bezieht die ausländischen Mieteinnahmen in der Regel weiterhin in die Steuererklärung ein – meist über die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in Kombination mit der Anlage AUS für ausländische Einkünfte. Ob die Einkünfte dann in Deutschland freigestellt werden (mit Progressionsvorbehalt) oder die in Serbien gezahlte Steuer angerechnet wird, hängt von der konkreten Abkommensregelung und der aktuellen Auslegung durch die Finanzverwaltung ab.

Wie die Besteuerung in Serbien praktisch abläuft

Wer in Serbien vermietet, benötigt eine steuerliche Erfassung – in der Regel über eine PIB-Nummer (Poreski identifikacioni broj, das serbische Pendant zur Steuernummer), sofern man nicht ohnehin bereits als Unternehmer oder Preduzetnik registriert ist. Für private Vermieter ohne Gewerbebetrieb gibt es ein vereinfachtes Verfahren zur Meldung von Mieteinnahmen bei der zuständigen Steuerbehörde.

Zwei Punkte, die in der Praxis häufig übersehen werden:

• Meldepflicht unabhängig vom Wohnsitz: Auch wer dauerhaft in Deutschland lebt und die Wohnung in Belgrad nur vermietet, muss die serbische Steuer auf die Mieteinnahmen erklären und zahlen. Es gibt keine automatische Befreiung für Nicht-Residenten.
• Pauschale Kostenabzüge möglich: Die serbische Steuer auf Mieteinkünfte wird typischerweise nicht auf den vollen Bruttobetrag erhoben, sondern nach Abzug eines pauschalen oder tatsächlichen Werbungskostenanteils. Die genaue Höhe dieses Abzugs und der anzuwendende Steuersatz ändern sich gelegentlich und sollten vor der ersten Steuererklärung mit einem serbischen Buchhalter abgestimmt werden.

Praxisbeispiel: Rechnung für eine Wohnung mit 500 Euro Monatsmiete

Um die Mechanik greifbar zu machen, eine vereinfachte Beispielrechnung (mit typischerweise verwendeten Richtwerten, keine verbindliche Steuerauskunft für den Einzelfall):

In Deutschland würden diese 6.000 Euro Bruttomieteinnahmen in der Anlage V und Anlage AUS erklärt. Greift die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt, bleiben die 6.000 Euro in Deutschland selbst steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz, der auf das übrige deutsche Einkommen angewendet wird. Greift stattdessen die Anrechnungsmethode, werden die 6.000 Euro grundsätzlich in die deutsche Bemessungsgrundlage einbezogen, die bereits in Serbien gezahlten rund 900 Euro Steuer aber auf die deutsche Steuerschuld angerechnet – im Ergebnis soll in beiden Fällen keine echte doppelte Belastung entstehen, der administrative Weg dorthin unterscheidet sich aber deutlich. Welche der beiden Methoden im Einzelfall greift, ist eine Frage, die verbindlich nur der zuständige Steuerberater anhand der aktuellen Abkommensauslegung beantworten kann.

Die deutsche Seite: Was in der Steuererklärung passiert

In der deutschen Einkommensteuererklärung müssen die ausländischen Mieteinnahmen grundsätzlich angegeben werden, auch wenn sie bereits in Serbien versteuert wurden. Das DBA verhindert dabei nicht die Erklärungspflicht, sondern die tatsächliche Doppelbelastung – über eine von zwei Methoden:

1. Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt: Die serbischen Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerfrei, wirken sich aber auf den Steuersatz aus, der auf das übrige deutsche Einkommen angewendet wird.
2. Anrechnungsmethode: Die in Serbien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet, die Einkünfte werden aber grundsätzlich in Deutschland mitversteuert.

Welche Methode konkret greift, ergibt sich aus dem Abkommenstext und der aktuellen Verwaltungsauffassung – das ist ein Punkt, bei dem sich eine kurze Rücksprache mit einem auf Auslandssachverhalte spezialisierten Steuerberater in der Praxis auszahlt, weil eine falsche Anwendung entweder zu einer echten Doppelbesteuerung oder zu einer fehlerhaften, im Nachhinein korrekturbedürftigen Erklärung führt.

Die Ansässigkeitsbescheinigung als praktischer Nachweis

Um die Vorteile des DBA gegenüber der serbischen und der deutschen Finanzverwaltung überhaupt geltend machen zu können, wird in der Praxis häufig eine Ansässigkeitsbescheinigung (certificate of residence) verlangt – ein amtliches Dokument des deutschen Finanzamts, das die steuerliche Ansässigkeit in Deutschland bestätigt. Ohne diesen Nachweis kann es vorkommen, dass eine serbische Stelle die Abkommensvorteile nicht automatisch gewährt, oder dass beim deutschen Finanzamt Rückfragen zur korrekten Anrechnung der serbischen Steuer entstehen. Es empfiehlt sich, diese Bescheinigung frühzeitig zu beantragen, statt erst bei einer konkreten Rückfrage der Finanzverwaltung reagieren zu müssen – die Bearbeitungszeit beim Finanzamt kann mehrere Wochen betragen.

