Notar in Serbien: Wann Sie ihn brauchen, was er kostet und wie Vollmachten funktionieren

Wer aus Deutschland kommt, kennt den Notar vor allem vom Hauskauf. In Serbien ist das Notariat noch jung: Notare (javni beležnik, Mehrzahl javni beležnici) arbeiten dort erst seit 2014. Ihre Zuständigkeiten sind seitdem schrittweise gewachsen, und für viele Rechtsgeschäfte führt heute kein Weg an ihnen vorbei. Gleichzeitig gibt es Unterschiede zum deutschen System, die Ausländer regelmäßig überraschen, etwa die Unterscheidung zwischen Beurkundung und Solemnisierung oder die Frage, wer beim Termin übersetzt.

Dieser Artikel gibt einen Querschnitt: welche Rechtsgeschäfte notariell sein müssen, wie die Gebühren geregelt sind, was bei fehlenden Serbischkenntnissen gilt und wie Sie mit einer Vollmacht aus Deutschland arbeiten. Den Ablauf eines Immobilienkaufs erklären wir nicht noch einmal, dafür gibt es unseren Beitrag zum Kaufvertrag für Immobilien in Serbien.

Das serbische Notariat in Zahlen

Laut einem Merkblatt der Deutschen Botschaft Belgrad wurde das Notariat 2014 eingeführt und befindet sich noch im Aufbau. Die Botschaft nennt rund 200 tätige Notare bei einer geplanten Gesamtzahl von etwa 288. Rechtsgrundlage ist das Gesetz über das Notariat (Zakon o javnom beležništvu). Jeder Notar ist für ein bestimmtes Gebiet ernannt. Das hat praktische Folgen: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird von einem Notar solemnisiert, der für das Gebiet zuständig ist, in dem die Immobilie liegt.

Drei Arten notarieller Tätigkeit, die Sie unterscheiden sollten

Das serbische Recht kennt drei Formen, die im Alltag oft durcheinandergeworfen werden.

Der wichtigste Unterschied zu Deutschland liegt in der Mitte: Bei der Solemnisierung schreibt meist nicht der Notar den Vertrag, sondern eine Partei oder deren Anwalt. Der Notar prüft, ob der Inhalt rechtlich zulässig ist, liest ihn mit den Parteien durch und bestätigt ihn. Für die Qualität des Vertragstextes bleibt damit der Verfasser verantwortlich. Wer einen Vertrag nur „vom Notar machen lässt“, sollte wissen, dass dieser nicht automatisch Ihre Interessen vertritt.

Wann Sie in Serbien zwingend zum Notar müssen

Notarielle Urkunde ist Pflicht

Nach Art. 82 des Notariatsgesetzes muss eine notarielle Urkunde errichtet werden für Verträge über die Verfügung über Immobilien von Personen ohne Geschäftsfähigkeit, für Vereinbarungen über gesetzlichen Unterhalt sowie für Hypothekenverträge und Pfanderklärungen mit ausdrücklicher Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.

Solemnisierung ist Pflicht

Art. 93 Abs. 2 des Gesetzes nennt die Verträge, die solemnisiert werden müssen, darunter:

• Verträge über den Verkehr mit Immobilien, also vor allem Kauf und Schenkung
• Hypothekenverträge und Pfanderklärungen ohne Vollstreckungsklausel
• Verträge zur Bestellung von Dienstbarkeiten
• Darlehensverträge zwischen Privatpersonen ab 10.000 Euro

Die Deutsche Botschaft nennt in ihrem Merkblatt zusätzlich Bereiche aus dem Familien- und Erbrecht, in denen notarielle Bestätigungen erforderlich sind, etwa Eheverträge und Vermögensteilungsvereinbarungen, Verträge über die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten und Verträge über lebenslangen Unterhalt. Details zu Eheverträgen finden Sie in unserem Beitrag Ehevertrag in Serbien, zum Erbrecht unter Erbrecht in Serbien für deutsche Expats.

Vorvertrag und Firmenunterlagen

Beim Immobilienkauf wird häufig ein Vorvertrag (predugovor) geschlossen. Nach serbischem Schuldrecht gelten die Formvorschriften des Hauptvertrags grundsätzlich auch für den Vorvertrag. Ein privatschriftlicher Vorvertrag über eine Wohnung bietet deshalb wenig Sicherheit. Lassen Sie sich vom Anwalt bestätigen, in welcher Form Ihr Vorvertrag geschlossen werden muss.