Sonderfall: Mehrere Eigentümer oder gemeinsames Eigentum

Bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften, die eine Belgrader Wohnung gemeinsam besitzen, stellt sich zusätzlich die Frage, wie die Mieteinnahmen zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden – sowohl gegenüber der serbischen als auch der deutschen Steuerverwaltung. In der Praxis wird meist im Verhältnis der Eigentumsanteile aufgeteilt, was auf serbischer Seite bei der PIB-Anmeldung entsprechend abgebildet werden sollte und auf deutscher Seite in der Anlage V ebenfalls anteilig zu erklären ist. Wird diese Aufteilung nicht von Anfang an sauber dokumentiert, führt das bei einer späteren Prüfung – etwa im Erbfall oder bei einer Trennung – häufig zu vermeidbarem Klärungsaufwand.

Häufige Fehler in der Praxis

• Mieteinnahmen nur in Serbien erklärt, in Deutschland verschwiegen: Führt bei Entdeckung zu Nachzahlungen, Zinsen und im schlimmsten Fall zu einem Steuerstrafverfahren wegen unvollständiger Angaben.
• Keine Nachweise über die in Serbien gezahlte Steuer aufbewahrt: Ohne Zahlungsbelege lässt sich eine Anrechnung in Deutschland kaum durchsetzen.
• Nebenkosten und Verwaltungskosten nicht dokumentiert: Sowohl in Serbien als auch in Deutschland lassen sich bestimmte Kosten gegenrechnen – ohne Belege verschenkt man bares Geld.
• Fälligkeitsfristen in Serbien verpasst: Die serbische Steuer auf Mieteinnahmen wird in der Regel zeitnah nach Zufluss fällig, nicht erst am Jahresende wie in Deutschland gewohnt.

Praktisches Vorgehen für Eigentümer

Häufige Fragen

Muss ich zwingend eine Ansässigkeitsbescheinigung beantragen, auch bei geringen Mieteinnahmen? Rechtlich hängt das vom Einzelfall und der konkreten Anforderung der jeweiligen Behörde ab, in der Praxis erleichtert die Bescheinigung aber selbst bei kleineren Beträgen die Abwicklung erheblich und beugt Rückfragen vor. Der Aufwand für die Beantragung beim zuständigen deutschen Finanzamt ist überschaubar, weshalb sie sich in den meisten Fällen empfiehlt, sobald regelmäßige Mieteinnahmen aus Serbien anfallen.

Was, wenn ich die serbischen Mieteinnahmen bisher nicht in der deutschen Steuererklärung angegeben habe? Das ist ein Fall für die zeitnahe Rücksprache mit einem Steuerberater, idealerweise bevor eine automatisierte Kontrollmitteilung oder eine Nachfrage vom Finanzamt eintrifft. Je nach Umständen kann eine strafbefreiende Selbstanzeige infrage kommen – dieser Weg ist jedoch an strenge formale Voraussetzungen geknüpft und sollte ausschließlich mit fachkundiger Beratung beschritten werden, nicht auf eigene Faust.

Gilt das DBA auch, wenn ich die Wohnung später mit Gewinn verkaufe? Grundsätzlich ja – auch Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen fallen typischerweise unter das Belegenheitsprinzip und werden vorrangig im Lagestaat, also Serbien, besteuert. Die konkrete Behandlung in Deutschland (Stichwort Spekulationsfrist, Freistellung oder Anrechnung) unterscheidet sich von der laufenden Vermietungsbesteuerung und sollte separat und rechtzeitig vor einem geplanten Verkauf mit einem Steuerberater geprüft werden.

Fazit

Eine echte Doppelbesteuerung von Mieteinnahmen aus einer Belgrader Wohnung lässt sich mit dem bestehenden DBA vermeiden – vorausgesetzt, beide Seiten werden korrekt bedient. Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Anwendung des Abkommens, sondern schlicht das Verschweigen der Einkünfte auf einer der beiden Seiten. Wer von Anfang an sauber dokumentiert, in Serbien fristgerecht meldet, eine Ansässigkeitsbescheinigung vorhält und in der deutschen Erklärung die Anlage AUS korrekt ausfüllt, vermeidet sowohl doppelte Steuerlast als auch unangenehme Rückfragen vom Finanzamt.