Für Gesellschaftsdokumente einer serbischen d.o.o., etwa Gründungsakte, Beschlüsse oder Verträge über die Übertragung von Geschäftsanteilen, reicht oft eine Beglaubigung der Unterschriften. Welche Form im konkreten Fall verlangt wird, hängt vom Dokument und vom Register ab. Bitte vor Ort bestätigen, bevor Sie Unterlagen aus Deutschland unterschreiben.

Was ein Notar in Serbien kostet

Die Gebühren der Notare sind nicht frei verhandelbar. Sie richten sich nach dem staatlichen Notartarif (Javnobeležnička tarifa) und hängen bei Verträgen vom Geschäftswert ab. Zur Orientierung nennt die Deutsche Botschaft in ihrem Merkblatt diese Beispiele:

• Solemnisierung eines Immobilienvertrags bei einem Immobilienwert von 90.000 Euro: etwa 350 Euro
• Beglaubigungen: etwa 3 Euro pro Seite
• Ermäßigung um 50 Prozent für Schwerbehinderte und Sozialhilfeempfänger

Diese Werte sind Richtwerte aus dem Merkblatt. Der Tarif wird angepasst, und für Ihren Fall sollten Sie sich vor dem Termin eine Kostenaufstellung vom Notarbüro geben lassen. Hinzu kommen Kosten, die nicht der Notar berechnet: der gerichtlich beeidigte Übersetzer, gegebenenfalls ein Anwalt für den Vertragsentwurf und Steuern auf das Rechtsgeschäft.

Wenn Sie kein Serbisch sprechen

Notarielle Urkunden werden in Serbien auf Serbisch errichtet. Verstehen die Beteiligten die Sprache der Urkunde nicht, muss die Urkunde nach Art. 18 Abs. 3 des Notariatsgesetzes eine von der Partei unterschriebene Klausel enthalten, dass ihr der Inhalt vollständig übersetzt wurde. Die Urkunde vermerkt außerdem, welcher Übersetzer oder Dolmetscher mitgewirkt hat.

In der Praxis heißt das: Zum Termin gehört ein gerichtlich beeidigter Übersetzer (sudski tumač) für Deutsch oder eine andere Sprache, die Sie sicher beherrschen. Den Übersetzer müssen Sie in der Regel selbst organisieren und bezahlen. Das Notarbüro nennt Ihnen auf Nachfrage meist Übersetzer, mit denen es regelmäßig arbeitet.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Übersetzung und Beratung. Der Übersetzer überträgt den Text, er erklärt Ihnen nicht, ob eine Klausel für Sie nachteilig ist. Warum das gerade bei Kaufverträgen ein Problem ist, haben wir in Warum die serbische Vertragssprache beim Immobilienkauf entscheidend ist beschrieben. Lassen Sie sich den Vertragsentwurf deshalb vor dem Termin vorlegen und prüfen.

Vollmacht aus Deutschland: So wird sie in Serbien verwendbar

Viele Deutsche wollen nicht für jeden Notartermin nach Serbien reisen. Das ist auch nicht nötig, wenn eine wirksame Vollmacht (punomoćje) vorliegt. Dabei kommt es auf drei Dinge an: Inhalt, Form und Übersetzung.

Inhalt: so genau wie möglich

Serbische Notare und Behörden akzeptieren eher eine Spezialvollmacht, die das konkrete Geschäft benennt, als eine allgemein gehaltene Generalvollmacht. Für einen Immobilienkauf sollte die Vollmacht zum Beispiel enthalten:

• vollständige Daten von Vollmachtgeber und Bevollmächtigtem mit Pass- oder Ausweisnummer
• die genaue Bezeichnung der Immobilie mit Katastergemeinde und Parzellen- oder Einheitsnummer
• welche Handlungen erlaubt sind, etwa Vorvertrag und Hauptvertrag unterschreiben, Zahlungen veranlassen, Anträge beim Kataster stellen, Steuererklärungen einreichen
• ob der Bevollmächtigte Untervollmachten erteilen darf
• auf Wunsch eine Befristung

Form: zwei gleichwertige Wege

Für die Beglaubigung gibt es zwei Wege, die wir in unserem Beitrag zur Hausverwaltung für Eigentümer ohne Wohnsitz vor Ort im Detail beschrieben haben. Kurz gefasst:

1. Deutscher Notar mit Apostille: Ein deutscher Notar beglaubigt Ihre Unterschrift. Anschließend wird eine Apostille angebracht. Deutschland und Serbien sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostilleübereinkommens, eine weitere Legalisation ist deshalb nicht nötig. In Serbien muss die Vollmacht dann von einem gerichtlich beeidigten Übersetzer ins Serbische übersetzt werden.
2. Serbische Auslandsvertretung in Deutschland: Sie unterschreiben die Vollmacht in der Konsularabteilung der serbischen Botschaft oder in einem serbischen Generalkonsulat. Die Vollmacht kann dort direkt auf Serbisch errichtet werden, eine Apostille entfällt.

Eine zweisprachige Fassung in zwei Spalten, Deutsch und Serbisch, erleichtert beide Wege. Sie verstehen, was Sie unterschreiben, und der Übersetzer hat weniger Arbeit.

Wie alt darf die Vollmacht sein?

Ein gesetzliches Verfallsdatum für Vollmachten gibt es nicht. In der Praxis verlangen manche Notare und Banken aber eine Vollmacht, die nicht älter als einige Monate ist. Diese Erwartung ist nicht einheitlich. Fragen Sie deshalb vor der Beurkundung in Deutschland beim serbischen Notar oder bei Ihrer Bank nach, welche Anforderungen dort gelten. Das spart einen zweiten Anlauf.

Ablauf eines typischen Notartermins

1. Terminvereinbarung: Das Notarbüro verlangt vorab Kopien der Ausweise und den Vertragsentwurf.
2. Prüfung durch den Notar: Bei der Solemnisierung prüft der Notar den Entwurf und meldet sich bei Änderungsbedarf.
3. Termin: Alle Parteien oder Bevollmächtigten erscheinen mit Originalausweisen. Der Übersetzer überträgt den Text, der Notar belehrt.
4. Unterschrift und Bestätigung: Die Urkunde wird unterschrieben, gesiegelt und in die Urkundenrolle eingetragen.
5. Weiterleitung: Bei Immobiliengeschäften übermittelt der Notar die Urkunde elektronisch an das Kataster und meldet sie der Steuerverwaltung. Wie weit das in Ihrem Fall automatisch geschieht, klärt das Notarbüro.

Checkliste für den Notartermin

• Pass im Original, bei Vertretung die Vollmacht im Original mit beglaubigter Übersetzung
• Vertragsentwurf vorab erhalten und von einem Anwalt geprüft
• Gerichtlich beeidigten Übersetzer gebucht
• Kostenaufstellung des Notarbüros eingeholt
• Bei Immobilien: aktueller Auszug aus dem Kataster (list nepokretnosti)
• Bei Gesellschaften: aktueller Registerauszug der APR

Organisatorische Unterstützung vor Ort

Exgentum ersetzt weder Notar noch Anwalt. Wir koordinieren aber für deutschsprachige Kunden die Termine, den Übersetzer und die Dokumente, die vor einem Notartermin in Belgrad zusammenkommen müssen, und begleiten Sie oder Ihren Bevollmächtigten, wenn Sie nicht selbst anreisen können.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Kauf einer Wohnung in Serbien einen Notar?

Ja. Verträge über den Verkehr mit Immobilien müssen nach Art. 93 des Notariatsgesetzes von einem Notar solemnisiert werden, und zwar von einem Notar, der für das Gebiet der Immobilie zuständig ist.

Schreibt der Notar den Kaufvertrag?

Bei der Solemnisierung meist nicht. Den Entwurf erstellt in der Regel eine Partei oder ein Anwalt. Der Notar prüft, belehrt und bestätigt ihn.

Was kostet ein Notar in Serbien?

Die Gebühren richten sich nach dem staatlichen Notartarif und dem Geschäftswert. Die Deutsche Botschaft nennt für einen Immobilienvertrag über 90.000 Euro etwa 350 Euro. Übersetzer und Anwalt kommen hinzu.

Muss ein Übersetzer anwesend sein?

Wenn Sie die Sprache der Urkunde nicht verstehen, muss der Inhalt vollständig übersetzt werden, und die Urkunde muss das festhalten. In der Praxis bedeutet das einen gerichtlich beeidigten Übersetzer.

Kann ich eine in Deutschland beglaubigte Vollmacht verwenden?

Ja, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Serbische. Alternativ unterschreiben Sie die Vollmacht direkt bei einer serbischen Auslandsvertretung in Deutschland.

Wie lange ist eine Vollmacht gültig?

Gesetzlich gibt es keine feste Frist. Manche Notare und Banken akzeptieren aber nur Vollmachten jüngeren Datums. Fragen Sie vorher nach.